"房地产企稳将是重要的积极信号"
7月16日,2024年第二季度“中国经济季度观察·圆桌纵横谈”在上海举行。
“中国经济季度观察·圆桌纵横谈”是观察者网2024年重磅推出的季度性经济观察栏目,邀请经济界和金融界重量级专家学者,围绕国家统计局发布的季度经济数据,解读中国经济形势和政策,回应当下公众最为关心的热点话题,展望未来发展。
中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平与会发言。以下为发言全文:
昨天(15日),国家统计局公布了中国经济半年度数据,应该说,经济总体上还是趋向于继续复苏。整个上半年的经济增长5%,基本在总体目标范围内。但数据低于此前市场预期,整个经济下行的压力仍然存在。
市场上通常说我国经济运行中“有效需求不足”,我觉得还得要找出这个“有效需求不足”的源头主要是在什么地方、哪些领域有更大的压力,以及哪些方面可能表现还不错?比如说这次公布的数据里面,制造业的生产投资数据就都不错,制造业投资的增速达到了9.5%,而且已经持续了一段时间。再看固定投资方面,上半年固定资产投资是245391亿元,同比增长3.9%,如果扣除房地产投资的话,固定资产投资增速要达到8.5%,也非常不错。
而当前的房地产市场,则出现了持续的深度调整。应该说,房地产对整个中国经济来说,具有明显的重要性。比如之前有一个“456”的提法,就是当前银行贷款中40%在房地产领域,地方政府的收入中有50%是跟房地产有关,还有居民自己拥有的财产60%以上是房产。房地产对人们投资、消费、金融、就业、收入,甚至于理财和资本市场方方面面,都有着深刻的影响。上半年,房地产下行拖累投资增速4个百分点、社零增速4.7个百分点、名义GDP增速1.5个百分点。
从消费的角度,也能看出房地产下行的影响,因为购房本身是个消费行为,房子是最大的耐用消费品。如果这个消费行为实现了,那么后面还会产生一系列衍生的消费,比如家装家具、家用电器、纺织服装等等,这和其他消费一次性就结束的情况还是有很大的不同。还有就是金融方面的数据,信贷中的开发贷、按揭贷款表现疲弱与房地产有很大的关联。
如今对投资、消费已经出台了很多相关的政策。中央财政发了超长期的特别国债,还有地方政府专项债等,都产生了一定的效果,而且接下来可能力度也不小。同时还伴随着大量的项目,所以推动基础设施建设投资增速达到一个比较高的水平,我觉得是没有太大的问题。
不过我们也要注意这些资源投入后,所能产生的效果,特别需要关注的是要抓住重点和关键,判断哪些地方是薄弱的环节。中央的政策也一直在提,就是要针对经济运行的薄弱环节采取措施。所以,从房地产的重要性和受到的压力看,未来的政策重点、资源重点投向的领域,还是应该在房地产上,应有一系列更有力度的、更有针对性的举措,推动短期市场的运行能够逐步企稳。如果能够促使房地产企稳,出现一定程度的温和回升,那么对于整个经济的运行应该说是比较重要且积极的信号。
而今年以来,房地产方面的政策举措力度不小,去年、前年都已经陆续推出了多个批次,今年5月后的力度相对更大一些。最近从市场情况来看,销售状况就出现了一些阶段性地好转。有观点说“市场出现小的脉冲现象”,虽然持续时间不长,但我认为市场并不是没有需求。最近三四年来,销售大幅收缩,成交量没有很好地释放过;而经过较长时间积累后,需求总是需要释放的。
目前有需求的购房者,也怕买在房价的高位处,也有人担心买了房后房企却交不了房,所以不少人特别的小心,观望意愿较强。所以当下我觉得还是需要有更大力度、更有针对性的政策举措来加以推动,建议是以下几方面:
首先是从需求侧入手,是否可以通过短期进一步地调降首套房按揭贷款利率,进一步降低购房成本,使得购房者意识到目前利率已经足够低。经过很长时间的下降,市场利率水平已经有明显的下行。但考虑到整个利率政策比较谨慎,因为它涉及到资本流动、汇率等方面的因素,比较复杂,央行并不希望大幅度地调降人民币利率。但我觉得,还是可以单独通过在房地产按揭贷款利率这一个点上,进一步加以推动,使得购房者更有意愿去释放购房需求。
还可以考虑让短中期利率水平的明显降低成为一个阶段性现象,也就是说,购房者如果能意识到如果当下不去购房,一年半载后也许就不是这么低的利率水平,那么购房者就可能更愿意在当前释放需求。
目前一些二线城市,甚至一些重点的二线城市,仍有许多相关的购房限制。因为长期以来,为了调控房地产市场,推出了许许多多相关的政策,其中有许多都是限制性举措,在一些城市里,这方面的政策却没有完全取消。因此,各地政府应该再梳理一下,该取消的限购措施就要取消,除了少数极个别像北京、上海、深圳等城市,可以允许有一些限制性举措,其他的都可以放开。因为中央也定了调子,房地产市场现在整体的供求关系已经发生了很大的改变,简单解释就是目前总体上已经“供大于求”了。
在供给端,需要加大力度支持房企,房企如果有风险,也会给购房者和金融市场带来风险。所以首先要在流动性方面支持房企,有助于保持市场平稳运行。
其次要在一线城市要增加供给,因为一线城市的供求关系目前仍然紧张。例如最近上海的数据看来好像还不错,新房和二手房的成交量、价格都在上涨,说明需求释放得比较明显,这个时候就应该要增加供给,提升整个成交量。成交量上去了就会给整个市场带来信心。同时,一部分头部房企在通过一定规模的销售后,经营状况也会有所改善,这样也有助于在供给端使市场的平稳因素能够更好地发挥出来,推动房地产市场企稳。
最后还有一点建议,就是针对中国这样特大型的房地产市场及其在中国经济中的重要性,应该考虑设立房地产稳定基金。这个基金既可以对整个行业给予支持,可以很好地调节行业中的风险,能为市场树立信心;还可以兼顾到银行对相关不良资产的管理、处置等等。我觉得,长期来看,更重要的还是要给市场比较稳定的信心,而房地产稳定基金正是这样一种重要的支持手段。
来源|观察者网