武汉全面升级预售资金管理办法：监管账户在售楼处公示，监管银行需竞标上岗

华夏时报　本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道

9月13日，武汉市房管局发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法》（意见稿），不仅提到监管账户要在售楼处展示，又着重声明和厘清了包括人民银行分支机构、银保监部门的责任。同时还强调，监管银行要经过招投标。

《华夏时报》记者注意到，2017年，武汉曾发布过预售资金监管的相关政策，和5年前版本相比，此次发布的政策有了不少变化。

58安居客房产研究院分院院长张波9月16日接受《华夏时报》记者采访时表示，“从武汉监管办法意见稿中的变化，可以看出，监管部门对房企的实质性监管正在加强，预估未来不少城市也会有类似操作。”

监管账户在售楼处展示

多年以来，监管账户一直“低调”地出现在合同里，而今，武汉市房管局在意见稿中则指出，要将监管账户拿出来，在售楼处“展示”。意见稿中的这一规定，颇受网络关注与热议。

事实上，在保交楼行动在被强调之前，不少购房者对于“监管账户”的概念是模糊的。9月16日，河北省廊坊市永清县的业主林嘉（化名）对《华夏时报》记者表示，早几年，包括其本人在内的多位永清县凯悦城二期业主，都对“监管账户”没有概念。

林嘉称，2016年，其购买永清县凯悦城二期时，曾给现场销售支付过2万元现金的“选房费”，还在售楼处通过POSS机缴纳过3.5万的“团购服务费”（小票显示这3.5万元进入了某置业公司账户，并非开发商账户），此外，其还在售楼处缴纳了20多万元首付款。但由于交钱时，还没签署购房合同，因此当时根本不知“监管账户”是什么账户。其称，最终，该项目不仅延期两年多才交房，还存在不少质量问题。

合硕机构首席分析师郭毅9月16日向《华夏时报》记者指出，“将监管账户在售楼处公示，我们一直在建议。”

郭毅分析，尽管监管账户此前也在购房合同中呈现，但签署购房合同前，通常会有选房、缴纳几万元认购金的环节。尤其在缴纳认购金时，不少购房者处于懵懂状态，对于是否应将认购金缴纳至监管账户，监管账户具体是指哪个账户等信息，往往云里雾里。

郭毅认为，售楼处公示监管账户的方式，能使购房者在营销场景中直接关注与识别，同时发挥提醒购房者将资金足额打入监管账户的作用。另外，预售资金全额进入监管账户，也是保障新房交付时间和质量的根本途径。但充分实施，还需要地方政府有效监督，以确保预售资金严格按节点发放。

业内人士表示，售楼处公示监管账户这个操作并无难度，为何不能像楼盘的大礼包和砸金蛋那样，放在最醒目的位置？不仅是武汉，各地楼盘都有义务将监管账户在售楼处最醒目的位置呈现，这也是企业对消费者重建信任的必要方式。

但有购房者提出疑问，连五证都有人作假，又如何确保楼盘公示的“监管账户”是真实的？业内人士表示，建议售楼处公布“监管账户”的同时，同步公布官方监督或投诉电话，管理形成闭环，给予开发商震慑的同时，给购房者提供安全感。

若有开发商移花接木，在售楼处公示虚假的监管账户，或者又巧立名目，引流购房者资金至非监管账户，违法吗？

北京金诉律师事务所主任王玉臣9月16日对《华夏时报》记者表示，“这个操作违法。属于逃避预售资金监管，挪用预售房款。相关法律规定，商品房预售资金必须、只能用于这个项目的开发建设。除非这个项目彻底完工，才能用到别处。开发商在收取预售资金时，需要提供专门的监管账户，接受监管。”

知名律师彭艳军9月16日对《华夏时报》记者表示，从民事角度分析，如因挪用资金导致无法按期交房，购房人可起诉开发商支付逾期交房违约金，可要求解除买卖合同，要求退还房款，赔偿损失。从行政角度分析，挪用预售款，购房人可向住建部门投诉；从刑事角度来看，如开发商刻意避开监管，将预收款挪作他用，则涉嫌挪用资金犯罪行为。

强调监管银行责任

从意见稿中，《华夏时报》记者发现，相比5年前，最新的办法使用了更多笔墨以阐释和厘清各方责任，尤其是针对监管银行。

房地产企业是被监管方，如果要确保预售资金科学合规的使用，就必须发挥监管方的责任。而在意见稿中，武汉市房管局强调，“人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。”

尤为值得注意的是，区别于以往，监管银行将要经过招投标。意见稿指出，“监管部门（武汉市房管局）应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接新建商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行（下称监管银行）应当通过监管部门的门户网站予以公示。”

《华夏时报》记者注意到，今年以来，全国多地实施监管预售资金的相关措施，如东莞、西安、成都、杭州等地。

今年7月，杭州市人民政府发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》表示，杭州市商品房预售资金监管银行入围数量25家，服务期限3年。杭州市的招投标公告发布了8条投标人资格要求，值得注意的是，其中强调，投标人要“近3年内在经营活动中无重大违法违纪记录。”

郭毅认为，房地产具有高单价，高总价，高首付，高流水的这样一个特点。显然，这对于监管银行而言，是一笔可观的业务。但针对该项业务实施招投标，一方面有利于对银行资质、管理能力、服务能力的筛选；另一方面，也能协助住建部门更好地管理首付资金，避免预售资金受到“重重干扰”后出现违规发放或者违规提前发放等问题。

比5年前的监管办法更具体

《华夏时报》注意到，相比5年前的监管办法，今年的意见稿中，不少的规定更加具体了。譬如，对于“资金拨付节点”的要求就更明确，要求“首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。”这在此前并没有提到。

此外，为确保项目的交付，意见稿还提升了预售资金监管余额的底线。此前，相关办法要求，“完成房屋所有权初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。”现在则明示，“项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。”

此外，记者在处罚规定中注意到，办理相关手续不提供真实申请资料、监管资金被集团公司抽调的，要受到相关处罚。

2017年，武汉市的预售资金监管办法中表述“不得直接收取任何性质的房款”，而今，最新的意见稿中，武汉市房管局则指明“不得以任何形式使用非监管账户收取房价款”。显然，所谓“不得以任何形式”正是堵死了某些不规范的“花招”。

值得注意的是，5年前，武汉市的监管办法中曾表示，“监管部门应当根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等因素，逐步建立商品房预售资金分级监管制度；对资质和信用等级较高、经营业绩较好、无不良行为记录的房地产开发企业，可降低其重点监管资金标准。”但在近日发布的意见稿中，这一说明已然消失。

对此，张波对《华夏时报》记者表示，在保交楼的指引下，不少地方对于预售资金的监管力度正在加强。在二线城市中，武汉的保交楼压力不小，从武汉监管办法意见稿中的变化，可以看出，监管部门对房企的实质性监管正在加强，预估未来不少城市也会有类似操作。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