电商仓储企业上市 | 2023年4月物流资产投资运营发展报告
摘要：京东产发，如果可以上市成功，将加大其流动性。（报告期：2023.03.20-2023.04.17）
观点指数 报告期内，观点指数收录的仓储业融资事件涉及总金额约86.84亿元，环比有所上升。其中，宝湾物流为重庆公司提供了2亿元的担保，南山控股及控股子公司累计对外担保总额占净资产的比重较大，有一定的财务风险。而准备上市的京东产发，如果可以上市成功，将加大其流动性。
报告期内，几只主要的仓储REITs发布了2022年的业绩。其中，中金普洛斯REIT的底层资产收益率较高，股价涨幅最大，这也体现了仓储类公募REITs具有一定的抗风险性。但内地的两只公募REITs的投资性房地产余额均有所下降，香港REITs的保持稳定上升，表明后者的仓储资产在资产增值方面优势明显。
报告期内，仓储企业积极进行低碳化和数字化运营。其中，低碳化主要是通过自建能源生产平台，满足自身所需。同时，在能源消耗方面，使用低耗材料等来达到节省能源物资等目的。而在数字化方面，主要是整合协调仓储资源和运输资源。
报告期内，仓储指数环比有所下降，但主因是上月基数较高。另外，仓储指数仍在荣枯线以上，不难看出消费需求正逐渐向仓储业传导。政策方面，财政部、税务总局将加大对仓储企业使用仓储用地的税收优惠，这能够大大降低仓储企业的土地使用成本，促进大宗商品的仓储流通。
债权担保致风险上升，电商仓储企业经IPO降负债
4月份，观点指数收录的仓储业融资事件涉及总金额约86.84亿元，环比增加34.34亿元。其中，债权类融资有2起，涉及总金额为8.84亿元，较上月有所收窄；权益类融资有3起，涉及总金额为78亿元，较上月大幅度提升，其中京东产发的IPO金额未知。
宝湾物流于上月成功发行5亿元中票，南山控股也为宝湾及其子公司于1-2月提供了9.6亿元的担保，本报告期宝湾物流又为重庆公司提供了2亿元的担保。可以看出，宝湾物流及其子公司，借助母公司南山控股的信用，以及自身的信用进行举债，这个是宝湾物流主要的融资方式之一，但也有一定的隐患。
截至报告期内该担保事项公告日，南山控股及控股子公司累计实际发生对外担保总额占2021年度净资产的317.65%，对资产负债率超过70%的单位担保金额占2021年度净资产的238.37%，对合并报表外单位担保金额占2021年度经审计净资产的44.42%。
该体系内，资金主要集中在子公司中，如南山控股2022年中期的财报显示，其合并资产负债表中的货币资金余额为80.79亿元，而母公司的资产负债表货币资金余额只有28.67亿元，若对资产负债率超过70%的单位担保金额占净资产比例较大的话，可能会出现母公司偿债风险上升的情况。
对于最多达7.8亿港元的若干可换债券，嘉里物流管理层表示，发行可换债券的主要目的是希望发展东南亚的国际快递业务，短期内会用于还债或再融资，让集团的利息可以降低。鉴于嘉里物流于东南亚的电商业务业绩不佳，其积极融资，且寻求顺丰方面的帮助。观点指数认为，随着全球需求的回暖，加上有顺丰的协助，嘉里物流在东南亚的业务也有望复苏。
对于京东产发来说，非流动资产比例较高，资产负债的期限有优化空间，可能有一定的财务压力。不过，京东产发通过大额的资产溢价，配合适当的金融工具退出，来获取大额现金流，以支持还本付息。如果可以上市成功，将加大其流动性。此外，内地公募REITs平台有望扩大其退出规模。
自从普洛斯设立基金，国内有大量的保险公司参与后，宝湾物流也积极联合保险资金设立基金投入仓储开发。同时，菜鸟也积极联合保险资金设立基金，包含中国人寿、中宏人寿和财信吉祥人寿等保险公司。随着国内仓储需求的逐渐复苏，预计将会有更多的保险资金参与到仓储的投资中来。
而东久新宜的新经济产业基础设施基金，其标的资产及储备项目于长三角、京津冀区域及其它重要城市均有分布，重点支持当地的零售、电商、制造业、冷链、物流等新经济企业的发展。
内地REITs抗风险能力强，香港REITs底层资产估值较为稳定
报告期内，从几只主要的仓储REITs发布的2022年业绩来看，内地公募REITs的底层资产收益率较高，股价涨幅较大，但股息率较低。而香港的仓储REITs，虽然股价大幅度下滑，但是股息率较高。
