重大项目被盘活！东方资产注资7.5亿拯救银团80亿不良
来源：不良资产头条
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国内首单预重整阶段就提供共益债的案例
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来源丨不良资产头条综合21世纪、金融时报
编辑丨张媛
日前，上海市《2024年虹口区重大工程正式项目计划表》中一个困境地产项目在多方努力下，已达到预售条件。在盘活的过程中，东方资产在预重整阶段就先行向共益债注资，使得110多亿的银行逾期债务和普通债权人债务成功“解套”。
困境：停工“僵死”80亿银团债权
2022年3月，上海市虹口区，某房地产项目宣告全面停工。
据了解，这一总占地面积超3.7万平方米的项目位于上海市虹口区内环内，系三条地铁线路交汇的TOD地铁上盖，兼具旧改属性。项目公司于2015年取得项目地块，地块征收前后历经二十余年，动迁工作于2019年完成，并于2020年取得土地证照。
停工的背后是与众多房企类似的故事。受房地产行业整体形势影响，该项目公司财务及经营均遭遇重大困难，陷入了严重的建设资金短缺，至停工之时，该项目的金融负债全面逾期。
这一项目的停工至少产生了两个层面上的影响。从社会效益角度来看，项目停工严重拖累了上海市地铁19号线的建设进度，对虹口区实现住房布局规划与轨道交通、就业、公共服务在空间上的联动发展形成严重制约。
从金融风险角度来看，该项目在停工时点的开发进度距满足预售条件尚有一定距离，需注入一定增量资金才能将在建工程转化为可售房产，资产板结较为严重。项目公司的地块也因此遭受多轮司法查封，涉诉众多，80多亿元银团开发贷陷入僵局。
更大的困境是，涉事的项目公司债务情况也错综复杂，账户及股权均被多方冻结。在这样的情况下，项目公司已无法通过常规渠道引入增量资金，陷入环环相扣的死结。
盘活：“预重整+重整+信托”模式
2023年2月，该项目公司的预重整申请获上海三中院受理，项目风险化解的“大幕”也正式拉开。
“项目盘活需要注入新增资金，结构上需保障资金安全，增强投资人信心；参与方化解诉求各异，意见分歧大；房企集团风险传导加剧，需通过隔离风险以保障项目资产安全；债务情况尚不清晰，各类偿债诉求需调和。针对项目化解推进过程中存在的难点，我们探索引入信托模式，以此实现项目的风险隔离诉求以及理顺债权债务关系，消除诉求差异。”建行上海分行副行长董子泳介绍。
因此，该项目采取公开遴选的模式招募重整投资人，采用“预重整+重整+信托”的模式。而且是国内首次在预重整阶段就引入共益债对项目注资。
在“重整+信托”部分，中国东方作为共益债出资人，提出在重整计划中引入信托模式，用信托结构设计增加了投资人参与项目投资的信心。项目通过与建信信托设立信托结构，实现了项目公司和房企集团之间的风险隔离。
东方资产成为重整投资人后，一周内就完成了共益债投资协议的签署。整个过程中，已提供了7.5亿共益债用于项目复工续建，为项目抢出了3个月的宝贵工期。协助化解80多亿金融机构逾期债权、30多亿普通债权，保障项目红线内上海地铁19号线顺利建设。
目前，该项目已达到预售条件，正在申请预售许可证。
复盘：共益债“先行一步”
当前，在许多风险项目中，债权人为了保证自身的清偿比例，多方诉求难以平衡，风险化解的“第一步”往往难以突破，这也是当前诸多“保交楼”项目的难点所在。
复盘来看，该项目是国内首单在预重整阶段就提供共益债的案例。在项目预重整阶段的“先行一步”，无疑为困境项目提供了宝贵的增量资金。
东方资产相关项目负责人表示，预重整阶段的共益债为项目提供了增量资金，支持了项目续建，一方面发挥了金融资产管理公司的专业优势，有效提升项目资产价值，通过资产变现清偿债务，并通过重整程序对项目公司治理进行调整，多措并举实现对项目的实质性重组；另一方面，该共益债方案也积极维持了企业正常生产经营、确保员工队伍稳定。
“共益债的介入前提是调整有财产担保债权和项目总包方总包费用的优先清偿顺序。”该负责人表示。
当前，房地产市场下行压力依然存在，困境项目救助的复杂性、时效性和困难性都在不断提升。房地产行业仍面临一些普遍性困难，主要是社会预期偏弱、市场尚未回暖、有效需求不足导致较多项目销售去化困难，叠加外部环境的复杂性、严峻性和不确定性上升，行业进入了新一轮的去库存周期。
近期召开的政治局会议首次提出“统筹消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，是中央结合房地产市场供求关系变化作出的新部署。
AMC欲发挥更大的纾困救助作用，还需要相关专项政策特别是资金成本、专项政策的支持。“比如，延续专项再贷款资金和阶段性豁免政策等。因为部分项目在销售去化困难的同时，存量债务风险仍在不断累积，环环相扣使得困境项目深陷泥潭，救助难度不断加大，需要以时间换空间，分步分批地解决问题。”东方资产相关负责人表示。
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