北京零售租金提涨，办公楼租金2024年会触底吗？
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01
北京零售市场正在涨租！
仲量联行数据显示，在北京市区市场中，表现领先的零售项目在2023年第二三季度就已经大幅涨租，并继续推动周边项目的租金水平上涨。第四季度的市区租金涨幅也因此收窄，环比增长0.6%。与此同时，在郊区市场，存量空置的减少与供应压力的缓解双重利好，带动了业主提升租金水平。整体而言，环比上涨1.2%，高于上季度0.9个百分点。
仲量联行华北区董事总经理张冀苏认为，受消费温和复苏传导影响，2023年北京的零售物业租赁市场率先于其他物业类型迎来回暖。10月份，北京零售消费再次反弹，大大提振了市场情绪。零售项目租赁询盘量有所增加，品牌方积极实施2024年的扩店计划。由于第四季度未有新增供应，市场存量空置得到有效去化。
仲量联行华北区研究部董事纪明预计，2023年租赁需求的显著回暖，刺激了市区头部项目的市场信心，租金有望在未来两年回升至疫情前水平。
北京办公楼市场的租金则持续处于下行通道，2023年第四季度跌幅还在扩大。而低价也推动市场活跃度小幅提升。
在2023年先前几个季度中，业主一度通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。而当前大部分业主已意识到，直接降租是促使成交落地的唯一有效途径。在争取好资质租户的过程中，市场中已出现突破底线的租金价格。
仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，“在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。”
仲量联行预计，北京甲级办公楼市场平均租金在2024年将跌破300元/平方米/月。
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明也认为，租金“2”时代已经开启。他在日前举办的“破立更新，无限城市，2023年北京第四季度发布会”上曾指出，第一，疫情的影响；第二，企业保守预期和扩张意愿不足；第三，降本增效的租赁策略；第四，互联网企业办公空间调整，这4个因素是导致本轮办公楼市场行情出现快速反转的核心原因。
陆明认为，当上述4个因素的影响出现“明显且积极的改善”，北京办公楼市场将能够出现需求侧恢复。在2023年，疫情的袭扰已经基本消失。此外，互联网企业办公空间的整合，在历经两年后也基本进入尾声，余下部分待整合面积，其量级对于整体存量市场的影响已经大幅减弱。
然而，由于多数企业仍处于利润表和资产负债表修复期，这些企业并没有在降本增效、市场预期和扩张方面出现较为明显的改善。因此，这两个因素仍将持续影响2024年市场需求侧的表现。在陆明看来，政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间。而这个滞后的时间差，将会是北京办公楼市场最艰难的时期。
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02
未来的办公楼需求还会出现爆发式的行业吗？
在“请回答2024”时，仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，北京办公楼租赁需求将进一步趋于提质降量，主要来源将由增量需求转为存量需求。其中，以大型国央企为基石需求，为市场提供了需求“底气”；细分行业需求带动作用凸显，高精尖、创新型行业提速发展。
虽然中短期内，北京办公楼市场中难以出现爆发式增长的需求来源，但仲量联行判断，北京办公楼的租赁需求将在2024年企稳回升，推动租金增幅在2025年由负转正。
那么，在2024年，哪些零售业态租赁需求将更加活跃？
米阳提到了一点，北京零售市场租金率先进入正增长区间，头部零售地产运营商已提高2024年涨租预算。仲量联行预计，咖啡茶饮、宠物经济和消费电子等领域将持续布局实体零售，推动市场信心修复和租赁需求进一步改善。2024年，市区平均租金同比增幅预计将达到2.3%。