楼市“假性回暖”？房价走势已成明牌，但更为棘手的问题却来了
目前，房地产市场正出现一种“奇怪”的现象：一方面是房地产市场持续复苏，另一方面是抛售不断加剧。首先是楼市回暖，需要注意的是，这里的“回暖”并不是指房价上升了多少，而是指销售数据的增加。
根据中指研究院的数据，1-3月，百强房地产公司的销售额总计17589.5亿元，销售均额176亿元，同比增长8.2%，这是自2022年以来的首次增长。其中，TOP100房企3月月销售额环比增长36.7%，同比增长24.6%，继续保持双增长态势。
随着新数据的发布，部分中介又将其作为抬高房价的噱头，称房地产市场开始迅速升温了，从而得出未来房价将大幅上涨的结论。但如果将时间线延长到2021年，数据显示，2021年TOP100房地产企业的平均销售额为307亿元，而2023年的数据仅为2021年的58%。也就是说，所谓的“回暖”数据，仅仅相当于两年前一半的水平。
还有一点就是，说是楼市回暖，二手房市场的挂牌量却在持续增加。截至目前，北京二手房挂牌量超过11万套，业内对于市场的消化能力感到“担忧”。广州二手房挂牌数量超过13万套，创历史新高。截至今年3月底，深圳二手住宅挂牌量超过5.3万套。这是为什么呢？原因很简单，就是炒房客投资者已经“坐不住”，纷纷开始抛售离场了。
为什么不说是刚需群体在抛售，因为对于刚需群体来说，如果房价没有大幅下跌或暴跌，就不可能断供抛售。当前的房地产市场正处于复苏周期，并没有持续下跌。由此可见，进行抛售的基本上都是多套房持有者避免被“套牢”的操作。
很明显，随着房价逐渐回归理性，越来越多的炒房客投资者开始出售多余的财产，卖方市场未来的竞争将更加激烈。也就是说，当时楼市出现的是“假性回暖”，购房者没有必要担心未来房价会出现大涨的问题。
未来房价走势已成明牌
过去二十年房价之所以能够大涨，除了炒房客投资者推动以外，人口也是重要的影响因素，人口对应着住房的“需求”。但现在，我国人口已经进入“负增长”时代，根据人口学家的预测，这一趋势不会在短时间内结束，未来很长一段时间将会持续保持负增长周期，这也就意味着社会上对购房的需求会不断削减。
其次是当前房地产市场面临空置房泛滥、库存过剩等问题。目前，住房空置率已经达到15%，一些省份甚至达到了25%甚至30%，这个数据是相当可怕的。想一想每十套房子里面就有3套是空置的，这造成了多么大的资源浪费。所以就目前来看，着急的可能并不是刚需购房者，而是急于把房子卖掉的房企。如果房子卖不出去，那么之前投资的资金就很难回流，很容易导致企业资金链断缺等问题。
还有就是国家有关部门也在进一步加大保障性住房的建设。这也就意味着，老百姓无房可住的困境将会得到很好的解决。在老百姓基本的住房问题解决之后，市场就将再难有大量需求来刺激楼市的发展了。显然，未来房价走势已经非常明显，即“稳中有降”，逐步回归居住属性，与当地居民收入相挂钩，最终实现“软着陆”。
更为棘手的问题出现了
当下对于房地产企业和银行来说，都已经开始面临着相当棘手的问题。为了进一步刺激房地产市场的复苏和发展，银行已经做出很大的让步，在原有的基础上下调了房贷利率水平。相关数据显示，在不到一年的时间里，一些城市的房贷利率就从4.9%下降到3.7%，100万元的房贷总额计算，等额本息还款30年，月均还款从5307.27元下降到4602.83元，还款总额直接减少了25.36万元，对于那些5.88%利率入场的群体来说，节省了近50万元。
但即便如此，当地人的购房热情仍然没有明显上升。由此可见，目前大多数买家的态度都比较坚定。这对于银行的发展和房地产企业的恢复来说，都是一件相当棘手的事情。
另外，曾经不理性投资的炒房客现在也面临着极大的困难。我们不知道什么时候会出台房产税，但可以肯定的是，既然国家已经提出了这项政策，那么就一定会有真正落实的时候。如果在此之前不能尽快将手头上的空置房抛售出去，那么接下来还将会大幅度增加持房成本。所以目前炒房客面临的困境，丝毫不比房地产企业轻松。
总的来说，现在的主要问题是如何解决多余房产难卖的问题，因为仅靠下调房贷利率难以解决楼市问题，所以相信未来可能会从现房销售、取消公摊、土地财政、租售同权、房产税空置税等方面着手。不管怎样，时间紧迫，希望能来得及。