超20城房贷利率降至4%以下 多地提前还贷排队时间超一个月丨焦点
转自：中国房地产报
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随着多地房贷政策调整，新增贷款利率与存量贷款利率的息差加大，意欲通过提前还款降低贷款成本的购房者也日益增多。
中房报记者付珊珊丨上海报道
“算了一个五年的账，现在提前还款50万元，我的月供就能降低将近一半，为此我还向父母借了一些钱，但没想到这个计划被打乱了。”小胡（化名）向中国房地产报记者表示，因为现在去银行申请提前还贷的人太多，自己现在还在排队等消息。
跟小胡有同样想法的人不在少数。春节假期过后，各地都出现了一波“提前还贷潮”。2月以来，“提前还贷”更是成为网络热词。不过，随着计划提前还房贷的人越来越多，这项业务办理难度也在加大。
不少申请人发现，银行的线上预约额度有限，一放开就迅速约满，有的银行已经关闭了线上通道，线下预约也需排队等待，等待时间平均1个月以上，长的甚至可达半年之久。“提前还贷比借钱难”“提前还房贷要排到4月”等词条也频繁冲上热搜，引发讨论。
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多城市提前还贷排队时间超1个月
从2022年下半年起，不少人有了提前还房贷的计划，小胡也是其中之一。
2022年10月，小胡通过线上预约办完提前还房贷，耗时半个月。近期他想再集中还一次，但申请的时候发现手机银行APP关闭了申请提前还贷的功能。
“我给银行人员打了电话咨询，被告知现在提前还房贷的人太多，APP不能申请了，去柜台预约办理时间说不准，扣款周期在两到三个月不等。”
目前，提前还房贷需排队的现象确实存在。中国房地产报记者以购房者身份咨询了多地多家银行，均被告知目前预约提前还贷的客户较多，办理周期拉长。
上海某国有大行一支行人员表示，现在提前还房贷基本需要提前一个月甚至更久预约，需要客户选择一个约定日期，后续会按照约定日期扣款，扣款后还需要两周到三周时间可以完成解押，整个流程下来基本要两三个月甚至半年。
根据网上媒体统计信息显示，目前，不少城市提前还房贷都需要排队，北京排队时间为1至2个月，上海排队时间2至3个月，广州和深圳排队时间均在1个月以上，南京排队时间在1个月到6个月不等，而成都则普遍需要排队等待3个月。
实际上，不仅仅是一二线城市提前还房贷现象日益凸显，在一些三四线城市，这种现象也屡见不鲜。
“今年年初以来（提前还房贷的人）非常多。”一位在三线城市工作的中国银行人员表示，其所在城市提前还房贷的人一直都有，但房贷新政出台后，不分地域，全国的房贷利率都在下降，咨询和办理提前还贷的人就开始多了起来。在他看来，房贷利率下调是刺激人们提前还房贷的重要因素。
1月5日，央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。中指研究院数据显示，1月，各地积极跟进调整首套房贷利率下限，超20城降低利率至4%以下。其中，郑州部分银行首套房贷利率宣布下调，最低降至3.8%。四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。
随着多地房贷政策调整，新增贷款利率与存量贷款利率的息差加大，意欲通过提前还款降低贷款成本的购房者也日益增多。有机构调查数据显示，当前，超六成人会选择提前还房贷，这说明购房者对提前还房贷的诉求较大。
一位网友算了一笔账。如果200万元贷款，以30年等额本息还款，5.75%房贷利率下的利息总额是2201724.57元，每月还款11671.46元，4.1%房贷利率下的利息总额是1479028.27元，每月还款9663.97元，月还款差额高达2007.49元，也难怪人们手里“有点钱就想去还贷”。
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提前还贷需衡量两个方面
由于当下较难找到合适稳妥的投资渠道跑赢存量房房贷利率的投资渠道，所以许多人更倾向提前还贷。
央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占比超六成，倾向于“更多投资”的居民占比约15%，比上季减少约3.7个百分点。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年到现在，尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率还是很高。已经发放的房贷，利率大部分在5%左右。特别是2016年至2021年，商品房市场在高位运行，房贷利率普遍在5%以上，而现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。
“在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的，但现在也大面积破净，出现负收益。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害，如此一看，房贷利率就很高了。”李宇嘉解释道。
对于提前还房贷掀起高潮，李宇嘉认为还有一个驱动因素是，老百姓对房价的预期不太乐观。多数购房者承担了很高利率（至少高于理财利率）来借银行的钱，买了一项价格下跌的资产，而且这个资产未来可能还会降价。由此，持有房贷不划算。
另外就是不少人对就业前景缺乏信心，对未来的预期呈现不确定性，因此居民普遍性的偿还债务而非增加购房贷款。
但是，提前还房贷并非适合所有人。如果等额本息的方式已还期数超过贷款周期二分之一，等额本金的方式已还期数超过贷款周期的三分之一，则不建议提前还款。
一些业内人士分析称，提前还房贷一般需要衡量两个方面，一是手头资金是否足够周转，不少人掏空所有资金提前还房贷，进而影响了正常的工作、生意和生活，反而得不偿失；二是要考虑资金在手里能不能创造高于房贷利率的稳定投资收益，如果资金在手上如果不能长期稳定产生高于房贷利率的收益，提前还贷降负债不失为合理使用资金的方法。
对银行而言，居民大范围提前还贷也并非好事。易居克而瑞部门副总经理缪萌在接受媒体采访时谈到，从银行利益增收层面出发，房贷会带来利息收入，且考虑按揭贷款新旧承接难度，银行更加重视个人按揭等优质贷款，以此规避坏账风险。
《证券时报》评论则认为，如果短期内兑现大量提前还贷业务，可能会影响银行资产质量的稳定性，从而增加运行风险，波及整个银行业甚至金融业安全，金融风险因具有传染性最终可能会转嫁到个人、企业等微观主体身上。
广东合邦律师事务所杨登基律师在接受其他媒体采访时表示，如果居民决定提前还贷，则应注意以下几点：一是需看清楚《个人按揭贷款合同》中约定的提前还贷违约金条款约定。如违约金约定过高（可对比其它同类银行提前还贷违约金约定），借贷人可提出异议并要求以银行实际损失结算违约金；二是如条款限制借贷人提前还贷或不能提前还贷，因暂没有法律规定借贷人不能提前还贷，则借贷人可以该格式条款限制借贷人合法权益为由，主张该条款无效，进而要求提前还贷；三是如借贷人遇到手机APP无法办理提前还贷或银行以需排队等理由拖延办理提前还贷，借贷人有权向银行监管机构等提出反馈意见，并保留提出异议的证据。
此外，有些借贷人试图通过“消费贷”或“经营贷”置换房贷，因“消费贷”等期限较短，且根据法律政策等规定不得投向房地产等领域，一旦违反贷款合同约定用途，银行等有权提前收回贷款，此时借贷人将可能面临额外法律风险。
（应受访对象要求，文中“小胡”为化名）
值班编委：马琳
责任编辑：李红梅 刘亚