从规模上来看，顺丰房托的规模最大。期内，中金普洛斯REIT的扩募已获监管层通过，扩募后，中金普洛斯REIT的规模有望与顺丰房托持平。
从底层资产的收益率来看，中金普洛斯REIT的收益率最高，其次是资产均位于深圳的红土创新盐田港仓储物流REIT。顺丰房托的收益率偏低，主要是因为其价值占比最大的仓储位于香港，而香港受疫情和封关影响，物流仓储业有所萎靡。中金普洛斯REIT的资产较为分散，且主要集中于京津冀、长三角和大湾区，资产具有较好的抗风险能力。
虽然顺丰房托的底层资产收益率较低，但是其股息率高，达9.53%，主要受益于股价的低迷，仅2022年股价就已跌去13.05%。而内地的两只公募REITs，溢价率较高，加上2022年股价实现了正增长，所以股息率偏低。其中，中金普洛斯REIT的股价涨幅最大，这也体现了经济波动风险加大，处于低迷时期时，仓储类公募REITs具有一定的抗风险性。
就资产估值来看，内地的两只公募REITs的投资性房地产余额均有所下降。观点指数认为，疫情影响是主因之一，随着内地经济的复苏，仓储需求将会持续旺盛，这将支持其资产估值的提升。
仓储运营低碳化，能源自产和减少能耗是主要途径
报告期内，仓储业的运营动态主要集中在低碳化和供应链平台打造上。低碳化主要是通过自建能源生产平台，满足自身所需，以达到“零排放”的状态；同时，在能源消耗方面，使用低耗材料等来达到节省能源物资等目的。而在供应链平台打造方面，其主要是整合仓储资源和运输资源，形成SaaS系统，从而协调仓储和运输资源。
报告期内，万纬上海奉贤临港园区顺利通过绿色仓库评审，至此，万纬物流旗下已累计拥有超过500万平方米的绿色认证面积。关于该园区，在能源生产方面，其所有仓储屋顶铺设了分布式光伏，电能足以满足园区内部分区域的需求；能源消耗方面，采用了人体感应LED照明，用热氟融霜代替耗能更高的电融霜，利用电动叉车等。万纬物流主要从能源生产和能源消耗两方面入手，实现园区的低碳化运营。
类似的，耐克中国物流中心为全自动无人立体仓库，处理速度较快，相对应的也需要消耗大量电能，所以其主要从能源生产这方面入手。该中心70%的能源来自于园内的分布式风电、分布式光伏和储能，基本实现电能的自产自用。
而普洛斯隐山资本投资的企业，其融资所得资金将投入到供应链SaaS领域，支持供应链数字化发展，通过优化提高端到端协同和可视能力来提高供应链运营的效率。
同样的，中储智运是中储股份旗下的全国网络货运平台，其通过物流运力交易平台协调物流运力的资源，并通过网络货运平台对物流进行高效率管理。同时，该平台整合了供应链上下游企业的物流、商贸、支付流、风险管理等各类数据，将有效提高物流运作效率。
类似的，京东物流推出的“云仓达”，服务于同城电商，并向经销商开放。该平台整合了京东物流的站点配送能力，是一个具有协调配送能力的供应链SaaS系统。相较于传统快递，“云仓达”半日达时效有明显优势。
消费需求向行业传导，仓储用地土地使用税打5折
国家统计局数据显示，2023年1-2月社会消费品零售总额为77067亿元，同比增长3.5%。1-2月份全国网上零售额为20544亿元，同比增长6.2%。这表明消费需求端在稳定增长，有助于拉动仓储业的需求。
另外，据中国物流与采购联合会数据，3月份中国物流业景气指数为55.5%，较上月回升5.4个百分点，连续两个月回升幅度超过5个百分点。3月份电商物流指数为108.3点，较上月提高1.1个点，接近2022年最高值108.9点。3月份中国仓储指数为50.2%，较上月下降6.1个百分点。虽然仓储指数环比有所下降，但主因是上月基数较高，考虑到物流业景气指数和电商物流指数的上涨，以及仓储指数仍在荣枯线以上，不难看出消费需求正逐渐向仓储业传导。
政策端，财政部、税务总局发布公告，从2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自持的或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。其中，大宗商品主要是指农产品和农业生产资料，矿产品和工业原材料。预计这项减税措施，能够大大降低仓储企业的土地使用成本，促进大宗商品的仓储流通。
地方层面，浙江将投资超70亿元，重点投入农产品的产地冷链物流设施。而湖南出台首个跨境电商专项政策，最高奖励500万元。