解构“小而美”，广州万科商业又要放大招了
创新DNA又动了！2024年广州万科商业双产品线齐发力。
图片来源丨广州万科商业
作者丨潘伊纯
在有着“重资产”属性的商业地产领域，“唯快不破”不一定是最佳路径，细致打磨的项目往往具有更全面的市场实力。
2020年底，广州万科商业顶住疫情之下的外部市场压力，带来其在广州黄埔区的首发项目，也是广州万科商业社区生活中心系列的升级项目——尚城万科里；同一年，城市更新文化商业系列的代表项目——永庆坊迎来二期开业，改造面积相当于一期的10倍。
在这之后，广州万科商业在增量市场的节奏看似减速，实则再次潜心进入新一轮的新项目打磨期。2024年，谜底将正式揭晓，而这一次又是两大产品线系列的集体发力。
城市更新文化商业系列：403万㎡广州黄埔区沙步旧村改造项目，整体规划了体量达31万㎡的商业组团，包括购物中心、开放式街区与近1万㎡历史文化街区融德里，将再次展现广州万科商业修旧如旧的“绣花功夫”。
作为该项目的“商业首发之作”，融德里将于2024年开业，呈现历史文化街区的全新样本——近1万㎡岭南滨水睦邻街市。
社区生活中心系列：广州万科商业首次落子广州白云区，商业体量约3万㎡的三元里万科里将全面解构“松弛感、精致烟火气、产业生态圈”等商业命题，打造24小时摩登烟火胜地，计划2024年5月开业。
逾60万㎡商业版图
三大产品线的深耕与机遇
据赢商大数据监测，受外部市场环境影响，2020年-2023年11月全国新开业项目数量有所波动，但小体量商业项目占比始终保持稳定，有着明显的“抗波动”韧性。
近4年来，全国年度新开业项目中，3万㎡以下（含3万㎡）的项目占比保持在16%-19%之间，5万㎡以下（不含5万㎡）的项目占比稳定在32%-35%之间。这表明，无论外部市场如何变化，小体量项目都保持平稳的开业节奏。
与稳定性对应的，是小体量商业项目坚实的市场需求基础。从广州现有商业存量来看，5万㎡以下（不含5万㎡）的社区商业项目数量占比约为47.5%，接近广州存量商业的“半壁江山”，是深入人们日常生活的商业形态。
从融德里、三元里万科里都不约而同锁定“小体量”，可以看出，在变化的市场环境中，广州万科商业此次推出新项目，是基于市场环境全面考量的有备而来，透露出“稳扎稳打”的信号。
同样值得留意的是，与2020年一样，2024年的这一轮集中开业，也是两大产品线的同步发力。
这种延续性，一方面印证了广州万科商业两大产品线协同深耕的布局策略，另一方面也足见企业自身的稳定性——有能力抵挡外部市场波动的影响，保持稳定的布局策略与拓展节奏，围绕产品线体系持续打磨全新商业场景、输出全新商业创意。
以2015年底江燕路万科里开业为起点，广州万科商业如今已布局10个商业项目，总面积逾60万㎡（含筹备期项目），覆盖6个行政区。其中，在营项目6个，商业体量逾32万㎡，已形成三大产品线——区域购物中心系列万科广场、社区生活中心系列万科里、 城市更新文化商业系列。
每一个项目坚持“不复制”，逐步累积为广州万科商业差异化的市场品牌形象。以项目为坐标观察这家企业，可以发现当前势头正盛的“非标”商业，广州万科商业早已有探索和实践。
社区生活中心系列
2015年，江燕路万科里带来“邻里型社区商业中心”的全新样本，引入万科自营教育品牌，在当时的广州社区商业领域打出独一无二的“教育”招牌。
2018年，基盛万科里直接推动“万科里”从1.0至2.0的关键转变，在“非标”探索中让社区商业跳出既定框架，变成“与邻共成长”的都市新庭院。
2020年，尚城万科里开业是“万科里”的又一次升级，带来黄埔第一个公园式商场，2.7万㎡户外公园“尚城公园·ShiningPark”是其标志性亮点。
城市更新文化商业系列
通过“修旧如旧，保留原有街巷肌理的绣花功夫”，永庆坊从危楼区重新恢复为“广州最美骑楼街”。文创、家居、人气餐饮、酒吧、livehouse等业态的动静组合带来丰富的游逛内容，将原本骑楼街的“朝叹”模式，转变为“朝叹晚蒲”。上个世纪恩宁路的商贸繁华，在这个时代有了新的诠释。
在有着800多年历史的广州黄埔老城区文冲村，文冲幸福里以原地修缮、异地迁移和印象保留等多种方式，最大程度保留古村风貌。同时，通过非遗传承基地、文化商业、文化名人工作室等业态组合，再现文冲廻龙市的热闹景象，打造出呼应老黄埔历史底蕴的人文生活栖居地。
一张版图，8年深耕广州城，每一座万科里的出现，都带来全新的社区商业解决方案；在城市更新领域，无论是“修旧如旧”的绣花功夫带来的风貌还原，还是传统和现代“非标”组合牵引出的商业复兴，都不断印证广州万科商业对城市文化的真诚理解，与构筑商业场景的综合实力。
当过去8年的操盘经验、追求创新与差异化的企业基因，以及对市场环境的全面考量，都汇集在2024年的全新项目上，融德里、三元里万科里自然不乏值得市场期待的亮点。
