潘石屹夫妇双双辞职，彻底“切割”SOHO? 公司股价直线拉升，涨超12%！曾公告七折出售3.2万平方米京沪房源
9月7日午间，SOHO中国（0410.HK）在港交所发布公告称，潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务；潘张欣辞去公司CEO职务；徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO；及黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。
《商学院》记者就潘石屹和张欣辞职的原因及后续是否会继续参与公司经营活动等问题采访SOHO中国，SOHO中国公关部负责人表示，一切以公告为准。
受到消息影响，7日午后开盘，SOHO中国股价直线拉升，截至发稿SOHO报1.53港元/股，涨幅12.50%。
01
潘石屹夫妇双双辞职
SOHO中国在港交所发布公告称，潘石屹辞去公司董事会主席公告披露，潘张欣辞去公司CEO职务。潘石屹和潘张欣将继续担任公司执行董事。
值得注意的是，潘石屹、张欣二人依旧为SOHO中国董事会成员。潘石屹保留薪酬委员会、提名委员会和ESG委员会成员身份，张欣保留ESG委员会成员身份。
公开资料显示，潘石屹、潘张欣共持有SOHU中国63.93%股份。另据2021年胡润榜单显示，潘石屹、潘张欣身家220亿元，排名302位。
02
徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO，年薪15万元
根据公告公示的履历，徐晋，50岁，此前曾担任SOHO中国副总裁，负责资产和物业管理。2001年2月加入公司，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁。1994年获得北京物资学院工程管理专业学士学位，于房地产开发行业拥有超过20年的相关经验。
钱霆，45岁，此前曾担任SOHO中国副总裁，负责物业租赁和销售。2002年10月加入公司，曾任公司租售市场总监、副总裁。2000年获得中国人民大学贸易经济学士学位，拥有20年的中国房地销售和租赁经验。
二人任期自9月7日起为期3年，可由任何一方发出不少于3个月的书面通知予以终止。每年基本酬金为人民币150万元，以及由董事会根据其表现厘定的酌情花红和董事酬金人民币26.4万元。
03
SOHO中国出租率跌至80%
据SOHO中国发布2022年度中期业绩公告显示，2022年上半年，SOHO中国实现营收8.96亿元，同比增长11%；SOHO中国归属母公司净利润1.91亿元，同比增长63%，而2021年同期1.23亿元。
公司前二季度净利润1.91亿元，同比下降43.82%；营业收入8.96亿元，同比增长11.30%；公司总资产691.93亿元，同比下降2.70%。
中报指出，受疫情影响，2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻，空置率回升，租金回落。今年上半年，SOHO中国旗下9个核心项目中，仅北京丽泽SOHO和银河及朝阳门SOHO的出租率录得增长，其中丽泽SOHO的出租率由去年年末的80%增长至82%，银河及朝阳门SOHO的出租率较去年年末略微上升1%，至70%。
而前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO几个项目，出租率均出现不同程度的下滑。作为SOHO中国租金收入重要来源之一的古北SOHO，出租率更是在上半年大幅下降10个点，从去年年末的99%跌至89%。
多个项目出租率的下滑直接拉低SOHO中国的平均出租率，截至2022年6月底，SOHO中国投资物业平均出租率为约80%。要知道，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率长期维持在90%以上，只有在2020年上半年，SOHO中国平均出租率一度跌至78%，今年上半年80%的平均出租率是2020年以来的次低水平。
半年报中提到，为了减轻资金压力及改善财务状况，SOHO中国已采取三项措施，包括获取新的融资、控制行政成本及节约资本开支，以及出售部分商业尾盘。
在今年3月，潘石屹就在SOHO中国一次租赁表彰会暨优质房源推介会上宣布了散售物业的消息，表示将以7折的价格对外出售京沪两地总计3.2万平米物业，为了尽快消化这批房源，SOHO中国还开出4%的高佣金。
04
此前曾公告将七折出售3.2万平方米京沪房源
据北京日报报道，2022年3月10日，SOHO中国官方公众号宣布，为了优化资产结构、缓解资金压力，SOHO中国将以七折价格销售3.2万平方米京沪两地的优质房源，收入将全部用于降负债、不分红。据了解，这些房源覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态，其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源。
