行业趋势的「最新预判」，房企高管达成了共识
莫老爷/文
地产未来会怎样？局内人最清楚。
上市房企陆陆续续发完了2023年业绩报，高管们在业绩会上是这样预判地产未来的：
招商蛇口管理层：市场调整有些跌过头了，行业继续下行的空间已经有限，下半年会有比上半年更好的机会。
华润置地管理层：目前成交量已经显著改善，国常会提出要进一步优化楼市政策，随着后续政策进一步放松，市场也会回稳。
万科集团管理层：城镇化还没结束，人均居住面积较之欧美发达国家还存在差距，城市住宅有超过60%的房子没有电梯，市场刚性需求依然很大。
龙湖集团管理层：短期市场存在压力，主要因为购房信心尚未完全恢复，9-10亿方是新房市场的真实居住需求承载量。
可以看出，高管们都认为地产依然是有需求支撑的大行业。言辞中，仿佛只等一缕阳光射出地平线。
业绩会上，高管们对“什么样的房企能够穿越这轮周期并在下一轮周期脱颖而出”的话题，观点却大相径庭，这个话题应该是所有地产人现在格外关心的，下文，把他们的观点分享出来~
01
“不违约”是底线
首先，这样的房企一定是财务安全的。
上市房企2024年的工作重点，几乎都把“确保财务安全”放在了第一位，核心要做的是：守住不发生债务违约事件的底线，尽快把负债降下来。
克而瑞数据显示，2024年一、二季度房企到期债券规模均在1500亿元以上。也就是说，上半年房企依然面临着巨大的债务压力。
而房企新增融资的情况却并不乐观。克而瑞数据统计，2023年80家典型房企全年新增融资总额仅5692亿元，同比下降28%。本来现在的融资环境就很脆弱，如果销售端一时半会又得不到好转，那房企必然面临更大挑战。
莫老爷观察到，这次业绩会，所有房企的高管都在努力向外界传达一个声音，即：公司的偿债能力强，拥有足够的资金来应对短期到期债务。
除了在偿债方面要守信，2024年房企在财务方面还要做的另一件事是，多管齐下降负债。观点指数统计，2023年上市样本房企净负债率虽然相较2022年降低了近30个百分点，但依然还是维持在高位。
高负债会增加企业财务成本，降低盈利能力，还会影响企业经营稳定性，增加财务风险。高负债的前提是高增长，然而行业高增长的时代已经一去不返。
业绩会上各房企也都展示出了公司降负债的巨大决心，措施不限于出售大宗资产补充现金流、缩表减少新开工项目、调整公司债务结构降低融资成本等。
比如万科高管在业绩会上就称，降负债是万科当前最紧要的事，还立下目标：“万科要在未来两年内，大幅削减有息负债1000亿元以上。”
从各家房企披露的财报数据来看，莫老爷认为，龙湖和中海的财务是最稳健的，销售维持在头部阵营，负债水平处于行业最低区间。
截至2023年底，龙湖有息负债规模1926.5亿元，同比压降154亿元；融资畅通，负债结构持续优化，总借贷内的银行融资占比达77%，平均贷款年限拉长至7.85年；“三道红线”保持绿档，在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%。
降负债的同时，龙湖还保持着较强的偿债能力，一直在通过提前兑付积极地维护行业的信心。据龙湖管理层透露，截至目前，公司2024年到期债务余额147亿元，占比不到8%；其中境内债券60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，公司已全额备妥5月需要兑付的资金，今年还会提前规划偿还2025年到期的部分债务；境外债券方面，2026年底前都无公开债务到期。
中海可能是经历过97年的金融危机，汲取教训也一直保持稳健的经营风格。截至2023年末，中海“三道红线”同样保持绿档：剔除预收账款后的资产负债率51.8%，全口径净负债率38.7%，现金短债比2.1倍。
龙湖和中海多项财务指标都大幅优于行业平均水准。
02
会“造血”才能“活得好”
财务安全，只能解决房企“活下去”的问题，未来想要“活得好”，则需要房企拥有强大的“造血”能力。
绝大部分房企“造血”，主要靠的是商品房销售回笼资金，但无论现在还是未来，房子都不会比以前更好卖，这类房企的“造血”能力必然大幅降低。
其实现在已经有很多纯住开类房企，无法用开发业务的回款，来覆盖公司正常运营所需的资金了。
而即使这类房企还能凭借融资“输血”，那也只是暂时性的解决办法，因为如果市场后续还是起不来，风险就并没有消除，只是人为地往后推延了而已，融到的资越多，实际资金窟窿就越大。
“创造更多的造血功能”，是当下所有房企的共识！几乎每家房企2023年的财报都有浓墨重彩地描述，他们正如何加速发展能够创造持续性稳定现金流的“经营性业务”。
不过，发展“经营性业务”说起来简单，想做成功却很难。
万科在2013年就确立了从开发商向“城市运营提供商”转型的战略，并开始探索“经营性业务”，万科认为，“经营性业务”转型成功的标尺是，能实现50%的收入占比，和50%的利润占比。
