烂尾7年多，昆明第一高楼或重启？
作者 | 刘新歌
编辑 | 黎倩
第二次发布重整投资人招募公告近半年后，昆明拓东房地产开发有限公司（下称“拓东地产”）迎来两名意向投资人：江苏泽汇房地产开发建设有限公司（下称“江苏泽汇地产”）联合体、兴业资产管理有限公司。
拓东地产是昆明南亚之门项目的开发商，由云南烟草机械厂、云南中炬置地集团有限公司分别持股51%、49%，2021年4月被昆明市盘龙区法院裁定破产重整，并于当年6月发布了第一次重整投资人招募公告，但无果而终。
此次招募到意向投资人，只是拓东地产破产重整长路的一步，后续管理人将与投资人开展投资协议谈判。唯有投资协议敲定落章，破产重整才算有了实质性进展。但无论如何，对于停工7年多的南亚之门来说，这都算得上是一个好消息，新的转机或许正在到来。
“第一高楼”沦为烂尾楼
目前，江苏泽汇地产为第一顺位重整投资人。排在第二顺位的兴业资产管理公司隶属兴业银行集团，是目前国内唯一一家银行系地方资产管理公司。
两名意向投资人与拓东地产均有些许渊源。兴业资管的主要业务之一是负责参与福建金融机构不良资产的批量收购、转让和处置，它参与进来或与兴业银行的一笔贷款有关。2013年10月，拓东地产在兴业银行昆明分行贷款3亿元，但合同到期（2015年11月8日）后未能如期还款，双方为此还曾对簿公堂。
江苏泽汇地产参与拓东地产重整也不让人意外，其与拓东地产有些地缘关系：拓东地产二股东中炬置地的已故掌门人朱景图是江苏兴化人，曾任云南省江苏商会会长、云南省兴化商会会长。而从南亚之门开发历史看，这个规划中的“昆明地标”与江苏人也有莫大的关系。
南亚之门位于昆明中心城区盘龙区，南临拓东路，东临白塔路，北至尚义街。这里原为云南烟草机械厂旧址，自上世纪90年代末起逐渐发展为全国重点花卉市场之一尚义花卉市场。2007年9月，昆明市对尚义花卉市场所属地块进行整体规划，拟建成地标性商业中心。
2008年12月，南亚之门开工，彼时计划投资42亿元，建设成316米的高楼。它是昆明主城区CBD首个启动项目，拟建高度为当时的“云南第一高楼”，也是当时昆明市重点工程项目之一。
江苏天地集团和云南中炬石化集团成为南亚之门的承建商。当时，江苏天地集团已参与苏州地标建筑“东方之门”的投资建设，但中炬石化集团在地产界并无太大影响力，其创始人朱景图2001年才涉入房地产，2007年整合旗下四个地产公司组建了中炬置地。
但朱景图是天地集团选择落子昆明的关键先生。据早期媒体报道，南亚之门将以云南省江苏商会为基础平台，引进有投资实力的江苏企业集团与云南本土集团强强联手。
天地集团董事局主席杨休在接受媒体采访时也曾表示：“朱总（朱景图）是我们江苏来的，又是云南江苏商会的会长，我们想落地云南，肯定是要找一个同样有实力的合作者。”二人在2008年6月江苏代表团到昆明考察投资项目时第一次相识，从相识到南亚之门开工，仅用了短短半年时间，可谓神速。
不过，同乡之谊难抵现实之困。2010年，中炬置地成为拓东地产持股49%的股东，涉讼文书显示，其为项目建设向金融机构、个人多方借贷。2015年，朱景图在香港寓所坠亡，据传因工作和金钱问题困扰。他意外身亡后，南亚之门停工，中炬置地曾求助天地集团商谈重组或并购事宜，但均以失败告终。如今，停工7年多的南亚之门再次遇到朱景图的同乡企业，能否盘活仍是未知数。
已售住宅仍无房产证
和建设遇阻一样，南亚之门的规划也几经曲折，仅建设高度就经多次修改，从原规划的288米（66层），到316米（72层）、333米（81层），再到273米、258米、268米，最后高度确定为260米。
项目规划包括五星级酒店、5A写字楼、高端酒店式公寓/公寓式酒店、高端住宅、自持商业等产品业态。它分为南区、北区两部分，南区为写字楼即地标建筑南亚之门，北区为4栋超高层住宅（即尚义公馆）及商业裙房。根据拓东公司管理人发布的投资人招募公告，南区原已完成桩基、支护、基坑开挖等工作，停工后为避免基坑积水带来的安全隐患而进行了回填，目前基坑基本填平。
北区为4栋住宅，A、C栋地上部分共39层，B、D栋共38层，其中1-5层为商业用房、5层以上（不含5层）为住宅。拓东地产管理人2021年6月发布的重整投资人招募公告（以下简称“招募公告”）显示，1-5层商业用房尚未完成收尾工程、未投入使用。住宅已满足交付条件，可售住宅为827套，已售434套（含回迁）。此中，134户回迁户、100户认购户已入住。
不过，北区业主一直深受不能办理房产证的困扰。时代财经在贝壳APP上发现，尚义公馆并无挂牌房源。但这个问题似乎并不影响房产买卖，盘龙区一位不愿具名的房产中介对时代财经称，“如果确实愿意买，房源是有的，就是没有房产证，这个要看政府如何解决。”
该中介还介绍到，尚义公馆目前市场单价每平方米2万多元，并不比周边楼盘便宜。“2018年左右单价就达25000元/平方米，这里位置好、地段好，且全是南北朝向。”
时代财经联系了昆明市盘龙区自然资源与规划局，相关人士对时代财经称，烂尾楼项目由城改局牵头，回迁户之前已在开展验收、入住和产权证办理工作，认购户的产权证如何处理暂不知情。至于商业部分，续建是肯定的，但由于原来审批的楼层比较高，相应地建设成本也比较高，如何续建、是否按照原审批计划执行，要看投资人意向。
关于意向投资人对推进项目建设有何打算，时代财经电话联系了江苏泽汇地产和拓东地产管理人，但采访均被拒绝。
在拓东地产管理人看来，南亚之门具有区位优势显著、重整资产价值高（如可售物业、可开发的空地）等优势，但重整投资人要面临拓东公司巨额负债、项目历史遗留问题及商业开发难度大等问题。据审计报告，截至2020年11月30日，拓东公司资产总额约36.18亿元，负债约39.78亿元，所有者权益约为-3.6亿元。
昆明写字楼市场的相对饱和也影响南亚之门的投资收益。戴德梁行数据显示，2022年昆明甲级写字楼市场需求收缩，租金同比下跌至79.88元/平方米/月，空置率达18.24%。由于存量较大，最近3年昆明甲级写字楼的租金逐年下滑，2020年平均租金96.03元/平方米/月，2021年为85.64元/平方米/月，2022年下降为79.88元/平方米/月，三年降幅达17%。
破产重整路漫漫，对最终的投资人来说，这注定是一块不好啃的骨头。
