深圳国资委旗下的「深业物业」再度递表港交所，行业国有排名第五
转自：活报告
摘要：深业物业于2023年8月25日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是中国第五大国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。2021年收入为人民币21.5亿元，净利润0.7亿元；2022年收入为23.48亿元，净利润1.41亿元，毛利3.38亿元。2023年前6个月收入12.84亿元，净利润0.83亿元。
LiveReport获悉，成立源于1985年的深业物业运营集团股份有限公司SHUMYIPPROPERTYOPERATIONSGROUPCO.,LTD（以下简称“深业物业”）于2023年8月25日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市，公司曾于今年2月24日递表，这是该公司第2次递交上市申请，联席保荐人为中金公司、中信证券、建银国际。
作为全国知名的全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，公司深耕大湾区，足迹正在不断覆盖中国市场。截至2023年6月30日，公司的总签约建筑面积约为75.6百万平方米，在管项目总数为480，总在管建筑面积约为71.8百万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。截至2023年6月30日，公司于大湾区的在管总建筑面积约为49.5百万平方米，占公司在管总建筑面积的68.9%。
根据弗若斯特沙利文报告，2022年，公司在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商（按收入计算）榜单中，位居第9名；在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商榜单中，位居第5名；根据克而瑞物管及中物研协报告，2022年，公司在中国国有物业服务提供商（按综合实力计算）榜单中，位居第7名；根据中指研究院，公司在2022年中国物业服务百强企业榜单中位居第20名。
公司的业务分为以下三个业务部门：城市及产业园服务；住宅物业管理服务；商业物业运营及管理服务。以下图表阐释了公司的业态、服务线及服务系列之间的关系：
竞争优势
•深耕大湾区、辐射全国的全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商；
•多元化的非住宅服务组合、出色的服务能力；
•一体化的产品线及品牌集群，实现强大市场拓展能力；
•强大股东支持和国企背景优势；
•广泛运用数字化管理；及
•具有丰富经验、远见卓识、着眼社会责任的管理团队。
公司资料：
官网：www.sywy.net
公司地址：中国深圳市罗湖区笋岗街道田心社区深业泰富广场A座1701室
香港地址：香港九龙尖沙咀科学馆道9号新东海商业中心8楼
财务分析
截至2022年12月31日止3个年度、2022年及2023年前6个月：
收入分别约为人民币18.38亿元、21.52亿元、23.48亿元、11.02亿元及12.84亿元，年复合增长率为13.04%；
毛利分别约为人民币2.78亿元、2.8亿元、3.38亿元、1.6亿元及2.02亿元，年复合增长率为10.24%；
净利润分别约为人民币1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元、0.52亿元及0.83亿元，年复合增长率为7.32%；
毛利率分别约为15.14%、13.00%、14.40%、14.52%及15.76%；
净利率分别约为5.70%、3.46%、5.14%、4.70%及6.46%。
公司三年收入、毛利稳定增长，2021年净利下降，公司毛利率、净利率分别维持在14-15%左右和4-5%左右。
2023年前6月，账上现金6.26亿元，贸易应收7.17亿元，流动负债共计10.43亿元，经营现金流为0.28亿元。
行业前景
全业态物业管理、商业运营及城市服务市场主要包括所有物业类型（包括住宅物业、购物中心、公共楼宇与设施、产业园、写字楼及其他物业）的基础物业管理服务和增值服务、城市服务和运营服务。
2018年至2022年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由人民币5,671亿元增长至人民币8701亿元，复合年增长率为11.3%。未来，随着房地产市场、购物中心运营服务市场、城市服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长。2027年，预计总收入将达到人民币13106亿元，2022年至2027年的复合年增长率为8.5%。
行业地位
在中国，同时提供物业管理服务、购物中心运营服务及城市服务的公司数量有限。中国的全业态物业管理、商业运营及城市服务市场中，前十大公司占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入的约11.3%。2022年，公司按收入计排名第九，占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入的约0.3%：