如今10年过去，万科为探索“经营性业务”投入了大量精力、人力，交了上千亿学费，虽然形成了相关知识体系和能力体系，但万科目前住开业务的收入和利润还是占公司的绝大头。
别人从地产“黄金时代”公司还财大气粗的时候就开始培育“经营性业务”都没做成功，现在地产连“白银时代”都算不上了，房企都在“勒紧裤腰带”过日子了，你才开始朝着这个方向转型，想成功就更难了。
目前来看，房企“经营性业务”做的相对成功，已经形成规模且实现了盈利的，屈指可数。
华润置地算一家。开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务“四轮驱动”，其中，以商业地产为核心的经营性不动产业务“造血”能力非常不错，财报显示，这块业务贡献了华润置地2023年34.4%的利润。
龙湖也算一家。聚焦开发、运营、服务三大板块，龙湖的引擎更强劲：一个开发航道（地产开发）、两个运营航道（商业投资+长租公寓）、两个服务航道（物业管理+智慧营造）。更重要的是，龙湖发挥地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同效应，每个航道都做成了“行业标兵”，且实现了自我造血的自循环。
财报显示，这五个航道2023年均实现了经营性现金流为正，即两个运营航道和两个服务航道都不再需要开发航道“输血”，而是能够自己“造血”产生现金流了。这四个航道2023年合计实现经营性收入248.8亿元，利润贡献占比超过60%。
其中，商业投资航道的表现最为亮眼。财报显示，2023年龙湖商业租金收入首次突破百亿大关，达到102.8亿元，同比增长9%；截止2023年底，龙湖开业商业项目多达88座，加上2024年计划再开的14座，很快就会实现“百MALL”目标。
长租公寓航道的表现也可圈可点。长租公寓品牌冠寓累计已开业12.3万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利能力行业领先。
绝大多数纯住开类房企现在都因为太过依赖住开业务，要么靠艰难融资、要么靠不断贱卖资产来缓解流动性压力，非常被动。华润置地和龙湖则非常从容，“经营性业务”酝酿多年，终于到了“开花结果”的时候，恰好及时为公司提供“补血”的补位。
03
“双轨制时代”品质为王
“新房改”已经说的非常明白，中国房地产以后是“双轨制”：加大保障性住房建设和供给，让普通工薪阶层也有房子住，消除买不起商品房的焦虑；推动房地产行业转型，让商品房回归商品属性，满足改善性需求。
那么，这也就意味着，未来能够满足客户改善性需求的房企，才能赢得更多市场份额。
这样的房企需要具备两个特征：一是土储集中在一二线城市，因为未来只有这些城市才有足够强劲的改善性需求，也只有这些城市的房价还有可能稳步上升；二是产品力优秀，市场紧缩，投机属性降低，客户自然就会挑剔产品力，并且，富裕人群并不缺房子，他们想要的是能打动他们的好房子。
业绩会上，所有房企高管在谈及产品策略时，都表明公司要进阶产品力；而在谈及土地投资策略时，则都表明公司未来将更多在或只在一二线城市看机会。
自然资源部数据显示：2024年1-2月，70个大中城市住宅用地完成交易量2023公顷，同比增长1.4%，其中，一、二、三线城市住宅用地同比分别增长39.5%、增长42.0%、减少36.4%。
这一数据证明了，房企们说的和做的，是一致的。
目前，行业同时具备这两个硬性条件的房企还是蛮多的，其中又数流淌着豪宅基因的绿城和龙湖最为典型。
财报显示，龙湖2023年新增31幅地块，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市；总土储77%的货值集中在高能级城市和区域。
2023年龙湖地产开发业务总共卖了1735亿元，多个项目“叫好又叫座”：北京顺义御湖境2023年全年竞销50亿，荣登“2023年度中国十大轻奢作品榜”；上海松江御湖境斩获松江商品住宅销售金额、面积、套数三冠王，御湖境获得“2023年全国十大轻奢精品产品系”；西安高新云河颂全年业绩31亿，封冠西安改善大平层销售金额TOP1，云河颂获得“2023年全国十大顶级豪宅产品系”。
绿城也基本只在一二线城市拿地，截止2023年底，总土储一二线城市货值占比80%；其也一直践行“产品主义”，早在一年多前就把客研从营销中剥离，提升为集团一级部门，只为做出更好的产品。财报披露，2023年绿城在16座城市获得满意度第一名，7座城市获得忠诚度第一名。
3月以来，国家持续释放“稳市场”积极信号，各地也都在紧密落地进一步优化房地产政策，购房者信心有所提升，楼市回暖明显。中指数据显示，百强房企3月单月销售额环比大增117.3%！
如果楼市迎来反弹，莫老爷也认为，同时满足“财务安全+造血能力强+产品优秀”三项要求的房企将率先企稳修复，然后强者恒强。