2024年广州市住房租赁市场分析报告
住房租赁，作为解决居民住房需求的重要途径，不仅关系到居民的生活品质，也是衡量城市吸引力与活力的重要指标。近年来，广州市政府出台了一系列政策措施，包括租赁住房建设、税收优惠、租金监管等方面，以促进住房租赁市场的平稳健康发展。本报告通过收集并分析最新的市场数据，包括供应规模、租金水平、空置率、租客画像等关键指标，为关注广州市住房租赁市场的人士提供参考。
市场规模情况
（1）供应总量
近一年，广州市普通公寓供应量波动明显。尤其是2024年3月和6月，3月份由于年后“返城季”以及此前基数低的原因，供应量涨幅高达99.1%，6月份受年中“毕业季”的影响，供应量上涨27.2%；而1月、4月和7月跌幅超20%，1月供应量下滑主要是因为租客返乡过年，而4月和7月主要是受其上个月基数高影响。
（2）区域供应量
从区域来看，广州市普通公寓主要分布在主城区，其中天河区和白云区分布最集中，两个区域供应量合计占比51.3%；其次为常住人口全市第二的区域——番禺区，供应量占比17%；黄埔区、海珠区、越秀区供应量占比分别为12.2%、11.2%、8.4%。
（3）住房租赁企业开业规模
截至2024上半年，集中式住房租赁企业在广州市的合计开业房源超4.57万间。其中，万科泊寓在广州市的开业房源超1万间；魔方生活、乐乎集团分别以7169间、5920间排第二位和第三位；百瑞纪集团、自如、CCB建融家园、龙湖逍遥洲资管开业房源在3000-5000间；其他企业开业房源相对较少。
租金情况
（1）整体租金水平
近一年广州市普通公寓租金涨跌互现，其中2024年6月和7月波动较大，这主要是受供应量的影响，供应量在6月上升27.2%、7月下降23.7%，使得租金在6月下降12.1%、7月上涨13.9%。其余月份租金波动幅度整体平稳，基本控制在5%以内。
（2）区域租金水平
从区域来看，越秀区、海珠区和天河区由于其优越的地理位置及齐全的公共配套，租金水平在全市相对较高，处75-80元/月/平方米；黄埔区和番禺区约55元/月/平方米；白云区租金水平相对较低，约45元/月/平方米。
空置率情况
2023年7月至2024年6月，广州市集中式住房租赁企业空置率先增后减，由2023年7月的4%增至2024年2月的7%，2024年2月受春节影响，空置率达到最高值，此后空置率下降，出租率回升，2024年6月出租率达到95%。
租客画像
（1）居住现状
据调查数据显示，广州市承租人所租房屋以小面积为主，近九成租客租屋套内面积在30平方米以内，这或许与广州市的城中村改造等因素有关。其中，面积在10平方米以内的占比24.29%；11-20平方米占比最大，为37.86%；21-30平方米占比25.71%。
（2）租金负担
从月租金来看，35.71%的承租人月租金在2000元以下，这一比例远远高于北京、上海和深圳三个一线城市；30.71%的承租人月租金处在2001-3000元之间；27.86%的承租人月租金处在3001-4000元之间。
从租金收入比来看，52%的承租人租金收入比控制在30%以下；另有29%的承租人租金收入比在31%-40%；14%的承租人租金收入比在41%-50%。
结语：从全市来看，近一年广州市普通公寓供应量和租金波动明显；从区域来看，天河区供应量占比最大，越秀区租金水平最高；出租率方面，集中式住房租赁企业维持在93%以上；租客画像方面，近九成租客租屋面积在30平方米以内。
今年以来，保障性租赁住房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施建设“三大工程”被多次提及，广州市城中村规模较大，采取了一系列措施推进城中村改造。在改造过程中着重与保障性住房建设相结合，按一定比例建设保障性住房，实现规模化的统一改造统一租赁，为解决外来人口、新市民等的居住问题创造了条件，助力解决新市民“住房难”问题。
