住宅物业费“限价潮”下，价格突破变难，机构：信任是解决业主与物企之间矛盾的本质
本报记者 梁宝欣 深圳报道
克而瑞物管指出，2023—2024年，物业管理行业管理规模增速持续回落，住宅占比首次提升；经营绩效基础物业服务仍是压舱石，社区增值服务低速回弹；盈利表现增收不增利延续上年，非业主增值服务盈利能力持续下滑。
新形势下，物业C/B/G三类市场挑战均加剧，物企压力显著增加。住宅增量逐年萎缩，销售面积较2021年下降超4成；“限价潮”下，价格突破也变难。
同时，克而瑞集团副总裁张兆娟向《华夏时报》记者等指出，住宅市场分化，高端占比小且相对固化；老旧小区模型尚未跑通；余下六成拓展价值高，但竞争极激烈。B/G市场均面临预算降低、账期拉长、监管趋严等困境。
“住宅业务策略分化，增量地物协同、高端服务要‘豪’、中端重投产比，老旧寻求长效机制。B/G市场读懂甲方逻辑，是发展的前提；夯实专业力、升维服务力是破局的关键。”张兆娟说。
2024年8月22日，由克而瑞举办的“2024中国物业服务企业综合实力研究成果发布会”在上海顺利举行。其中，会议发布了“2024中国物业服务企业综合实力500强”“2024中国国有物业服务企业综合实力100强”“2024中国物业服务企业综合实力细分领域”“2024中国物业管理卓越标杆项目”等一系列研究成果。
中端项目物业费降价风险高
2023年以来，广州、青岛、重庆等多城相继公示物业服务收费标准，政府指导价连续多年保持不变。例如广州，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平米·月，连续13年保持不变。又如重庆，前期物业服务收费最高1.9元/平米·月，政府指导价同样连续8年未变。
据记者观察，近两个月以来，包括重庆在内多地要求降物业费的声音频出。有重庆的业主向记者透露正在与物业公司、街道协商下降物业费的事情。
上述业主表示，前段时间要求物业降费，被拒绝了。目前我们小区是根据相关服务服务标准和合同规定搜集证据，根据国家相关法规操作规程，召开临时业主大会更换物业，社区街道已经介入一段时间，也快到召开业主大会的阶段，现在街道想提前约谈物业，尽可能友好协商让物业主动提质降费。
克而瑞物管指出，物业费政府指导价突破变难，典型如青岛，此前物业费政府指导价的上浮比例不超过20%，但对项目没有硬性要求，新规则严格依照物业收费面积限定相应的上浮比例。其中，收费面积在8万平米以下，最高上浮比例依旧保持20%不变；收费面积在8—15万平米区间，最高上浮比例下调至10%；收费面积在15万平米以上，收费标准不得上浮。
存量住宅市场可以分为高端、中端和老旧项目三类。在克而瑞物管看来，高端市场规模小，老旧小区普遍存在设施设备老旧等多种问题，物业运营服务难度较大。中端市场投拓竞争激烈，可谓是“红海区”。基于物业费、楼龄、规模等指标交叉统计，高端项目占比不足5%，老旧项目占比在45%左右，中端项目占比在60%左右。
克而瑞物管表示，基于物企投拓视角站位，依照物业费、楼龄、规模三个指标表现，可以将“红海区”的中端住宅项目进一步划分为优质、次优质和非优质项目三类。其中，三个指标表现均好的优质项目占比约10.3%，两个指标表现较好的次优质项目占比约29.3%，剩余的非优质项目占比约60.4%，意味着优质、次优质项目占比近四成，这些优质、次优质项目有着较高的拓展价值，也是物企投拓的首选。
需要注意的是，据克而瑞物管《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据显示，中端项目中，认为物业费不合理的业主占比多达44.2%，明显高于高端、老旧项目认为物业费不合理的业主所占比重，说明中端项目物业费降价风险高。
此外，克而瑞物管数据显示，2023年，绝大多数城市住宅物业费收缴率均有不同程度的回落，跌幅普遍在1—2个百分点之间。典型如重庆，2023年物业费收缴率约80%，意味着约有20%的业主延迟缴纳物业费甚至不交物业费，物企催缴压力可见一斑。
