“二手房指导价”两周年了,还能指望深圳吗
两年前的今天,深圳二手房指导价机制闪亮登场。
当时以为只是个临时性政策,去年更多次传出有关部门将调整指导价或取消这个机制的消息。
受其影响,深圳楼市渐渐失去流动性,2022年深圳二手住宅成交套数同比接近腰斩。
一个GDP规模达到3.24万亿、官宣的常住人口接近1800万的超大型城市,平均每个月仅卖出1800多套二手住宅,让人恍惚间以为身处小县城。
自这个机制实施以来,深圳楼市二手房占主导的局面便逐渐被打破,从之前差不多7:3(每卖出10套房,二手房占7套,一手房占3套)的比例,迅速逆转至2021年的4.4:5.6。
2022年,这个比例进一步扩大至4:6左右。
即便如此,去年深圳一手房(含住宅、公寓、办公、商业)也只卖了5.13万套。
加上2.57万套二手房的成交量,整个2022年,深圳总共也就卖出7.7万套商品房。
去年下半年开始陆续上市的销售型人才房,成交据说也一般。深圳符合购买此类房源资格的人才心里有些打鼓,人才房“锚定”的商品房价格会不会大跌……他们都很珍惜手里仅有的房票和不多的钞票。
可以预见,如果政策制定者继续“按兵不动”,2023年深圳楼市成交结构将实现3:7的根本性逆转。
不知道这是不是政策制定者的初衷,但从具体表现看,我们几乎可以得出,深圳居民的改善性住房需求,可能不太会获得较大力度支持的结论。
虽然如此,仍有部分业内人士为此唱高调,认为这是深圳楼市调控取得的辉煌成果,应该巩固与珍惜。
这种言论颇有市场,以致在多个经济发达城市施行的楼市宽松政策的“暖风”,始终吹不到深圳来。
2022年我们不仅看到深圳住宅成交量的大幅萎缩,也看到成交价“跳水”的惨烈场面:
政府指导价成为深圳二手房的“保护价”,有的甚至“破指”,高见超出四成的跌幅。
也许,越来越多的人们会看清这个趋势:
深圳,再也不是从前中国楼市那个“发动机”与“领头羊”。
我们与其惊叹刀口舔血者的勇气,不如佩服果断止损者的先见之明。
如果不再做“发动机”或“领头羊”,那么能不能让市场正常点,给目前尚有能力参与这个游戏的人们,留出些空间?
比如能否把“捆”在开发商身上的那些不合时宜的“绳子”松一松?
比如房贷利率能否调低些?能否不给“提前还贷”的人们人为设置障碍?
毕竟,2023年商品房的销售规模,深圳是立了flag的:
增长8%,卖約750万平方米。
要实现这个flag,我们多多少少得做些改变吧。
为了追求销售规模而加大开工量和推货量,无异于杀鸡取卵,也不符合当下高质量发展的主题。
卖房子这件事情,跟买股票有些类似,都是追涨杀跌,所以得按规律来。
这10年来,深圳商品房销售规模能够站上750万平方米这一台阶的年份有两个,一个是2016年(736.19万平方米),一个是2018年(722万平方米)。
在这两个年份,深圳分别卖出一手住宅40443套、29396套,而2022年深圳一手住宅的成交套数是34441,月均成交2870套。
好像今年稍微跳一下就够得着似的。
其实不然。情况还是变了的。
前面说了,在2021年之前,深圳的一手住宅是卖不过二手住宅的。看美联物业这张图:
而且那些年并没有“二手房指导价”这样的机制和政策,房价看涨预期流行得一塌糊涂。
那时候,许多人有100个理由相信,深圳地少人多、楼市供不应求的局面,会持续下去。
换句话说,房价看涨的预期,货币贬值的预期,收入增长的预期,犹如躺在硬盘里的岛国爱情片,什么时候找,什么时候有。
现在硬盘坏了,一切成为追忆。
去年,我写过一篇文章,标题起得不好:
事实是否如此呢?
从这一年多的实践看,除了极个别城市,全国大多数城市并没有取得“救市”的明显成效。
赵燕菁教授就认为,现在扩大内需的政策大部分都使用过,例如减税、提薪、降息、补贴、发钱、更新消费观念、健全社会保障制度、就业和再就业、缩小贫富差距等办法,但是——
“大多治标不治本”。
赵燕菁教授认为,不解决桥或船的问题,过河就是一句空话。
那么,从房地产“救市”的角度,帮助我们过河的桥或船是什么呢?
我认为是“龙头”效应,看涨预期。
如果深圳、上海的房地产起不来,那么恐怕其它城市的房地产市场,也难言根本复苏。
然而,上海、深圳这种级别的城市,还会能起到房地产“龙头”的作用吗?
在深圳身上,我们似乎看不到这种迹象。
摆在它们面前的,好像不存在领涨的任务,它们要去完成某种重大的“转型”。
众所期待的2015年深圳楼市率先“起飞”后,全国多个城市接着“轮动”的那种烈火烹油,一去不复返的了。
而一旦一线城市继续疲软,二三四线城市就还没玩完就玩完了。