取消竞拍价格限制50天后,土地市场发生变化了吗?
距离自然资源部9月底向各省市自然资源主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制,已过去约一个半月时间,土地市场有变化了吗?
据蓝鲸记者不完全统计,截至目前,已有包括成都、合肥、厦门、杭州、重庆、南京、苏州等在内的近20个城市在发布地块出让信息,且均未明确土地溢价率限制,实质上取消了地价上限的规定。
其中,成都、合肥、济南、厦门、南昌5个城市完成了取消地价上限后的首次土拍。而在地价回归市场调节之后,综合已出让情况来看,当前土地市场冷热差距越发明显。
有地块历经241轮争抢
从前述5个城市土拍情况看,热门地块依旧受到争抢,即便溢价超50%,房企也舍得多花钱补仓。
溢价率最高的两宗地是济南市凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块,由中电建溢价53.1%、以总价6.95亿元收入囊中。这块地吸引了包括中海、华润、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛共8家企业报名,历经241轮竞拍。
济南彩石区地块溢价率也达50.17%,地块吸引了鑫都、中电建、中海、保盛、绿城5家房企参与,最终由保盛以7.0642亿摘得。资料显示,山东保盛置业隶属于山东保盛集团,后者是济南市高新区本土企业。
合肥也有两宗地溢价率突破15%,分别为滨湖区BK202305号地块、包河区BH202310号地块,由安徽高速、安徽置地竞得,地块均吸引了不少于10家企业竞拍。
此外,成都此次土拍中,青羊区蔡桥街道地块由华润溢价30%竞得,成华区槐树店路地块由越秀溢价16.76%竞得。
“取消限价后房企可恢复土拍自由竞价,短期内热点地块热度继续升高。”中指研究院山东地产总经理袁彬彬指出。
同时,由于企业获得热门地块的拿地成本相对升高,且“价高者得”的逻辑下,竞品质、竞配建等方式也实质性取消,企业操盘思路及产品品质值得关注。
袁彬彬认为,“取消限价在放开少量优质地块限制的同时,也取消了品质住宅建设的要求,加快了房企竞争分化,在房地产监管等方面也可能会带来一些问题,房企在高溢价下的拿地策略和建设品质也会有新的变化。预计后续会有更多政策出台进行补充和完善,在调控与优化中着力平稳促进房地产市场健康发展。”
资金实力弱企业“被出局”
此前,诸葛数据研究中心高级分析师陈霄接受媒体采访时预测,取消地价上限可能会加剧土拍市场冷热分化,“核心地段优质项目竞争激烈,偏远地块无人问津。”
从前述5个城市的成交结果看,取消最高地价限制仅对部分热门地块成交价有所拉动,其他地块的成交情况改善并不大。
例如,出现3宗溢价率超50%地块的济南,有2宗地提前终止出让,另有6宗地底价成交;成都也有4宗地底价成交,当中仅有龙湖一家民企拿地。
南昌拟出让的6宗涉宅地中,3宗流拍,2宗底价成交地块分别由本地国资南昌轨道交通、江铃地产获得,仅高新区地块由华润溢价7%竞得。
资金实力强的企业“钞能力”有了更多发挥的空间,中小企业尤其是民企获得热门地块的机会进一步被挤压。
前述溢价超15%成交的地块中,竞得企业包括华润、越秀、安徽高速、安徽置地、中电建、保盛。其中,安徽置地、保盛为当地民企,其余企业均为国央企。
合肥的成交情况可以视为各地的一个缩影——滨湖区地块、包河区BH202310号地块光起拍价就分别达23.38亿元、19.46亿元,一开始就将参与企业“筛”了一遍。
“国央企及大型房企将会成为主流,中小房企的生存空间也会越来越被挤压。有的地块对房企资金、打造产品等各方面要求很高,可谓是机遇和挑战并存,一些中小房企可能直接就放弃了。”中指研究院合肥分院总经理刘敏说道。
一位业内人士则向蓝鲸财经坦言,“取消地价上限叠加现在的市场环境,确实土地市场的竞争没有之前有活力了,但并非全是坏事,资金实力强的企业能承担更多的市场风险,至少保交楼有保障。资金实力不那么强的企业拿地就不一定了。”