与此同时，业主缴费习惯发生改变，提前预缴物业费的业主大幅减少。2024年，先付后享的业主占比跌至51.8%，较2023年下跌5.4个百分点。鉴于中端项目多达44.2%的业主认为物业费不合理，可以预见的是，中端项目物业费收缴率、预缴率下降幅度或许更大。
中山某住宅小区的物业一线员工在接受《华夏时报》记者采访时表示，日常的工作内容很杂，物业工作主要是三方面：催收物业费，做好品质管理和业主满意度。
上述员工还提到，“我这里物业费缴纳率算很高，平时催收之后缴纳率可以达到94%以上，年底可以到达98%。这里的物业费是按季度催收的，九月又要进行三季度物业费催收的工作，六月份就因为物业费催收只有两天休息，然后天天加班，现在九月都不知道会怎么样。”据了解，该住宅小区的物业费为2.5元/月·平。
此外，克而瑞物管提到，物企投拓策略基本趋同，拓展重心聚焦中端项目，致使中端项目投拓竞争愈加激烈。2023年，上市物企新拓存量住宅物业费主要集中在2—4元/平米·月的区间范围。
B/G端市场预算收紧
克而瑞物管指出，除了C端市场外，物企在B/G端市场运营压力也持续加码。其中，B端市场运营压力主要体现在三个方面。
一是，企业预算收紧、账期拉长。据克而瑞物管《2024年企业行政生态分析报告》显示，近5成企业预算下降，降幅10%—30%不等，账期则由3个月拉长至10个月。
二是，招标要求细化，企业监管趋严。首先，需求前置，邀标书细化。以某文体中心餐饮服务为例，邀标书具体涉及服务人员要求、饭菜出品时间、质检等。其次，建立COE团队监管供应商。例如，华为行政专业COE能力中心建立专业标准、基线、制度和流程。
三是，企业分包比例不断上升，2024年企业分包比例升至70.0%，较2023年增长7.9个百分点。
而G端市场运营压力显著加剧，则体现在：政府预算下降、低价竞争或将加剧、账期拉长、结算严苛。
其中，在低价竞争或将加剧方面，克而瑞物管表示，2024年5月，财政部印发《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》，将对《政府采购货物和服务招标投标管理办法》形成良好的补充，预示着未来政策导向或将倾向于鼓励采用低价评标法，政府公建物业竞标或将更为激烈。
信任是解决业主与物企之间矛盾的本质
在增量市场中不断萎缩，潜在购房者越来越“挑剔”的当下。为了应对这些挑战，克而瑞物管建议，未来，住宅增量以「产品力+服务力」为导向，推动地物协同、一体发展；高端住宅以保值增值为导向，提供“豪”服务，多以酬金制落地；中端住宅以高投产比为导向，提供高效的基础及增值服务；老旧小区以打通闭环为导向，探索能够实现收支平衡的长效机制。
值得一提的是，克而瑞物管指出，从住宅服务的根本问题出发，信任是解决业主与物企之间矛盾的本质。信任问题是未来行业发展的核心，部分城市及企业正积极推动，如长城物业积极探索阳光物管模式，通过“财务阳光”、“服务阳光”、“共建阳光”的方式推动服务与被服务之间的信任建立。
目前，北京、成都两地也正在加快推动行业向更透明的方向发展，其中北京“双晒”专项行动明确了具体内容及时间轴，成都则细化了双晒的具体规则，以及“双晒”过程中使用的工具（如物业服务事务公开栏模板等）。
在B端服务过程中，克而瑞物管建议，部分企业选择做强单项，实现单点突破，典型如能源管理、团餐服务、制服服务等单项赛道，以及专注特定客群（医药类、互联网等）服务。
克而瑞物管还指出，对于志在长期深耕G端市场的物企而言，解决方案在于识别甲方痛点需求，强化专业能力。以医院物业为例，甲方痛点需求包括病患需求多样、医疗服务支持、医废处理、设备复杂性等多方面内容，需要物企拥有医疗行业知识、患者关怀服务、人性化服务、安全应急管理、风险管理等一系列的核心能力，并持续提升专业服务能力。
另外，克而瑞物管提到，除了强化专业能力之外，物企在开展G端物业服务时，更需要读懂政府逻辑，与甲方一体。从政府视角考虑，甲方存在诸多诉求，包括打造城市名片、提升硬指标排名等。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