关于楼市“新沪九条”！最全解读来了，已买房的能否享受利率下调？楼市几月回暖？一文看懂→
转自：上观新闻
今天（27日）
上海出台9条房地产市场优化调整政策
此次新政堪称“新沪九条”
不仅释放重大利好
涉及内容丰富
被业内专家认为是“全方位、多角度”
而且又不失精准施策
新政将于明天正式施行
后期楼市走向如何
对个人来说可“减负”多少
来看小观深度解读
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新政主要聚焦新市民和青年家庭
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，新政聚焦多措并举支持以新市民和青年家庭为主的合理住房需求。在调整优化限购、支持多子女家庭购房、住房信贷政策和住房公积金个人信贷政策方面都有所涉足。
对个人来说，新政实施前后，买房有哪些变化？
由于个人情况不同、购房区位不同，得到的政策利好也不尽相同。根据上海易居研究院梳理，可分为以下几个方面：
首先在住房限购政策，包括缩短非沪籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，优化购房区域，取消离异购房限制，完善住房赠与管理。同时支持多子女家庭购房，包括在现有住房限购政策基础上，增购1套住房，优化首套住房认定标准，减少购房利息负担。
其次，在商业贷款和公积金贷款方面，保持差异化政策框架，进一步调降首付款比例和房贷利率下限。
“金融政策组合会让购房者切实降低购买成本，特别是利率的降低，可以缓解月供负担。”上海中原地产分析师卢文曦表示，以二套房为例，房贷利率从4.25%（非重点区域）降低到3.9%。重点区域指的是，临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域。
按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万元，还贷30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。
上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如认为，此次新政是针对当前上海房地产市场的基本情况和阶段性特点，充分体现区域性、差异化和精准性，体现问题导向，有利于更好引导市场预期，增强市场信心。多位专家表示，这一系列新举措对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计6月楼市成交量有望企稳回升。
创新政策支持二手房盘活
严跃进表示，此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。如，支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。又如，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。
在“以旧换新”政策方面，对符合条件的家庭提供补贴，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等。不过，补贴也有门槛，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，有力支持居住困难家庭改善居住条件。
在补贴标准上，按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30—50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50—70平方米的，每套补贴标准3万元。在取得新购一手住房不动产权证书后领取补贴。
记者从相关部门了解到，上海将聚焦提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子。同时，加强监测监管房地产市场，维护房地产市场秩序。
已买好房的可享受房贷利率下调吗？
在上海发布9条房地产市场优化调整政策中，关于购房贷款利率的调整引入注目——
首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，也就是3.5%。
二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，也就是3.9%。
自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，也就是3.7%。
潜在购房者在欢呼利率下调的同时，不少已经买好房的贷款者在问，自己能享受到这次利率下调吗？
答案恐怕是不能。
此前，上海购房利率已经经历过一次调整，存量房贷没有包含在其中。
从合同逻辑来看，购房者与银行签订贷款合同制定贷款利率时，约定的是LPR加减点数。也就是说，只有LPR降了，这批购房者的每月还款数额才会减少。
以2021年7月底至2023年12月中旬购买首套房为例，目前这批购房者虽然是首套房，但是利率维持在LPR+35个基点，和最新的首套利率显然有不小的差距。仍然以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，每月还款要多还约458元。如果购房者贷款四五百万元的话，差距将更大。
之所以让人有存量贷款利率可以下调的错觉，是因为之前一些由于政策原因被判定为二套房的购房者（实际购房时名下无房，但曾有过贷款记录），在当时新政之下又被重新认定为首套，所以也就顺理成章地变更为了当时的首套利率。但这仅仅是针对买房套数认定的调整，之后两次针对房贷利率的专门调整，并没有把这批存量购房贷款人纳入其中。
对此，不少存量购房贷款人表示，或将想办法提前还款。
但好在，此前公积金利率的调整，存量购房贷款人可以享受到，但要在2025年1月才会执行新利率。值得注意的是，只有贷款期限在1年以上的才可以，即首套2.85%，二套3.325%。
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作者：戚颖璞 张杨
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