你家的房子到底有没有你的一半?军队律师一文解读婚姻中的房产权属划分→
转自:联勤集结号
近期各地楼市新政陆续出台
官兵对房产权属问题的
咨询占比显著升高
为回应关切
我们整理相关案例
推出房产专题——
你家的房子到底有没有你的一半?
下面让我们跟随军队律师的脚步
一起了解一下吧
案情介绍
2018年,军官小张和爱人小王结婚后,小张父母出资为小两口付了婚房首付,登记在双方名下,约定夫妻双方共同还贷。今年,两口子感情不合闹离婚,小张咨询:如果离婚房子该归谁?怎么分?
律师解答
(一)婚前买房
婚姻中的房产权属问题,主要涉及民法典第一千零六十二条、第一千零六十三条及婚姻家庭编司法解释等相关条款,需要结合“婚前还是婚后、全款付清还是分期贷款、登记在一方名下还是双方名下、是否有明确约定”等情况进行综合分析判断。
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一方全额出资
(1)登记结婚前,一方全额出资,房屋登记在出资方名下,一般认定为出资方个人财产。
(2)登记结婚前,一方全额出资,房屋登记在出资方名下,婚后加另一方名字,一般认定为夫妻共同财产。但是,加名并不意味着产权可以对半分,真正影响房产份额分割的因素,司法实践中更多考虑的是双方对该房产出资比例等现实情况。
(3)登记结婚前,一方全额出资,房屋登记在双方名下,登记结婚后,一般认定为夫妻共同财产。
(4)登记结婚前,一方全额出资,房屋登记在对方名下,多数情况下,该情形通常以结婚为目的,认定为夫妻共同财产。
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双方全额出资
(1)登记结婚前,房屋登记在双方名下,登记结婚后,一般认定为夫妻共同财产。
(2)登记结婚前,房屋登记在一方名下,在认定权属时,法院会结合双方的购房合意、购房用途、款项来源、实际居住情况等因素来综合判断房产归属,并不是只凭房产登记就直接定性。
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父母出资
房产价格昂贵,而年轻人积蓄往往不多,买房时常常免不了父母的帮衬。
(1)登记结婚前,房屋由一方父母全额出资,登记在自己子女名下,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,属于自己子女的个人财产。
(2)登记结婚前,房屋由一方父母支付首付款,登记在自己子女名下,婚后由夫妻双方共同还贷,离婚时,房屋多认定为登记方的个人财产,夫妻二人共同支付的贷款及相对应的财产增值属于夫妻共同财产。
(3)登记结婚前,房屋由一方父母支付首付款,登记在双方子女或者另一方子女名下,婚后由夫妻双方共同还贷,房产可以推定“父母有赠与双方的意思”,应认定为共同共有。
律师解答
(二)婚后买房
婚后买房,也可以从房屋出资来源角度分为一方全额出资、夫妻双方出资、父母出资等情形。
1、一方全额出资
登记结婚后,一方以婚前资产全额出资,且房屋登记在出资方名下时,应认定为该出资方个人财产。
2、夫妻双方出资
登记结婚后,夫妻双方出资,无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下,原则上应认定为夫妻共同财产。
3、父母出资
登记结婚后,一方父母出资仅登记在自己子女名下,司法实践主流观点认为这是对自己子女的赠与,属其个人财产。婚后,一方父母全额或部分出资,登记在双方名下或另一方子女名下,一般可以推定“父母有赠与双方的意思”,应认定为夫妻共同共有。
本案中,小张和小王的情况属于婚后购房、父母出资首付款、登记在双方名下、夫妻双方共同还贷的情形,该房产应认定为夫妻共同财产,离婚时,应当进行析产,按照等份共有原则公平分割。
律师解答
(三)特殊情形
一般来说,夫妻共同共有房产析产一般采取等份共有原则公平分割,但实践中也存在只有部分房产价值属于夫妻共同财产的情况:
举个例子
一栋房产购买成本为100万元,一方父母婚前支付60万元,贷款40万元,登记在该子女名下,婚后由夫妻共同还贷。当前,房产价值200万元,夫妻已共同还贷30万元,若双方离婚则需获得房产一方对另一方共同贷款的本金、利息及房屋增值部分进行补偿。
第一步:计算房产增值率
房产增值率=不动产现价格÷不动产成本(购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用,其他费用通常包括各类手续费、登记费、税费、中介费等为购置房屋付出的各类支出),例子中房产购买成本为100万元,现在的价值为200万元,则房产增值率为200%。
第二步:计算非产权登记一方
所得的补偿款
非产权登记一方所得的补偿款=(共同还贷部分×不动产升值率)÷2。夫妻共同还贷30万元,则一方可以获得的补偿款为30万元×200%÷2=30万元,所以获得房产的一方应向另一方支付补偿款30万元。
具体的计算方式还要综合分析收入、财务需求、未来的财务规划及双方有无过错等实际情况,不同地区也有所差异,这里仅供简单参考。
律师解答
(四)几点建议
为避免将来可能出现的房产争议,在此建议:
1
明确房产登记
在购房登记时,夫妻双方要明确房产是共同财产还是个人财产。如果房产是夫妻共同财产,即使只登记在一方名下,也应在购房合同或其他文件中注明。
2
签订书面协议
夫妻双方可以单独签订书面协议,明确房产的归属、双方对房产的共有权利以及未来可能发生的分割情况。
3
保留共同还贷记录
在婚姻期间,最好保留双方共同还贷的记录,包括银行转账凭证、还款记录等,以证明双方对房产的共同贡献。
4
婚前财产公证
如果首付款是一方父母出资,可以考虑进行婚前财产公证,明确这部分资金是个人赠与还是对双方赠与。
特别提醒
温暖的婚姻比冰冷的房产
更为重要
广大官兵要树立正确的婚恋观
我们选择的是人
不是房子
决定婚姻的重要因素
是人品而不是房产
我们的婚姻不应被房子绑架
放下攀比心理
卸下不必要的社会压力
婚姻和爱情才会
更持久、更纯粹