曾经疯抢的一类房,正在成为楼市弃子!
发现没?
全国救市两年,只救一种房子:商品住宅。
但有种房子,行情比住宅那可是差的多、惨的多,但至今从未被关注过。
什么房子?
公寓算是什么性质?事实上,按照土地性质划分,从来没有一种性质归属于公寓。而市面上的公寓,只是因为商业规划严重过剩,做成了小面积公寓来卖。
沉沦六年,这场救市,却从来没救过商业公寓。
2021年下半年至今,房企债务风波持续了两年,房地产全行业下沉持续了两年,上到国家下到地方的救市,也救了将近两年,都做了什么?
可以说,能做的一切几乎都做了,对住宅。
但,
90%的城市都在疯狂降首付,跟公寓没关系!
全国都在发的人才补贴,跟公寓没关系!
40余城都在提供购房补贴,跟公寓没关系!
大力倡导的换房退税,跟公寓没关系!
各地都在发的购房契税补贴,跟公寓没关系!
信贷大福利,公寓却仍只能最多贷款50%只有10年!
你看,以上所有福利,你买住宅的时候,都能享受到,但买公寓产品毛都享受不到。
为什么从来都不救公寓?因为顾不上,根本顾不上。
这场大救市中,公寓产品已经成为一枚弃子!
02
万人嫌的公寓,救市的弃子、开发商的弃子、也是整个行业的弃子!
2016年-2018年,全国楼市一片风生水起,不限购、不限贷的公寓也水涨船高,卖的相当火,热门项目想买全得靠抢。
现在嘞,公寓早已沦为楼市赠品!
在南宁、绍兴、郑州、天津、长沙等城市,有些项目买一套住宅,直接送一套公寓!
对,一分钱都不要,公寓直接送!
这是得有多嫌弃啊,公寓这得多累赘、多难卖啊!
而且,全国的公寓产品,都在骨折式降价,直接降到成本价那种!
即便在限购非常严格的北京和上海,2017年严查商改住之后,不限购的公寓也失去了热度,从此一蹶不振。
就连北京,公寓价格已跌回13年前!
看图。
这是2009年至2023年北京市公寓成交价格的走势图,2009年-2011年,2013年-2017年,这两个时间段北京公寓价格一路上涨,2017年最高峰均价35668元/㎡,2021年跌破3万大关后一路下滑。
2023年北京公寓均价跌到了21366元/㎡,比13年前的2010年均价还低。
有项目卖了7年都没卖完,一套公寓跌价超百万!
房山区远洋公寓项目,2016年就开盘,到现在还没卖完;
2017年一年卖掉了20955㎡;但2022年全年才卖了178㎡;
2017年最贵的时候卖3万6,现在跌到了1万2,跌了将近70%;
跌价将近70%什么概念?
原来一套房子的首付,现在全款买它都用不完!
跌跌跌,根本刹不住!
03
一个更严峻的事实是,各个城市公寓的天量库存,简直吓人!
来,先随便扒几个大城市,看看他们的公寓库存情况:
上海,目前公寓去化周期超过100个月;
北京,目前公寓去化周期约50个月;
南京,目前公寓去化周期86个月;
广州,去化周期约40个月;
一线城市里,上海的公寓库存堆积最严重,去化超过100个月,卖8年都卖不完!
还有几个典型的城市,去库存比登天还难。
第一个:南宁。
南宁公寓惨到了什么程度?最低单价2000+,成本都裹不住!
来对比下南宁公寓市场的冰火两重天:
2019年,南宁整个市场,公寓价格在1万以内的只有5个项目;
现在嘞?2023年全城公寓价格直接降到了脚脖子,价格1万以上的公寓极其少,5xxx、6xxx的公寓遍地都是。
降价降的最猛的项目,三塘的龙光·玖誉府甚至直接开出“2字头”的价格!而且还是现房!
咋回事儿?
这批公寓产品无法办理房产证,因为按照规划要求,这批公寓应该由开发商自持,不能卖;那卖的是啥?只是40年的使用权。
马呀,这简直太坑了!第一次听说买房,你花钱买完,房还是人家开发商的。
说白了,这不就是以卖房名义割租金,还一次收割40年嘛!
第二个:郑州。
3个月卖了30套,公寓库存够卖12年!
2019年,郑州公寓卖的贼火,那一年公寓就卖了3.3万套。
截止2022年初,郑州公寓库存还有559万㎡,去化周期高达153个月,合计约12年之久。
这两年,卖的更惨了,怎么降价、怎么优惠、怎么促销,就是没人买,连问都不带问的。
整个2022年第一季度,郑州公寓就卖了区区30套,平均每月卖10套。
乖乖嘞!一个城市500万方的体量,一个月就卖10套啊,500㎡都凑不够啊!
啥时候是个头啊!
第三个:长沙。
长沙是第一个公寓库存高到直接把地方ZF吓坏了的城市!
去年4月,长沙甚至为了解决公寓、写字楼等非住宅商品房不合理库存的问题,破例性提出控增量、降低交易费用使用成本等。
当时长沙公寓库存有多少呢?476万㎡,突破历史最高水平,整体去化周期45.6个月。
库存最高的芙蓉区公寓去化周期高达118.6个月,够卖10年!
跌跌跌,长沙公寓价格没有最低,只有更低!
长沙最好的滨江金融中心板块,最贵的时候,公寓能卖到1万45,但现在loft产品都跌到了9000还卖不动。
洋湖地铁口的荟聚之光,带装修带宜家家具,还是现房,贵的时候卖到1万4,现在降到7千多,直接跌了一半。
其它区域更别说了,放眼全城,现在公寓价格最低降到了4千多、3千多。
单价3500,一套公寓房总价仅仅10万出头。
嗯,跌得只剩前几年的零头!
04
说句狠话,在国内房产类型里,公寓就是垃圾资产!
为什么?
二次交易税费太重,越卖越赔;
流通性差,急用钱时卖不掉,变现能力太差;
商水商电等使用成本太高;
不能落户,不能上学;
办公性质的公寓连烟道都不能做,根本不能住;
出租限制性太大;
库存天量,根本用不上;
尤其是远郊新区的公寓,那买完简直没一点毛用!
有人说,公寓最好的归宿,就是收编成为人才公寓。
对,也不对。
站在城市和开发商的立场看,公寓被低价收编,总比孤零零空荡荡的立在那里要好。
但你别忘了,当周边一批一批公寓被收编,变成租金一个月只要600-800块的人才公寓时,你手里高价买来的公寓就更糟糕了,连一个月600块都没人租!
你想,动辄百万或者大几十万买套房,如果一个月却连五六百块钱都难回流……
你还能,指望它什么?!
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