美的置业缩量：土地投资结构性补货
融资宠儿、新势力、新千亿…作为腰部房企的代表、政策宠儿，美的置业过去一年的标签风光无限。但现实情况也有缩量：减少公开拿地、退出千亿阵营、净利毛利核心指标下滑等。对此，在3月27日美的置业的年度业绩会上，该公司董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐回应称，将积极捕捉投资机会，更加聚焦，不会去多点开花，根据这些聚焦城市的去化情况、土储情况，进行结构性补货。
归母净利润降幅较大
美的置业交出的2022年度答卷“失分项”颇多。
财报显示，2022年美的置业实现合约销售额约792.4亿元，较2021年的1371.4亿元合约销售额下降42.2%，未能完成全年销售目标。或者是考虑到销售额差值太大，在27日举行的业绩会上，美的置业管理层也并未提及2023年销售目标。
客观来说，美的置业的“暂退”并非个例。据中指研究院统计，2022年销售额超千亿元的房企仅有20家，较2021年同期减少21家，千亿房企数量腰斩；超百亿元的房企130家，较2021年同期减少28家。
销售额跌破千亿，也影响到美的置业的利润表现。2022年，美的置业实现收入736.3亿元，同比下降0.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%；核心净利润为38.7亿元，同比下降29.1%。
此外，美的置业2022年实现毛利113.06亿元，同比下降16.2%。对此，美的置业给出的解释是，“毛利的下降主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致。”据了解，2020年及2021年，美的置业曾多次高溢价拿地，伴随着这些地块的结转，美的置业将面临毛利缩水的情况。
除了高成本项目带来的低毛利外，美的置业2022年利润指标表现不佳，也受到合作开发的影响。
记者注意到，2022年美的置业归属母公司净利润为17.26亿元，同比下降53.88%；而少数股权却分走了18.5亿元的利润，同比增长18.59%。
从百亿到突破千亿，美的置业仅用了四年时间，合作开发在这方面贡献颇多。但越来越多的项目利润需要与合作方分享，企业自身少数股东损益也“水涨船高”。
美的置业的管理层并非没有意识到这一点。2021年下半年开始，美的置业加快了收并购的脚步，交易方以合作伙伴为主，一方面是为了盘活进展不畅的合作项目，另一方面也是为了提升项目权益占比以及操盘比例。
新增土储以合作项目收并购为主
房地产市场进入深度调整期，房企有“得”也要有“舍”。在加快合作项目收并购的同时，美的置业也大幅减少了公开市场拿地的次数。
郝恒乐在会上透露，2022年一整年，美的置业在公开市场没有拿很多地块，仅仅增加了上海浦东新区的一个项目。“2022年土储方面的主要工作，就是在存量土地上进行资产结构优化，以及在合作方股权收购方面做了大量工作。”
2022年，美的置业共收购了9个项目，新增权益货值63亿元，主要分布于南京、佛山、重庆、天津等城市。截至2022年末，美的置业土地储备的总建筑面积约3874万平方米，涉及332个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的项目有99个。
就2023年土地投资计划，赫恒乐也在会上回应称，与去年相比，今年土地市场的机会更多，地块“素质”也会更好，但土地价格并不会出现爆发式增长，目前各大房企都比较理性。美的置业将积极捕捉投资机会，更加聚焦，不会去多点开花。“聚焦长三角、大湾区，以及一些高能级省会城市，根据这些聚焦城市的去化情况、土储情况，进行结构性补货。保持投资理性，土地铺展动态增加。”
地产分析师严跃进表示，受限于合作方暴雷的负面影响，此类企业首先要解决合作开发的隐患，盘活“停滞”合作项目，让销售跑起来。城市聚焦、动态增储，体现的是房企从规模扩张到经营安全的考量。
值得一提的是，美的置业的负债指标有一定降低。
截至2022年末，美的置业的负债总额为2016.25亿元，较2021年同期减少了约400亿元。融资成本实现进一步降低，加权平均融资成本下降至4.62%。
2022年，美的置业“三道红线”也如愿进入“绿档”。截至2022年末，美的置业净负债率为43.9%，现金短债比为1.6，扣除预收款后的资产负债率为68.2%。
北京商报记者 王寅浩