“一房二卖”、逾期交房……遇到这些现象咋处理？

房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。近期，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，分别是张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案，孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案，张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案，宋某军、赵某、刘某源申请不予执行仲裁裁决执行监督系列案，黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案，宁波某建筑装饰有限公司与宁波某文艺创作工作室装饰装修合同纠纷检察和解案。“一房二卖”权利如何认定？其中，宋某军、赵某、刘某源申请不予执行仲裁裁决执行监督系列案涉及“一房二卖”。检察机关查明，案涉房屋由于未办理竣工验收手续就交付使用，导致案涉房屋栋证及分户证未及时办理，后某房产公司又“一房二卖”引发房屋权属争议，房屋登记部门认为该案权属登记属历史遗留问题，要求争议各方先走司法程序确定权属后再办理。2013年，宋某军等人就该案执行问题进行信访。同年1月，相关单位召开该仲裁裁决执行案的协调会。天心区人民法院认为，长沙仲裁委员会将不属于某房产公司的财产裁决给宋某，致本案无法执行，于同年7月裁定终结本次执行程序。2022年8月，长沙市人民检察院向长沙市中级人民法院制发执行监督检察建议。检察机关认为，办理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中宋某军等购买案涉房屋签订合同在先、付款在先，并在房管部门办理了合同备案，实际占有使用房屋20余年，应确定其权利保护顺位先于宋某。某房产公司在仲裁过程中隐瞒案涉房屋已出售的事实，侵害合同签订在先的宋某军等人合法权益，应当裁定不予执行该仲裁裁决。所谓“一房二卖”是指出卖人将同一特定房屋出售给不同买受人的行为。实践中，作为房地产开发商出卖人因国家房地产调控政策限制，融资渠道收窄，资金链日益绷紧等压力而实施“一房二卖”等违法行为，既损害了买受人的合法权益，也破坏了房产交易秩序。前述案例中，检察机关充分发挥民事检察职能作用，对房产交易中的“一房二卖”问题进行有效监督，维护了顺位在先房屋买受人宋某军等的合法权益，增强了人民群众的房产交易信心，保障了房地产交易秩序和安全，落实了以人民为中心的发展思想，以检察力量守护民生民利。“逾期交房”，合理赔偿几何？黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案则涉及“逾期交房”。2010年，黄某海等27人与福建省莆田市某房地产公司（以下简称某房地产公司）分别签订《商品房买卖合同》，向某房地产公司购买商品房。合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付款的万分之二支付违约金。黄某海等27人缴纳首付款、办理按揭贷款后，某房地产公司于2013年6月至12月期间陆续交房，但因实际施工与工程规划不符，未能如约为黄某海等27人办理房屋权属证书。2015年5月，黄某海等27人分别起诉某房地产公司至莆田市荔城区人民法院，请求判令某房地产公司以购房款为基数，按日万分之二标准支付逾期办证违约金。某房地产公司认为合同约定的违约金过高，请求法院调低按公积金贷款利率计算。莆田市荔城区人民法院认为，某房地产公司构成违约，但合同约定的逾期办证违约金远远超过买受人的实际损失，且办理房屋权属证书涉及的客观因素非出卖人所能控制，判决某房地产公司以购房款为基数，以同期同类公积金贷款利率的50％为标准，向黄某海等27人支付逾期办证违约金。黄某海等27人不服，向莆田市中级人民法院提出上诉。莆田市中级人民法院认为一审酌情调整违约金标准并无不当，维持原判。二审判决生效后，黄某海等27人于2017年4月期间陆续办理了房屋权属证书。黄某海等27人分别向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院认为违约金调整属于自由裁量权范围，驳回黄某海等27人再审申请。黄某海等27人不服生效判决，向莆田市人民检察院申请监督。因该系列案件涉及人数众多，福建省人民检察院及时介入指导案件的办理。检察机关调取了2016年以来莆田全市法院办理的同类案件两千余件，发现法院对逾期办证违约金计算标准存在类案不同判问题。另查明，黄某海等27人均是通过办理商业按揭贷款购房，法院判决按公积金贷款利率的50%计算逾期办证违约金，与合同约定的违约金标准、按揭贷款利率之间的差额较大，严重损害买受人的合法权益，具有监督的必要性。福建省高级人民法院裁定提审该27件系列抗诉案件。再审期间，法检两院依托民事抗诉案件协同调解机制，逐案逐户耐心细致做当事人的思想工作，积极促成双方达成调解协议。2022年11月25日，该系列抗诉案件全部再审调解结案，黄某海等27人在原判决基础上，每人再获得平均约7万元的补偿，某房地产公司在一个月内全部履行完毕。“本案中，逾期办理房屋权属证书的责任完全在开发商，购房人并无过错，法院将逾期办证违约金标准从合同约定的日万分之二（折合年利率约为7.3%）调整为公积金贷款利率的50％（折合年利率约为1.35%），将使开发商的违约成本和违约金条款对开发商的约束作用大大降低，损害了购房人的正当权益。”业内表示，检察机关通过对法院不当行使自由裁量权的行为进行监督，有效促进解决商品房销售合同纠纷中长期存在的逾期办证违约金裁判标准不统一的问题，发挥纠偏和引领价值。