王炸来了！楼市猛招三连击，首付比例降至历史低点，央行宣布3000亿元大利好，住建部等四部门发声！权威解读
5月17日午间，人民银行连发三项事关住房贷款的新政，房地产金融政策放松力度之大超出市场预期。受此利好影响，当天午后地产板块大涨，房地产ETF市场热度较高，多个地产股跟涨。截至收盘，A股房地产指数涨幅超7%。
5月17日午间，关于房贷，央行政策“三连发”，发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。
17日下午，国务院举行政策例行吹风会，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监管总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。
受此利好影响，下午开盘，房地产板块迅速拉升，万科A午后直线拉升，封住涨停。保利发展涨停，城建发展、滨江集团等超20股触及涨停。港股市场地产板块也大幅走强，截至收盘，融创中国涨超25%，万科企业涨超19%，旭辉控股集团涨超10%，世茂集团涨超5%。粤港湾控股在5月15日暴涨315%后，16日盘中再度飙升，一度涨超300%，17日也大涨超40%。
此次发布的三项房贷新政分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
01
公积金贷款“降息”0.25个百分点，存量明年起适用
央行官网发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。
央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
此次公积金贷款利率不仅惠及增量，存量利率也会享受到，只不过实施的时间点有所不同。对于新发放的公积金贷款，5月18日就可以享受到“降息”；对于存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。
02
取消全国房贷利率下限
与此同时，央行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》。
央行表示，为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，现就调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知如下：
一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
2022年12月30日，央行、原银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套商业性个人住房贷款利率政策动态调整机制。对评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
截至2024年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。
有分析指出，取消全国层面住房贷款利率政策下限，无疑将带动更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少很多。
市场人士判断，若全国绝大部分城市取消房贷利率政策下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
“此次利率调整依然体现了央行推动利率市场化的清晰思路，也表明央行持续推动金融机构市场化定价能力的决心。”上述市场人士称，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平，利率市场化层次仅有提升。
03
房贷首付比例下限降至历史低位
此外，央行和国家金融监管总局共同发布《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
据证券时报，这是时隔八个多月，央行再度下调房贷首付比例下限。2023年8月底，央行、金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
也就是说，今日发布的新政是在去年8月的基础上，再对首套房和二套房商业性个人住房贷款最低首付比例下限下降5个百分点。这也是商业性个人住房贷款首付比例的历史低点。
此外，根据最新公告，在此基础上，央行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
04
央行：将设立3000亿元保障性住房再贷款
人民银行副行长陶玲表示，近期，中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这是中央结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待做出的重大决策部署。
陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
具体来看，陶玲表示，这个政策的要点有以下几点。
第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
陶玲表示，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。
一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。
二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。
三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。陶玲还表示，对于上述政策，近期人民银行将出台正式文件，即《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。
05
住建部：将出台保交房攻坚战工作方案
住房和城乡建设部副部长董建国表示，今天上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰同志出席会议并讲话，就保交房工作作出全面部署，提出明确要求。近期，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局将出台相关配套政策文件。
董建国表示，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。
具体措施包括：一是摸清底数。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目，进行一次大起底，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。
二是分类处置。城市政府要按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。市场化就是把符合条件的项目，或者可以采取市场化措施完善条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，推进项目建设交付。法治化就是推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。在这个过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。
三是司法支持。对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将及时受理相关案件，提高司法处置效率；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施，支持项目建设交付。
四是建立长效机制。一方面，有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件；另一方面，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。董建国表示，为抓好方案的落实，国家、省和市三级已经抽调精干力量，组建工作专班，实行集中办公，统筹推进工作。同时，建立保交房项目信息系统，及时准确跟踪督导工作进展。我们将齐心协力、狠抓落实，集中力量、集中时间打一场保交房攻坚战。
06
自然资源部：拟出台妥善处置闲置土地措施
自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照做好保交房工作要求，在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。
对于政策亮点，刘国洪表示，一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。
二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。
三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
此外，为落实市县政府主体责任，加强统筹协调，要求市县建立处置闲置、盘活存量土地的协调决策机制，完善决策程序，提高行政效率，守牢政策底线。
刘国洪还表示，还有多项支持措施。一是加大资金支持。建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。
二是给予税费支持。对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。
三是简化工作流程。对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。
同时，政策也对地方明确了要求，收回、收购土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险。
07
金融监管总局：拟健全城市房地产融资协调机制
对于备受关注的城市房地产融资协调机制，国家金融监管总局副局长肖远企表示，今年1月份和住房城乡建设部联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后，近期，还要发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，继续坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
肖远企还表示，对不同所有制房企的白名单项目一视同仁，在控制风险的前提下，可采取新增贷款、存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付，资金一定要把“白名单”项目执行交付，切实保障交房。
对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理项目资金，项目资金严禁挪作他用。银行要严格审查信贷资金用途和流向。