取消宅地溢价率10%上限！上海土拍规则回到3年前，4宗地总起价84亿元下月开拍
每经记者刘颂辉 每经编辑魏文艺
6月7日傍晚，上海市规划和自然资源局官网发布公告，自当日发布今年第三批次出让的商品住房用地起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。
该局表示，第三批次商品住房用地是上海5月27日“沪九条”楼市新政出台后的首批土地出让，相关出让公告发布是进一步落实“沪九条”中关于“优化本市土地供应”的工作要求。
此次上海取消土拍的地价上限，也意味着自2021年开始实施集中供地模式、并设定最高限价以来，重新恢复“价高者得”的土拍规则。
上海市奉贤区规划和自然资源局相关人士当日向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）介绍，集中供地规则不仅取消了限价，对之前竞高品质的要求也有调整，不同类型的地块有差别化措施，“比如配建公租房的比例，会在出让合同里注明确定值”。
取消宅地溢价率10%上限要求
公告显示，上海第三批次将集中出让4宗地块，出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元，计划于7月9日举行交易会。
4宗地块中，有两宗位于杨浦区长白社区和平凉社区，另外两宗位于宝山区顾村和奉贤新城。在杨浦区长白社区地块的挂牌出让须知中明确，国有建设用地使用权挂牌出让并按“价高者得”的原则确定竞得人。
“自该批次起本市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。”上海市规划和自然资源局表示，自本批次土拍起，将按照推一批次备二批次的安排，前期加强对各出让地块的具体出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演，强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。
在出让前，上海规划、住建、房管、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。
除了溢价率限制，在此次4宗地块的出让文件中，同时也取消了房地联动价机制，《地块竞价承诺书》中未对地块房价进行具体限制，只是在项目入市时，开发商需要向房管部门审批价格。
细化和落实“沪九条”新政
“上海对于溢价率上限的约束取消，客观上是对过去政策的调整优化，即对过热时期过严政策进行优化调整。同时也深入对‘沪九条’新政中的土地管理政策进行了细化和落实。”易居研究院研究总监严跃进向每经记者分析表示，一线城市近期土地政策调整是同步的，方向高度一致。
土拍溢价率10%的上限源自2021年，当年4月30日，上海对土拍竞价规则作出重大调整，为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。
“土地市场支持政策出台，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是‘市场归市场、保障归保障’政策的重要体现。”严跃进认为，上海此次政策具有非常好的示范导向，土地政策调整说明高度落实“人、房、地、钱”的导向，对后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用。土地政策的调整，有助于增加房企的盈利空间。溢价率的调整背后，其实也会对销售价格等产生积极影响，也会对房企投资拿地产生较为积极的影响，客观上有助于促进优质地块的加快出让。
据中指研究院统计，截至目前，在22座实行集中供地的城市中，已有19城恢复“价高者得”的土拍规则，北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策，其中，北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%。
在中指研究院上海高级分析师陈炬兰看来，取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次，有利于企业打造“好房子”，同时增加政府土地收入，有利于城市环境及基础设施建设。
“此外，取消地价上限也将使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以保证获得利润。实行了3年多的新房联动价机制不再实行，将让房企的利润空间增大，有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。”陈炬兰告诉记者。
封面图片来源：每经记者刘颂辉摄