大动作！万科成立商业事业部，启用“新人”周轶群，意味着什么？
万科新一轮组织调整落脚于商业地产，且启用“万科新人”周轶群。这些动作或反映出黑铁时代，万科对商业地产发展的期待。
近年，万科集团开发业务的骨干陆续转战至经营服务业务。万科此番成立商业事业部，原南方区域首席合伙人孙嘉转战这一板块，不仅意味着其旗下商业地产业务的整合提速，也释放出万科商业地产资本化的信号。未来，万科商业会否类似于万科云，被打造成一个脱离于地产开发业务、独立运营和上市的板块？
来源：新财富杂志（ID：xcfplus）
作者：杜冬东
2024年刚开局，万科即启动了新一轮的组织架构调整。
1月14日，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。
人事安排方面，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问；王海武担任商业事业部核心合伙人。
与此同时，入职仅3个月的周轶群出任南方区域首席合伙人。
“万科新人”周轶群直接晋升万科总部所在的南方大区区首，打破了万科10年未有从外部引进过经理人直接任区首的惯例。此轮组织架构调整，引发了市场对万科商业地产版图整合及其前景的关注。
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“以‘大江大海’的开放心态，不拘一格用人才”
万科2024年“一号文件”落脚于商业地产，同步启用“万科新人”周轶群，这些手笔似乎超出了外界的预料。
公开资料显示，本次出任南方区域首席合伙人的周轶群，现年45岁，在地产行业拥有近20年经验，曾在顺驰地产、路劲地产、仁恒置地和旭辉控股集团等多家房企任职。
周轶群在路劲待了8年时间，这期间他曾先后担任路劲地产济南公司常务副总、上海公司总经理等职务。他主导拓展开发的“上海庄园”“上海院子”成为明星项目，受到市场和业内人士高度认可。
2014年底，周轶群离开路劲，2015年加入了仁恒地产，并在同年12月出任仁恒上海公司总经理。这段履历也被业内称为周轶群职业生涯的闪光点。据称，周轶群带领仁恒上海公司相继突破了100亿元及200亿元大关，跻身上海领先房企行列。
周轶群在旭辉集团任职时，该公司董事长林中曾评价他“是业内难能可贵的青年才俊，曾打造出许多让同行称赞、让客户惊艳的明星项目”。2023年11月，周轶群加盟了万科开发经营本部。
总的来看，周轶群是妥妥的明星职业经理人，业绩可圈可点，但从他过往职业生涯来看，主要集中在长三角，并无南方区域的工作履历。启用这一“新人”，在万科史上的确罕见。
近两年，房地产行业经历了深度调整，传统住宅开发业务的难度有目共睹，万科集团也亟待进一步培育增长曲线。因此，或许正如万科方面所解释的，“开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要以‘大江大海’的开放心态，不拘一格用人才”。
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支撑万科业绩的重要筹码之一
进一步将万科集团经营数据与其商业地产板块的数据对比，可以发现，万科将注意力转移至商业地产板块，也在情理之中。
财报数据显示，截至2023年上半年，万科旗下累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万平方米，较上年同期新增76万平方米，规划和在建商业建筑面积为381.2万平方米。
从规模上看，最近三年，商业板块的营业收入占万科总营收的比例不过1%-2%。万科商业目前持有的物业面积与全国最大商业地产开发商万达集团尚无法相提并论，但与行业内以商业地产为标杆的华润置地相比已旗鼓相当。
事实上，2021-2023年，万科集团旗下的商业业务增长速度，均明显好于公司整体（表1）。
2021年、2022年，万科商业板块的营业收入同比均保持了两位数增长。而2021年到2023上半年，万科A的营业收入分别同比增长8.04%、11.27%、-2.91%，归母净利润分别同比增长-45.75%、0.42%、-19.43%。
对比公司负值的营收增速，以及大跌近半的净利润，万科商业地产业务的表现均相对亮眼，也难免被贴上万科“利润蓄水池”的标签。
从某种意义上说，黑铁时代，商业地产已成了撑起万科业绩增长的重要板块之一。
万科此番将供职已近17年的“大将”孙嘉与“新人”周轶群搭档转战商业，折射其有意加强商业板块的资源整合与深耕，体现对商业地产发展的期待。
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商业地产整合迈出关键一步
对于贴着“全球最大住宅开发商”标签的万科，商业地产一直不是主力业务。
2010年，万科先是在北京、上海、深圳成立商业地产筹备小组，先行先试，以便总结运营经验，后给予城市公司充分放权。2013年1月，万科在北京正式设立商用地产管理部，并开出第一个商业项目金隅万科广场（后更名为“悦荟万科广场”）。
