热点一π丨地产新政效果观察——楼市怎样了

   自上世纪90年代开始，房地产行业始终是我国经济发展的支柱和主要驱动因素之一，与之相伴的是不动产也成为我国居民最重要的资产配置形式和财富构成。房地产市场在过去多年间经历了几轮周期，国家对于房地产行业的宏观调控政策与导向始终对市场起伏起着举足轻重的作用，也牵动着广大民众的心，而每一轮调控政策的“转向”也格外引人注目。

   近两年，随着房地产市场供求关系发生重大变化，叠加经济增速放缓等因素，“消费降级”、“存钱过紧日子”逐渐成为大家讨论的热点，就业市场体感渐冷，股市持续调整，人们对未来收入预期不确定性增强，居民部门“降杠杆”、“缩表”趋势日益明显，这一过程伴随着房价下跌，人们的购房意愿逐步下滑，而这又进一步制约了房地产市场修复进度，形成了“房价下跌预期增强——市场需求下降——实际房价下降”的循环。

   为了扭转房地产市场的低迷态势，自去年开始国家推出了一系列重磅房地产新政，其中呼声最高的当属今年5月17日发布的三大政策：取消商业贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、首套和二套房最低首付比例分别降至15%和25%。此外，倡导地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，继续坚持因城施策，做好商品住房烂尾风险处置，持续推进保交房、消化存量商品房等配套政策也都很有针对性。

   国家级新政发布后，各地方陆续跟进，以“真金白银”切实减轻购房者压力。一线城市中上海首先做出调整，广州、深圳快速跟进，6月底北京政策优化；二线及以下城市基本实现全面放开。“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”，是从需求端出发降低购房门槛及购房成本，同时，除了创新推出楼市新政外，各地还积极开展促进商品房消费的活动，颇具特色和创新性。

  房价方面，5月新政对稳定二手房房价起到了一定作用，但普跌趋势仍未扭转。中指数据显示，今年1-8月二手住宅价格累计下跌达5%，100个重点监测城市全部为下跌状态，超90个城市连续15个月下跌。8月二手住宅均价环比下跌0.71%，连续下跌28个月，同比下跌6.89%。

   具体以中指监测的十大城市二手住宅价格为例，我们看到8月的房价同比环比均下跌。环比来看，武汉和重庆（主城区）二手住宅价格环比跌幅较大，分别为1.19%、1.15%；南京、杭州、北京、上海和天津环比跌幅均在0.7%（含）-1.0%之间；成都、深圳和广州二手住宅价格跌幅则均在0.5%-0.7%之间。同比来看，武汉同比跌幅最大，为11.04%；南京、重庆（主城区）紧随其后，二手住宅价格同比分别下跌9.87%和9.33%；北京、杭州、上海、成都、天津和广州同比跌幅均在5%-8%之间；深圳跌幅最小，为4.64%。

   而上述经过“平均”统计后的数据恐怕还不能完全反映我们对房地产市场的体感，不同区域、业态、属性房产的价格跌幅可能较均值差距较大，类似“某某小区价格腰斩”等标题频现自媒体，“买涨不买跌”的传统心态影响下，在普遍范围内房价尚未真正企稳止跌。

   但地产新政的积极效果也不容忽视，尤其在成交规模方面，相较于房价，政策的刺激作用更为明显，5月新政后二手房销售成交量稳步抬升，月均增长保持2%以上，在传统淡季仍保持较好的市场活跃度。

   此外，据国家金融监督管理总局数据，截至目前，商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在各项机制带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在加大。截止今年8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了几年来持续下滑态势，房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%和18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。

   总体来看，一系列地产新政出台后，对于市场成交活跃度形成了一定支撑，但当前房地产市场价格调整压力仍在，且市场也同时受到其他宏观经济因素的影响和制约，短期内地产“刺激”政策效果尚不够明显，楼市预期的“扭转”尚需时日。

   值得一提的是，9月24日央行进一步推出了降准、降息、调降存量房贷利率等多项重磅举措，据央行测算，这套“组合拳”将惠及全国5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数1500亿元左右，通过进一步降低购房成本，修复市场预期，提振市场信心。

    展望未来，地产政策仍会有进一步优化调整空间，也需要有标杆意义的一线城市发挥带动效用，稳定市场预期。从具体的政策方向上看，进一步优化限购政策、提高公积金政策支持力度、继续降低房贷利率、降低交易税费、降低交易佣金等均存在一定预期，支持多样化改善性住房需求，多孩家庭、老年家庭、职住平衡的改善需求有望成为重要趋势，优化交易规则、优化住宅设计规则、取消普宅和非普宅标准等也或将成为支持购房需求释放的重要举措。

本文由中粮信托全面风险管理中心原创。