“业主人数”和“专有部分面积”如何计算？德州市加装电梯政策解读来了！
《办法》修改的依据有哪些？
居民意愿协商工作如何开展？
“专有部分面积”和“业主人数”
具体该如何计算？
看权威解读
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市住房城乡建设局党组书记、局长李希岩解读
政策背景
2020年9月9日，市政府印发了《德州市既有住宅加装电梯管理办法（试行）》（以下简称“原《办法》”）。施行一年多以来，对推进我市加装电梯工作起到了积极作用，帮助部分居民用上了电梯，推进过程中也出现了一些新问题和新矛盾，《民法典》对业主共同决定事项表决规则也做出了调整，居民对修改调整我市现行加装电梯政策的意愿愈发强烈。
2022年3月，市委、市政府将修改加装电梯政策列入年度民生实事。根据《民法典》对居民决策、征求意见比例的新规定，结合群众反映较多的、影响加装电梯工作推进的问题，在借鉴、吸收先进城市做法的基础上，对原《办法》部分条款进行了修改。
决策依据
《中华人民共和国民法典》
《中华人民共和国特种设备安全法》
《山东省特种设备安全条例》
《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》（省政府令第308号）
《山东省政府办公厅关于加强电梯质量安全工作的通知》（鲁政办发〔2018〕27号）
参考《济南市人民政府办公厅关于印发济南市既有住宅增设电梯办法的通知》（济政办发〔2020〕25号）
参考《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市既有住宅加装电梯暂行办法的通知》（青政办字〔2021〕11号）
参考《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》（杭州市人民政府令第324号）
出台目的
为适应新形势要求，进一步放宽既有住宅加装电梯启动门槛，优化制度设计，完善保障措施，更好推进我市既有住宅加装电梯工作，对原《办法》部分条款进行了修改。
重要举措
原《办法》共35条，本次实质性修改15条，新增5条，修改后共七章、40条。
（一）修改加装电梯表决比例。原《办法》规定加装电梯应征得本单元全体业主同意，根据《民法典》有关规定，修改为在充分征求本单元全体业主意见的基础上，由本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可，降低了加装电梯启动门槛。
（二）健全基层民主协商机制。充分发挥基层组织作用，引导相关业主通过协商理性解决加装电梯过程中出现的利益平衡、权益受损等事宜。明确公示有异议的应自行协商，妥善处理好相邻关系，经自行协商仍有异议无法达成共识的，街道办事处（乡镇政府）、社区居（村）委会应当组织调解，尽量促进达成共识，并对调解情况进行记录。相关当事人仍有异议的，可通过法律途径解决。
（三）加大配套支持保障力度。为支持社区居（村）委会充分发挥就近联系群众、服务群众的优势和引导民意统一的关键作用。规定中心城区每加装一部电梯，给予社区居（村）委会2000元工作经费补助，市、区财政按1:1比例共同承担，其他县（市）具体补助政策由属地自行制定。
（四）优化加装电梯办理程序。为方便受理加装电梯办事咨询、办理加装电梯业务，开展加装电梯政策宣传，在街道办事处（乡镇政府）设立加装电梯专窗。加装电梯不再办理规划审查意见，由街道办事处（乡镇政府）组织县级自然资源、住建、市场监管、审批服务等部门召开联席会议，形成联审意见代替，提前介入的部门告知加装电梯后续办理流程、申请资料及注意事项，让群众办事少走弯路。
（五）完善健全长效管理体系。明确加装电梯实施主体为电梯的共有人，应共同委托电梯运营使用单位，自行管理电梯的，应推选一名业主代表作为电梯管理人员履行管理义务。对无运营使用单位或自行管理无电梯管理人员的，由街道办事处（乡镇政府）协调落实，未确定的，电梯不得投入使用。鼓励购买电梯综合服务保险，用于电梯维护保养、改造修理、检验检测和人身财产损失赔偿等事项，解决后期管养问题。
（六）增加保障顺利实施规定。对已完成街道办事处（乡镇政府）联席会议审查和施工备案手续的加装电梯工程，相关业主和物业服务企业应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。阻挠、扰乱、破坏加装电梯施工构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。阻挠、扰乱、破坏施工使其他业主受到经济损失的，应依法承担赔偿责任。
（七）明确问题解决处理途径。就加装电梯过程中可能遇到的问题，进一步明确了解决途径，对因履行合同产生争议的，由双方协商解决，协商不成的，应当通过仲裁、诉讼等法定途径解决；电梯生产安装、设计、施工、监理等单位存在违法违规行为，由相关行业主管部门依法处理；对未按规定开展民主协商、意见征询、组织公示等前期环节的，由街道办事处（乡镇政府）按照相关规定程序重新组织办理。
市住房和城乡建设局物业管理科赵松解读
既有住宅加装电梯居民意愿协商工作如何开展？
居民加装电梯意愿协商工作概括说就是“一协、一调、一诉”。
所谓“一协”就是相关业主如果有异议，应首先由加装电梯实施主体及委托代理人主动与利益受损业主进行协商，妥善处理好邻里关系。
“一调”是指街道办事处（乡镇政府）、社区居（村）委会应当积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数，妥善解决问题矛盾。
“一诉”是相关业主认为因加装电梯侵犯其所有权、相邻权等民事权益，经协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼的途径解决。
《德州市既有住宅加装电梯管理办法》表决条款中的“专有部分面积”和“业主人数”具体该如何计算？
民主决策表决条款中“专有部分面积”和“业主人数”的计算遵照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件使用法律若干问题的解释》有关规定，“专有部分面积”可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“业主人数”可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
《德州市既有住宅加装电梯管理办法》对加装电梯安全管理规定有何新的变化？
为进一步落实既有住宅加装电梯安全管理责任，明确设计单位应当对加装电梯的建筑结构及消防设计安全负责。对因工程建设期内违反工程质量管理规定，造成在加装电梯项目设计使用年限内，地基基础、主体结构出现质量事故以及严重质量问题的，责任单位应按国家法律法规和有关规定，对工程质量负相应的终身责任。
《德州市既有住宅加装电梯管理办法》对加装电梯办事效率提升有什么新的规定？
一是加装电梯实施主体如果选择业主代表作为加装电梯工作委托代理人，业主代表数量由“不超过5人”，调整为“1~2人”，加装电梯意见更集中，工作推进效率更高。
二是公示时间由“10个工作日”，进一步缩短为“10日”。
三是在街道办事处（乡镇政府）设立加装电梯专窗，受理加装电梯业务，做好加装电梯政策宣传和办事流程咨询解答，方便群众就地就近了解政策，化解纠纷，凝聚共识。