此后，随着2014年万科正式提出向“城市配套服务商”转型，万科商业在全国加速跑马圈地。
一方面，按照万科当时的规划，商场陆续做起来，总部再通过观察总结成功案例，进行下一步资产和管理模式的整合。
另一方面，万科的商业项目大多是以配套形式出现在各个区域的城市公司中，在整体管控上未形成合力。正如郁亮曾说，万科的住宅专业化道路不会改变，“万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商而商”。
这一背景之下，万科的商业板块是由各个城市公司独立发展运作起来的，有独立的核算体系、产品定位、考核权属，经营并无统一模式。万科商业项目的数量在迅猛增长的同时，整合难度也因此加大。
2016年8月，万科通过成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权，将后者纳入麾下。
在收购印力之后，万科集团旗下商业地产的体量、影响力得以进一步提升。对万科而言，收购印力的意义之一在于，这为其整而不合的商业地产业务提供了另一种可能性。
此后多年，万科商业与印力集团的管理团队在部分业务上进行整合，主要在于项目、人员、财务、管理机制等方面。
经过近年的整合，印力已成为万科商业地产最重要的平台。不过，印力目前仍为万科的非并表单位，财报上属于“长期股权投资”，所产生的收益也是“投资收益”。而此次将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，标志着万科商业大盘子走向“并线”。
公司架构层面的这一系列调整，或反映出万科借助REITs业务爆发的契机，推动旗下商业板块的整合迈出了又一关键步伐。
2023年10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。国内消费类基础设施REITs试点取得关键突破。
仅不到一周时间，首批4只消费基础设施REITs均获批，中金印力消费基础设施REIT成为其中之一，其底层资产为杭州西溪印象城。后者是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，估值39.59亿元。2023年10月26日，这只REIT被深交所正式受理，目前已获得证监会准许注册。
众所周知，公募REITs是商业地产循环最后也是最关键的一步。业内人士认为，印力REIT发行更多意义在于盘活商业资产、减轻后续投资压力，而非获得资金帮补万科流动性压力；或者说从“算总账”角度出发，在“开发、经营服务并重”的背景下，总归是万科系归拢了现金——这或许正是整合印力的潜在意义。
万科官方表示，“消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要发展机遇，通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量，以更好地抓住商业业务发展机会”。对于“城市配套服务商”，万科的一个重要能力显然应是商业和存量资产的运营。
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借力REITs大潮：打造下一个万物云？
往前追溯发现，早在2015年5月，郁亮即首次抛出“万亿市值”目标——将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团，后又明确了五大创新业务。按照当时的规划，其五大新业务包括物业服务、公寓业务、物流地产、教育产业和海外业务。
沿袭这一战略规划，万科集团开发业务的骨干此后陆续转战至经营服务业务。
2021年，集团总裁祝九胜亲自兼任长租公寓业务的首席合伙人。截至2023年6月，万科方面宣布，万科泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，2023年内有望实现整体盈利。
万科集团原副总裁朱保全从开发业务转入物业线，以十年耕耘，将传统物业升级为空间科技服务商，找到了物业服务的新增长曲线。2022年9月29日，万物云（02602.HK）在港交所上市，总市值一度超过600亿元，成为当年港股上市最大IPO。
而万科原首席运营官张旭于2020年出任物流事业部首席执行官，万纬物流如今已成为国内领先的综合物流解决方案服务商。
作为万科集团较早开始探索经营性业务的前线管理者之一，孙嘉在上海任职期间，就开发和运营了多个商业综合体。同时，孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验，与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。
因此，万科成立商业事业部，将商业业务、印力集团并入其中，交由原南方区域首席合伙人孙嘉带领，或意味着，万科商业板块将仿效复制五大创新业务的发展路径，其整合正在提速。进一步说，万科在商业地产的新动作，或释放出这一业务模块资本化的信号。
未来，万科商业会否类似于万科物业，基于印力集团，打造出一个脱离于地产业务、独立运营和上市的平台？值得关注。