早在2021年9月初，SOHO中国就曾表示，黑石集团（简称黑石NYSE：BX）提出以总价236.58亿港元的价格取得SOHO中国控制权。然而计划赶不上变化，2021年9月10日，SOHO中国公告称，鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足，双方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件，经双方一致同意，黑石终止对公司的收购要约。潘石屹最终还是没能卖掉SOHO中国。在SOHO中国官方微信发布其2022年中期业绩中，SOHO中国也坦承“租赁市场仍然承压”。
盘古智库高级研究员江瀚曾向《商学院》记者表示，SOHO中国七折出售物业，主要原因是当前其资金链压力和负债压力比较大，之前要出售资产也是为了减轻负债压力，既然出售无望，出售物业也就成了一个迫不得已的选择。
05
CFO涉嫌内幕交易被调查
今年7月初，SOHO中国还传出CFO涉嫌内幕交易被调查。
当时，SOHO中国紧急在港交所发布澄清公告称，已知悉首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易，正在接受调查。不过公告并未指明其所涉的内部交易。公司还称，董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，并未被调查。
SOHO中国方面称，公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，亦没有被调查，但是，对于有关当局要求提供的资料给予了充分配合。据悉，在调查完成前，SOHO中国已将倪葵阳的职责临时移交给公司财务总监。该公司同时表示，有关调查对集团的业务运作并无重大的不利影响。
不过，此次SOHO中国方面此次并未指明倪葵阳所涉的内幕交易。但此前有媒体在报道中称，倪葵阳利用已知内幕消息，在黑石收购SOHO中国案中利用股票套现。
此外，今年3月，北京市市场监管局网站显示，北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司、海淀黄庄分公司、前门分公司、三里屯分公司、望京分公司等15家分公司，被北京市多区市场监督管理局处罚警告并罚款，因存在向终端用户加价收取电费、以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用行为，违反了《中华人民共和国电力法》相关规定，15家分公司合计被罚1.15亿余元。
工商信息显示，北京搜厚物业管理有限公司为SOHO中国子公司，负责运营SOHO中国旗下商写项目的物业管理。
2021年12月17日，国家税务总局北京市税务局12月17日公布，经查，北京建华置地有限公司，在SOHO尚都项目（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规规定，税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。
天眼查数据显示，北京建华置地有限公司法定代表人、董事长为潘石屹，注册资本为10397万元人民币，成立日期为1994年2月22日。
从股东结构来看，北京建华置地有限公司的大股东是SOHO中国（BVI-7）有限公司，持股比例60%；第二大股东为北京市华远置业有限公司，系A股上市企业华远地产股份有限公司（600743）的全资子公司。
06
SOHO中国辉煌史
SOHO中国创立以来经历了两次战略调整：第一次是将公司的核心业务从主要开发住宅地产转向商业地产；第二次则是将散售商业地产物业项目转向“开发+持有”的业务模式。两次战略调整也直接影响SOHO中国此后的发展。
上世纪90年代，潘石屹与王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪合伙在海南房地产市场通过“炒房”赚取了“第一桶金”。此后，潘石屹与冯仑等人在北京一起创立了北京万通实业股份有限公司（下称万通实业），1995年潘石屹从万通实业“分家”后自立门户。
1997年，潘石屹预见中小公司的迅速崛起以及它们对“居住和工作”混合空间的需求越来越大，便率先向市场推出“小型办公，居家办公”这一概念，给业主提供灵活多功能的空间。
1999年，SOHO中国建成首个项目“SOHO现代城”，当时项目销售总额约40亿元。此后，SOHO中国还开发了北京长城脚下公社、海南博鳌蓝色海岸等项目。
然而，潘石屹的野心不止于此。
2003年，SOHO中国宣布转型，全面进入商业地产领域，开发以写字楼、商铺为主的物业项目。SOHO中国做的第一个纯商业地产项目是“建外SOHO”，据北京房地产信息网数据，截至2004年6月，“建外SOHO”共登记销售额60.5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%。
此后，SOHO系列产品相继入市。2004年3月，SOHO中国以10亿元收购华远尚都国际中心的二、三期，将其命名为“SOHO尚都”；6月，SOHO中国通过招拍挂的方式以7.1亿元中标北京CBD首块公开交易的土地，这块土地就是今天的“朝外SOHO”。此后，SOHO中国先后打造了“三里屯SOHO”“光华路SOHO”。
