【法眼看剧】看《执行法官》如何准确理解“买卖不破租赁”？
“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度，在我国民法典里也有规定，意思是在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。司法实践中，尤其是法院执行过程中，如何适用这个规定？“破”与“不破”如何判断？中央广播电视总台中国之声记者孙莹带着这些问题采访了法官，我们一起《法眼看剧》。
“买卖不破租赁”也有“破”的例外
由最高人民法院影视中心携手中央广播电视总台等共同出品的电视剧《执行法官》中，黄春香因为儿子赌博欠债将老宅抵押给了启仑集团的李博，无奈要将开在老宅的木雕民俗博物馆关闭，绝望之际，秦虹找到她，说有办法不搬，并带来一份手写的合同……
【剧情回顾】
黄春香：你要租我房？
秦虹：您听说过“买卖不破租赁”吗？我跟您解释一下，民法典有条文规定，只要我们的租赁合同签约日期在您转移房产之前，他们就不能让我们搬走，也就是说我们现在把这个合同签了，把签约日期定在博物馆开业之前就行。
【看剧有疑】
剧中，秦虹劝说黄春香与自己签订了一份租赁合同，并坚称，有了这份租赁合同，黄春香建在老宅里的博物馆就不用搬家，买房人没办法，因为“买卖不破租赁”，这条原则为何有这么大的法律效力？法院执行过程中如何适用此项原则？
【法官释法】
剧中，表面上，秦虹是为帮助黄春香保住建在老宅的树雕博物馆，实际是利用这个博物馆作为筹码，企图以“买卖不破租赁”的原则，迫使启伦集团能接纳她参与晨光广场的开发项目，分一杯羹。
北京市第三中级人民法院执行一庭副庭长宁群：剧中秦虹所说的“买卖不破租赁”原则，体现在我国民法典第七百二十五条，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度，意思是在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。设立这一制度，旨在维护租赁关系的稳定性和交易秩序。
北京三中院执行一庭法官助理马鑫鑫提示，根据最高法城镇房屋租赁合同司法解释，以及最高法民事执行中拍卖、变卖财产的规定，“买卖不破租赁”也有“破”的例外。
马鑫鑫：在两种情况下，司法拍卖引发的房屋所有权变动可“破”除租赁：一是涉案房屋出租前已被法院查封的；二是涉案房屋出租前已设立抵押权，且租赁对抵押权实现有影响的。剧中，秦虹反复强调，她与黄春香的租赁合同签约日期要写黄春香转移房产之前，就是这个原因。
倒签合同日期伪造租赁关系违法
【剧情回顾】
黄春香：这是造假。
秦虹：黄老师，这不论是贾晓飞还是拆迁公司，他们不造假吗？他们从一开始就是奔着您这房子来的！
黄春香：只不过是拖延时间，最后还是要走的。
秦虹：黄老师，你看仔细了，这上面的租期写的可是20年。
【法官释法】
剧中，秦虹对树雕博物馆的房主黄春香，可谓是“晓之以理，动之以情”，最终说服黄春香在伪造的租赁合同上签了字。宁群说，司法实践中，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，约定较长的租赁期限并提前收取租金，阻碍房屋司法拍卖正常进行的情形，并不少见。
宁群：像剧中秦虹那样，倒签合同日期，伪造租赁合同，通常是骗不过执行法官的“火眼金睛”的。法院要审查租赁是否办理过登记或公证、租赁合同条款是否符合一般市场行为、现场勘查承租人是否实际占有房屋，了解生产经营现状，支付水电费物业费的主体是谁，还会要求提交租金交纳凭证、告知拒绝执行的法律后果等等，一经查实伪造租赁关系，可去除租赁后拍卖，甚至追究恶意串通者的法律责任。
法院如何判断“破”与“不破”
【剧情回顾】
李博：如果你们这么做，我可以申请对你们强制执行。
秦虹：李总，你别吓唬我们。我承认现在这房子是你的，只是在卖给你之前，我已经先租了，合同上也写得非常清楚。租期20年。签约日期是在房屋过户之前，有什么问题吗？
【看剧有疑】
剧中，启仑集团的李博本以为经过一番表面合法的操作，终于拿下树雕博物馆，没想到秦虹以一份租赁合同横插一杠子，说在房屋过户给李博之前，她已租下房屋，租期20年，法院如何审查此类纠纷？
【法官释法】
司法实践中，房屋先出租后抵押，在适用“买卖不破租赁”原则时，权利顺序是什么样的？
马鑫鑫：“先出租后抵押”的情况，民法典规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说，已经转移占有的租赁权优先于抵押权，抵押权又优先于未转移占有的租赁权。
如果是在房屋抵押后出租的，“买卖不破租赁”又如何适用呢？
马鑫鑫：“先抵押后出租”的情况，按照咱们前面说的，法院会根据租赁是否会影响抵押权实现来决定是否破除这个租赁，这里说的是否影响，实践里一般包括，比如因为现有的租赁，影响房屋价值的实现，导致没有办法通过拍卖房屋实现抵押权，以及竞买人会考虑到房屋现有租赁，降低竞买意愿，导致房屋流拍。
【法眼提示】
本期法眼提示，“买卖不破租赁”的立法本意是为了维护租赁关系的稳定性和交易秩序，但是，无论是买卖，还是租赁，合同自由、公平交易、诚实信用是基本原则。
剧里剧外，人世百态。是非曲直，以法论理。法眼看剧，下期请您继续关注。
来源：央视新闻