买到“烂尾楼”怎么办？
转自：山西晚报
“买房烂尾了，开发商交不了房，钱能优先退吗？”相信不少民众有此困惑。日前，传来了好消息！4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对于部分条件下购房者退款等优先权做出了规定，自2023年4月20日起施行。
根据此原则，购房者的权益将得到法律明确的保护，而不是任由开发商或银行说了算。新规出炉直指哪些问题？新规远期实操前景如何？对于已经购买到烂尾楼的业主，是否可以依据此次《批复》去要回自己的购房款呢？对此，山西晚报记者邀请专家、律师对此新规进行详细解读。
A烂尾楼业主可优先退款
《中华人民共和国最高人民法院公告》显示：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》内容可以归纳为：商品房消费者主张交付房屋或者返还价款的权利最优先，优先于建设工程价款，优先受偿权、抵押权；最重要的一点，文中提到，以居住为目的购买的房屋烂尾了，且没有交付可能的情况下，买房人可以申请退款，款项优于银行抵押权等。
此次批复是针对河南省高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题，经研究后最高法做出了明确指示。
原文称，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。商品房
消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
B首次明确业主债权优先权
“这对于各地2023年处理保交楼事件是非常好的指导信息。”业内人士分析，过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商等排在首位；此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
山西智渡律师事务所李堃表示，“该举措的出现，保障了消费者的合法权益，也规范了房地产司法秩序，提升了楼市信心。在司法实践中，我们常常看到，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但由于之前没有明确规定，所以在实务操作中乱象丛生。在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。”
回溯之前规定，《批复》中最大的变化在于对购房者物权和债权的保护。在房屋交付请求权方面，《批复》相比最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（下称《规定》），对购房者权益保护的条件有所倾斜。具体来看，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
此前《规定》曾明确，在金钱债权执行中，买受人（购房者）对登记在被执行的地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
而此次《批复》最大的进步就是首次明确了购房者债权优先。有些业主在之前的诉讼中会卡在首付比例是30%左右，因为之前规定有50%的门槛。新的司法解释允许购房者在一审法庭辩论终结前支付剩余价款（从而实现交付请求权优先），是结合当前的房地产行业背景，在物权上给予了消费者更大的保护。
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实操还需厘清诸多问题
那么对于已经购买到烂尾楼的业主，是否可以依据此次《批复》去要回自己的购房款呢？面对这一问题，李堃表示：“要想实现这一问题，得注意三点：首先，这种优先权特指住房，不包括商业办公用房。其次，购房者本身需要全额交付购房款；这里的购房款也包括按揭贷款，不能出现断供，即银行贷款已付给房企，也属于全额交付了购房款。第三，退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾，已经没有交付条件。对于此类潜在条件，也要求购房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。”
需要注意的是：《批复》中并未对“房屋不能交付且无实际交付可能”所属的情况作出规定，而站在购房者的角度，也很难去界定房屋是否还有交付可能。“不过，值得期待的是，在未来，根据该批复要求，购房人如果发现了楼盘出现烂尾、或房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权。剩下的房贷由开发商来返还，有效地止损，保障自己的合法权益。”李堃补充。
也有业内人士表示，即使胜诉后，该新规执行起来也是费时费力，甚至有很多阻碍的。“烂尾楼”所涉及的问题非常复杂，其所涉及的房企往往无力完工、无力化债、也无力还款。若房屋不能交付且无实际交付可能，那么购房者即使胜诉，也会面临第二步中的执行问题。届时购房者恐怕还是只能陷入漫无边际的等待，还有的一些房企窟窿太大，只能破产或者重整。
那么破产的房企在债权中的清偿顺序又是怎样的呢？李堃表示，根据《破产法》等相关法律及最高院司法解释的规定，破产程序中的债权清偿顺位的现状大致如下：第一顺位：优先于特别优先权的债权（最高院司法解释中所规定的已支付大部分或全部款项的购房消费者的债权）；第二顺位：规定在一些特别法中的特别优先权（如工程价款优先债权）；第三顺位：有担保物的债权；第四顺位：破产费用和共益债务；第五顺位：劳动债权；第六顺位：个人储蓄存款的本金和利息、赔偿或给付保险金；第七顺位：税收债权及其他社保费用；第八顺位：普通债权。
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未交付楼盘命运各不同
2022年，山西省各级政府都积极作为，竭尽全力解决问题楼盘。以太原市为例，太原市房产管理局围绕防范化解房地产市场风险，分两批次共申请国家保交楼专项借款27个项目、23.825亿元，推动94%风险项目全部或部分实现复工复产，累计拨付复工复产资金14.2亿元，办理货值抵顶网签手续1392套，协调推动12个风险项目14726套房屋竣工交付。其中，恒大江湾等4个项目退出了风险项目名单。有收获，当然也会有遗憾。目前太原市延期交房、工地停工的楼盘还有哪些呢？据不完全统计，自泰禾停工后，截至去年年底太原有待交的楼盘涉及20个，涉及未交房套数37000多套。省城多家房地产媒体曾盘点过：泰禾、宝能、恒大部分楼盘、富力部分楼盘、阳光城部分楼盘、当代部分楼盘、本土房企部分楼盘……
这些楼盘“命运如何”？业内人士分析：有货值（以货币计算的生产、销售等经营产品和货物的总价值）的停工项目会将剩余住宅、商铺、车位抵押给总承包方，由其垫资完成他所负责的后续收尾工程，如当代城MOMA一期，目前已交付；一部分房企会找到“接盘侠”，总包乙方变甲方，如恒大森林海、恒大檀溪郡、恒大御景湾等多个项目，由原总包单位中铁十二局承接。还有的是接受政府纾困，以恒大金碧天下为例，综改区平台公司、恒大地产方（6家关联公司）以及管委会已正式签订《合作开发协议》，以合作开发的模式完成金碧天下项目首期、二期、三期、五期、八期后续开发。据悉，2023年3月，恒大金碧天下项目一期两栋楼已经顺利交房。3月30日，太原恒大金碧天下5期复工。
此外，山西其他地市恒大项目也在积极解决中。据了解，4月21日，运城市副市长在太原召开恒大保交楼项目推进会，省住建厅副厅长出席。会上，恒大山西公司负责人汇报了恒大运城项目当前建设进展情况、存在问题及下一步解决思路；相关单位就下一步项目建设工作进行了讨论。会上强调，恒大在运项目建设关乎人民群众切身利益，关乎全市发展稳定大局，恒大山西公司要坚决担负起主体责任，多措并举盘活现有资产，筹集建设资金；承建企业要坚决摒弃观望情绪，对照省住建厅确定的项目交付期限，全力加快施工进度，确保按时保质完成项目建设工作，向广大购房群众交出一份担当负责的答卷。
其他问题楼盘近期也频传好消息：根据太原富力官方公众号宣传，截至目前太原富力在建的几个项目已全部复工，并且已经开始销售，具体如下：太原富力悦禧城、2020年10月31日开盘，预计交房日期2023年9月30日；太原富力城玖院项目，2021年4月开盘，预计2023年12月、2024年6月9月12月分批交付；太原富力天禧城，2020年、2021年三期楼栋陆续开盘，预计2023年10月、2024年8月陆续交房。复工是好消息，不这对于已购房业主来说，这几年过得非常煎熬，希望富力正视品质问题，不能工程进展时断时续，降标降配瞎凑乎。
与此同时，在大规模复工之后，不少业主在社交圈上反应有些项目“表演式复工”，泰禾、宝能、恒大悦府2期、恒大天宸、红星等楼盘截至发稿还没有明确复工的消息。
山西晚报记者田晓瑛