一时间，潘石屹风光无两。2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。
2007年后，在资本助力下，SOHO中国加速“攻城略地”，加速收购步伐。2009年，SOHO中国走出北京，走进上海市场，以24.5亿元从摩根士丹利手中收购了上海东海广场，项目更名为“SOHO东海广场”。2010年，SOHO中国共收购四个项目，其中有三个项目位于上海，一个位于北京。
07
发展转折点
从主动收购到出售物业，SOHO中国经历了什么？
《商学院》记者从SOHO中国多年的财务情况发现，2012年是SOHO中国的转折点，彼时正是潘石屹宣布SOHO中国告别散售，转为持有北京、上海等大城市里优质地段的出租物业，从“开发+销售”模式转向“开发+持有”模式。
SOHO中国2012年全年的净利润为105.85亿元，此后2013~2015年全年净利润分别为73.88亿元、40.88亿元、5.38亿元。
随着SOHO中国变卖手中大型物业，2016~2019年全年，SOHO中国净利润分别为9.1亿元、47.44亿元、19.25亿元、13.31亿元。2020年，SOHO中国归属母公司股东净利润为5.36亿元，同比减少60%。2021年归属股东的净亏损为1.31亿元，业绩由盈转亏。
商业模式转变背后反映的是企业战略选择的变化。SOHO中国转型的催化剂则是禁止分割和散售政策的出台，这一政策被商业地产业内解读为散售模式的终结，促使商用物业开发商向物业持有转型。
在中国房地产市场“以规模论天下的时代”，潘石屹却选择反其道而行之，2012年以来，SOHO中国几乎在土拍市场消失，但是在打包卖资产上却很活跃。
2014年2月，SOHO中国以52.3亿元的对价向金融街出售SOHO海伦广场的全部股权及有关贷款和SOHO静安广场的全部权益；2014年9月，SOHO中国以30.5亿元向携程出售位于上海凌空SOHO中国10.02万平方米的物业及若干配套设施；2016年7月，SOHO中国以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险；2017年6月，SOHO中国以35.73亿元向吉宝置业出售虹口SOHO；2017年10月，SOHO中国以49.44亿元向基汇资本出售凌空SOHO；2019年6月，SOHO中国宣布销售北京、上海的13个办公物业项目，货值达到78亿元，其中包括北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业，交易方式为资产交易和股权交易两种。
在潘石屹转让项目的背后，是“开发+自持”模式遇到的盈利困境。他曾对外坦言：“中国租金回报率我都不好意思说。”他表示，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而中国租金回报率偏低，只能先用低房租吸引顾客，日后再涨。即便是在北京这样的城市，总价约78亿元的自持物业回报率是3%，换句话说，自持物业的租金回报率还赶不上银行贷款利息。
透镜研究院创始人况玉清将SOHO中国的资本运作与业务模式变化分为四个阶段：第一个阶段为“锁仓守江山”阶段。从财务报表数据变化来看，该阶段始于2014年，这一年，SOHO中国营收从2013年的146.21亿元骤减至60.98亿元，这主要是由于公司主动开启全面战略收缩，新开发项目收入骤减；到2015年，SOHO中国的商业地产开发收入已经完全降至零。此后至今，SOHO中国的收入几乎全部来自于其自持物业租金，这一阶段，SOHO中国完全放弃了新项目开发，全面转向存量项目运营，由开发商变成了运营商，SOHO中国完成了套现离场的前期准备工作。
第二个阶段为“分红式套现”阶段。由开发商变成运营商后，SOHO中国开始着手进行实质性套现，连年大手笔甩卖旗下北京、上海等地明星SOHO项目累计变现近300亿元。
第三个阶段为“清仓式出逃”阶段。或许是嫌弃通过持续大手笔甩卖楼盘的方式进行分红式套现来得太慢，SOHO中国选择了彻底的清仓式出逃。2020年3月，国际金融巨鳄黑石拟收购91%的SOHO中国股票，SOHO中国现有控股股东只保留9%的股份，不过，该计划最终因反垄断审查和自身交易条件未达成等多种原因告吹，SOHO中国清仓式出逃的计划也就此泡汤。
第四个阶段为“重回渐进式出逃”阶段。在清仓式出逃遇阻之后，SOHO中国套现离场的“初心”未改，重新回到了过去的渐进式出逃路线。2022年3月10日，SOHO中国宣布七折出售3.2万平方米物业，意味着这一阶段正式开始。
“在经营模式上，SOHO中国早期的‘开发+销售’型物业模式是适合国内特定的行业环境的，转型后的开发销售与自持运营并重模式在一定程度上可以维持现金流平衡并实现可持续经营，但最后转型为自持经营模式后，就很难实现自身在商业逻辑和现金流方面的良性循环，变得不可持续。这也是目前SOHO中国不断退出运营和缩减发展计划的主要原因。”柏文喜向《商学院》记者表示。
来源：综合自《商学院》杂志（记者胡嘉琦）、SOHO中国公告、每日经济新闻、界面新闻、北京日报、国家税务总局北京市税务局、天眼查app、时代财经