框架披露！境外债重组，世茂集团会成功吗
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又一家百强房企公告境外债重组进展。
12月7日晚间，世茂集团披露，过往数月一直在积极推进本集团境外债务的拟议重组工作，包括本金总额约为117亿美元的本公司发行以美元计值的优先票据，及若干无抵押境外信贷融资。这距离其首次债务违约过去1年半有余。
01
违约之后
时间退回到2022年4月，这个春天对包括世茂集团在内的诸多房企来说影响深远。
在财报难产之后，4月1日世茂集团官宣港股停牌，紧随其后的是债务违约。
当年4月，世茂旗下一笔本金5亿的私募债“20沪世茂PPN002”宣布展期一年，本金分期支付。
5月，世茂一笔本金4.75亿元的公司债“19世茂G3”违约，宣布展期一年。
7月，世茂集团美元债首次违约：由其发行并在新加坡交易所上市的2022年7月票据到期，本金与利息总计10.24亿美元，该司未能支付。
在一系列自救行动之后，2023年7月31日，世茂集团股票复牌，同时披露了数份历年财务报告，最新的2023半年报显示，相比前两年，该司的营运数据有修复趋势。
上半年，世茂集团营收同比下滑11.53%，比2022年同期的-53.19%大幅缩窄；归母净利润-120.6亿元，同比下滑23.13%，去年同期为下滑255.86%。
负债方面，如上表所示，截至上半年世茂集团有借款合计约2752.29亿元。其中约1819亿元为短债，需要1年以内偿还，剩下的933亿元左右则是1年以后还。
截至2023上半年，世茂集团的现金及现金等价物有203.5亿元，受限制现金81.33亿元，目前来看短债压力比较大。
上半年，世茂集团总资产约5780亿元，总负债约5117亿元，净资产约662.5亿元，低于去年末的795.1亿元。
02
四大要点
此次债务重组若进展顺利，会适当减轻世茂集团的压力，同时争取到更多化债时间。
根据公告披露杠杆地产看到，世茂集团已向相关方提议初步重组框架，若顺利可实现减少负债约60至70亿美元。初步重组框架由下列四大要素组成：
其一：将部份现有债务交换为以本集团主要境外资产组成的抵押品组合作担保的新债务工具，到期日为自重组生效之日起计不超过9年；
其二：以较现有债务本金金额折让的价格，将部份现有债务交换为具上限金额的新优先担保债务工具，该新优先担保债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。新优先担保债务将较其他新债务工具获优先偿还；
其三：将部分现有债务交换为本公司的股票挂钩工具，经相关批准及全部转换后，该等工具将转换为本公司较大比例的普通股份；
其四：向于特定期限前支持重组建议的债权人支付同意费。
世茂集团提到，截至上半年其有境外计息债务约140亿美元（未经审核）；境内计息债务约250亿美元（未经审核）；应付关联方款项约30亿美元；总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。
上述境外债务中，约70亿美元为以美元计值的优先票据、约30亿美元为银团贷款、约
20亿美元为双边贷款及约20亿美元为有抵押项目贷款。
同时，世茂集团给出了预测现金流量及主要资产负债表数据。截至2023年10月末，有现金结余合共约为人民币220亿元（未经审核）。
这220亿元左右现金结余里，包括10亿元该司持有的现金；40亿元该司上市附属公
司及其各自的附属公司持有的现金；以及受预售及其他监管安排限制的现金，这部分最多，约为人民币170亿元，其中大部分存放于项目层面的监控账户。
03
现在与未来
此外，世茂集团还对未来10年公司营运等情况作出预测。
基于能够维持正常运营，而中国房地产行业的市场环境逐步改善等各种假设下，世茂预测，2023-2033年期间，来自现有开发项目，酒店经营及其他商业运营所得运营收入的所得款项净额估计约为每年人民币40亿元至400亿元。
期间产生的累计无杠杆营运现金流量总额，估计约为人民币2000亿元至2500亿元。其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额，合共大约介乎60亿元至100亿元。
此外，世茂规模最大的前20个项目及前20个城市分别占截至2022年末的开发净值计算约50%及70%。
从现有数据来看，2023年前11个月，世茂集团销售额约400.1亿元，2022年同期该数据是794.9亿元。
世茂集团还披露，2023上半年其物业及设备的未经审核账面值约为170亿元，而投资物业（主要指本集团自行开发的商用物业）的未经审核账面值约为660亿元。
2023-2033年期间，世茂集团估计其主要境外资产（包括来自本公司于物业管理业务的股权）的累计杠杆现金流量，大约介乎15亿美元至20亿美元。
境外资产有可能用于偿还经重组后境外债务，而大部分经重组后的境外债务，将依靠境内业务产生的现金流偿还。
目前来看，杠杆地产认为最大的问题还是在销售端，市场恢复仍需要时间，这也是目前行业最大的问题所在，时间久了谁都熬不起。已经违约的还是正在想办法尽量不违约的，除了极个别，几乎都面临类似困局。
也是这两天，另一家百强房企新城控股深陷传闻之中。什么准备把车队裁掉、公车卖掉等等，还有其他更夸张的说法……
此时此刻，企业之间的悲喜或许是相通的。
而目前唯一的办法，似乎只有等，等风变得更暖一些。最后那些熬下来的，或许会走得很远。
本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