【宏观】从人口视角看未来20年房地产需求演变——《人口峭壁》第八篇（高瑞东/刘星辰）
引言：
从海外经验看，人口抚养比拐点到来之后，由于住房需求回落，房价往往出现阶段性见顶。当前我国正处在人口老龄化加速、抚养比持续回升的现实环境中，未来房地产需求将如何变化？本文通过分析人口与住房需求的内在关联，进而测算未来20年内房地产新增需求的中枢。
核心观点：
从人口视角看，鉴于城镇化率快速推进，改善性购房群体人数处在高位，预计2030年前，我国住房需求仍相对稳健，其中，2023-2025年潜在住房需求为年均12亿平。进入2030年之后，随着我国从“人口红利”过渡至“人口负债”，住房市场将逐步向存量市场演变，预计2031-2040年、2041-2050年，潜在住房需求分别降至年均8.5、4.8亿平，改善性需求将成为结构性亮点。
从人口视角观察住房需求的三个维度
一是，人口发展模式带来的住房需求，由总人口和城镇化率决定。包括新增城镇人口的购房需求，以及因拆迁重建工作带来的住房更新需求。
二是，人口结构变化带来的住房需求，主要受年龄结构、家庭结构影响。一方面，人口抚养比回升，往往意味着后续购房需求放缓；另一方面，家庭是住房需求的基本单位，家庭结构小型化相应推升住房需求。
三是，居民资产配置偏好驱动的住房需求，主要受房价上涨预期影响。2019年，我国居民资产中住房资产占比达到59.1%，显著高于同期美国的25.2%与日本的34.7%。
人口驱动下的房地产周期变化
基于人口总量和结构变化，我们将国内房地产周期变化分为前中后期。三者分别对应人口红利上升、人口红利减弱，以及转向人口负债的阶段。
（1）1999-2010年，伴随劳动适龄人口持续增加、城镇化率快速提升，人口红利加速释放，推升大量购房需求，住房市场呈现为“供不应求”的特征。
（2）2011-2030年，人口周期拐点到来，人口红利支撑转弱，但购房需求依旧维持高位。导致这种现象的原因：一是，我国普遍存在“老年人为子女购房”现象，导致老年人口并未真正退出住房市场；二是，房地产投资投机性需求较强；三是，家庭户均人口下降推升住房需求；四是，棚改带动住房更新需求。
（3）2030年之后，人口红利期基本结束，逐步过渡至人口负债期，房地产将转向存量市场，以改善性需求为主。因家庭小型化和住房条件改善，带来的人均住房面积提升，将成为带动住房需求的主要变量。
未来20年我国房地产潜在需求测算
基于新增城镇人口购房需求、人均居住面积提升带来的改善性住房需求，以及旧房拆迁推动的住房更新需求，我们测算中长期住房购置需求。
短期来看，2023-2025年间，我们预计住房潜在新增需求为年均12.1亿平，高于2022年商品住宅实际销售面积11.5亿平，指向今年房地产销售回暖有潜在基础。中长期看，2030年前我国商品住房需求相对稳健，2021-2030年潜在新增需求为年均11.0亿平，主要受改善性需求支撑。但2030年之后，随着城镇化进程放缓和人口年龄结构老化，新增住房需求将加快回落，房地产将逐步转向存量市场。
风险提示：出生率持续低迷；居民购房需求超预期放缓。
发布日期：2023-04-06
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