前五大国有全业态物业管理、商业运营及城市服务公司占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入约3.9%。于2022年，公司按收入计排名第五，占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入约0.3%：
同行业公司IPO对比
本次选取的同行业对比公司为：华润万象生活(01209.HK)、中海物业(02669.HK)。
华润万象生活是央企华润集团旗下战略业务单元华润置地的成员公司，是中国领先的物业管理及商业运营服务商。其商管业务聚焦高端与品质购物中心赛道，以「万象城」、「万象天地」、「万象汇」为核心品牌；物管业务聚焦品质社区、城市公共空间、写字楼及产业园三大赛道,以「万象服务」为核心品牌。截至2021年底，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积已达约1.648亿平方米，提供商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积约9.0百万平方米。
中海物业隶属于央企中国建筑集团有限公司旗下的中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。目前，集团业务分佈于中国74座主要城市，旗下现有员工超过3.6万人，在管物业类型包括住宅物业、商用物业和政府物业等多种形式，签约物业项目705个，服务面积超过1.4亿平方米，现已成为集全国性战略佈局、国际化管理视野于一体的行业领导者。
主要股东
深业集团、深业（集团）、深圳控股及其他控股公司将为一个控股股东集团，上市前公司的最终控股股东为深圳国资委。
管理层情况
董事会将由七名董事组成，包括三名执行董事、一名非执行董事和三名独立非执行董事。
肖武春先生，50岁，公司董事长、执行董事兼党委书记。主要负责向董事会提供战略建议并就业务计划、战略发展及管理决策提出建议。肖先生在房地产开发和物业管理业务方面拥有逾29年的经验。肖先生于1993年7月加入公司，此后一直在公司、深圳控股集团和深业集团担任不同职务。于1993年6月在华南理工大学获得经济学学士学位，主修工业经济学。于1998年10月还获得深圳市职称管理办公室颁发的中级经济师资格及于2008年1月获得广东省人事厅（已并入广东省人力资源和社会保障厅）颁发的注册物业管理师资格。
蓝秀群女士，49岁，公司执行董事、总经理兼党委副书记。主要负责本集团的整体管理和运营，以及优化业务目标。蓝女士在房地产开发和物业管理业务方面拥有逾25年的经验。曾任职于深圳市农科房地产开发有限公司、深圳市深业农科智慧农业发展有限公司、深圳市农科房地产开发有限公司、深圳市深业中城有限公司、农科集团工程管理部等。1997年7月获得广东工业大学给水排水工程专业工学学士学位。2002年12月获得了深圳市职称管理办公室授予的建筑工程技术中级工程师资格并在2008年1月获得广东省人事厅（已并入广东省人力资源和社会保障厅）颁发的注册物业管理师资格。
于淼女士，45岁，公司执行董事兼党委副书记。于女士主要负责公司人力资源、运营管理和党企关系。于女士在物业管理业务领域拥有超过25年经验。于女士在1997年10月加入公司，此后一直在公司内工作。在1997年10月至2018年12月在深圳市泰然物业管理服务有限公司担任多个职位。1997年7月获得中央民族大学会计专业专科学历，并在2010年4月获得长春工业大学电气工程硕士学位。
中介团队
据LiveReport大数据统计，深业物业中介团队共计8家，其中保荐人3家，近10家保荐项目数据表现尚可；公司律师共计1家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现尚可。
保荐人承销历史业绩
中金公司近期保荐的首日破发率为41.51%；
中信证券近期保荐的首日破发率为26.67%；
建银国际近期保荐的首日破发率为32.35%。
舆情分析
目前通过天眼查网站查询深业物业运营集团股份有限公司，发现具有如下风险提示：
316个自身风险中，绝大多数为各类劳动争议或合同纠纷；
496个周边风险中，公司股东深业中心发展（深圳）有限公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行，其余多为公司股东或子公司的劳动争议或合同纠纷等；
11个历史风险中，公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行，曾因其他原因而受到行政处罚；
870个预警提醒中，主要都是人员变更（法人、投资人、主要人员等）、工商信息变更等。
整体来看，作为一家经营了近四十年的公司，各项风险属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。