当商业关注睦邻
融德里对“城市更新”的商业新解
商业体量近1万㎡的融德里，看似“迷你”，却植根于总建筑面积达403万㎡的超大型旧改项目——广州黄埔区沙步旧村改造项目。
整个旧改项目位于黄埔临港经济区东部，覆盖鹿步、沙涌、大塘头、小塘基4个自然村。“千年村史、鱼米之乡、海上丝绸之路起点（鹿步滘）、亿元村”等多重标签，揭示了这个项目的改造难度与样本意义。
2019年由万科主导的《广州市黄埔区沙步旧村改造实施方案》获得黄埔区政府正式批复，待该项目改造完成，沙步旧村将蜕变为“黄埔新城”。
大型旧改首先为融德里奠定了客群基础。市调资料显示，融德里的核心客群中，30%为黄埔区本地居民，由旧改带来的财富积累，让他们对生活水平有更高的要求；另外70%的客群则为经济稳定的小太阳家庭，看重商业空间的场景体验与品质消费。
另一方面，旧改也决定了融德里商业场景的稀缺性。融德里原为分布在风水塘周边的历史古建，在原有建筑“修旧如旧”的基础上，结合新落成的历史风貌建筑，打造为融汇人文古建、传统艺术、休闲体验于一体的岭南滨水睦邻街市，与永庆坊并称“西有永庆坊，东有融德里”。
与永庆坊操盘思路一脉相承的，是融德里对在地文化的真诚理解与落地表达。结合沙步村志，融德里提炼出嫁娶文化、粤剧文化、龙舟文化等乡村文化标签，将“古为今用”落到具体的空间场景和体验内容中。
嫁娶文化：以传统嫁娶大屋为硬件载体，通过雕塑、构筑物等还原旧时婚嫁流程中的礼仪场景；
粤剧文化：重建鹿步剧场，以湖心岛戏台、新式鹿步剧场为硬件载体，未来将重现粤剧汇演、粤剧比赛等社区活动；
龙舟文化：结合滨水环境，打造龙舟广场，为龙舟文化体验预留空间场域。
与永庆坊有所不同的，是融德里对轻文旅场景的个性化打造。环绕融德里，广州万科商业规划出一条汇集鹿鸣山公园、云朵公园、海岸电台、休闲绿道、绿榕生活馆、风车广场、大脚印公园、绿榕公园等八大复合场景的休闲动线，这也让整个项目多了一个商业属性——融合山河、湖泊、草地、溯溪等户外场景复合体验的轻文旅商业项目。
围绕两大核心客群的需求，融德里东、西区业态规划各有侧重。西区主要引入本土风味小吃、特色餐饮、文创体验，东区将在补充文创体验的基础上，引入老字号酒楼、网红轻餐。
刷新“小体量”边界
三元里万科里玩转“无界”
首次进入广州白云区，广州万科商业择定的是白云、越秀两区交界，周边社区氛围成熟的三元里板块。三元里万科里紧邻三元里村牌坊，周边1公里范围内，覆盖100+个住宅小区，广州中医药大学、广州大学、广东技术师范学院等3所大学，以及白云区政府、广东省司法厅等政府机关，精准锁定活力青年、本地常住居民等核心客群。
此外，白云区围绕三元里历史文化打造的5A精品旅游街区将于2024年底完工，三元里万科里就位于文化街入口区域，未来还可共享街区旅游客群。
作为广州万科商业打造的第4座万科里，三元里万科里同样延续创新基因。这一次，是尝试突破3万㎡商业空间的物理局限，从空间、体验、圈层三大维度，构建小体量商业的“无界”场域。
空间无界
在空间设计上，三元里万科里将围绕“无界”概念，在城市商业空间中凸显“松弛感”氛围。项目整体打造为公园式开放商业，不仅为商户留出了面向主干道的绝佳展面，也预留了充足的外摆空间，与进驻商户合力营造松弛场域。
“无界连廊”实现中庭空间的环形合围，中庭广场与剧场式大台阶将为社群活动提供专属秀场。结合城市成熟区域缺乏开阔运动空间的痛点，三元里万科里还将特别打造超级挑空运动空间，与契合年轻客群体验偏好的创意运动空间。
体验无界
在业态组合方面，三元里万科里将结合项目定位“24小时摩登烟火胜地”，以引领片区商业焕新的美食社交全场景，诠释全新社交生活方式的体验无界。
整体业态将以“餐饮”为核心，围绕“商务轻食、休闲小聚、品质宴请、欢乐时光”四大社交场景，优选特色品牌。
圈层无界
在三元里万科里开业前，三元里中心写字楼已开放运营，目前已有超60家国企、科技企业、金融企业进驻。设置了1610套品质公寓的泊寓，也将在2024年与三元里万科里同步开业。
未来，三元里万科里将打破单一社区商业项目的服务边界，基于15万㎡综合体搭建产业生态圈，通过“办公+商业+泊寓”联动，拢合互补性资源，塑造开放、有趣、信任的社区生态圈。
每一个新项目，都是展现一家企业整体实力的答卷。从融德里、三元里万科里来看，广州万科商业对内不断在既有经验之上“再创新”，对外不断加深对城市文化、城市商业发展需求的理解，并将之落实到项目打造的细节里。
除了持续深耕社区生活中心系列万科里、城市更新文化商业系列，接下来，广州万科商业还将基于巨型城市更新项目，打造区域购物中心系列的全新项目，黄埔新城购物中心或将是广州城市更新商业项目的又一个新样本。