【方正房地产】政策发力见效，静待盈利能力恢复——房地产行业2024年中报业绩前瞻
本文来自方正证券研究所于2024年7月5日发布的报告《政策发力见效，静待盈利能力恢复——房地产行业2024年中报业绩前瞻》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
核心观点
政策发力见效，销售降幅持续收窄，优质龙头有望优先受益。517新政前后，政策效果已于成交端初步显现，需求侧信心有所恢复：2024年6月单月，百强房企销售金额同比录得-25.5%，单月销售降幅由24年2月低点持续收窄，其中绝大多数优质龙头实现同比正增长。伴随政策发力见效，优质地产龙头有望持续优先受益于需求侧信心恢复。
结算收入步入调整期，期待销售持续企稳带动拿地信心恢复。24Q1营收同比降幅再扩大，由于住宅预售制度下的结算规则，24年结算收入约对应22年左右的销售金额，而22年开始商品房市场步入深度调整期，同时房企坚持量入为出的拿地策略（百强房企24年上半年全口径新增货值同比收缩-33.7%），故24-26年板块结算收入或将持续调整，期待政策不断发酵下的销售复苏，进而带动房企投资拿地的信心恢复。
毛利率或仍将承压，但中长期维度盈利能力回升具备客观条件。受早期高地价项目陆续于2023-2024年结转影响，结合行业结构性调整背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势。2024Q1，75家A股房企整体实现毛利率15.5%（较2023年毛利率-0.8pct），预计2024H1及2024全年房地产板块毛利率仍将承压，但近年来房企拿地较为谨慎，中长期维度看，房企盈利能力回升具备客观条件。
重点房企2024H1业绩前瞻。结合Wind一致预期值及24Q1实际业绩，主流房地产相关标的2024H1归母净利增速情况为：
① 增速≥20%：招商蛇口、我爱我家；
②20%＞增速≥10%：滨江集团、建发国际集团、绿城中国、招商积余；
③10%＞增速≥0%：中国国贸、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、华润置地。
投资建议：24Q1财报来看，房企盈利能力延续下滑趋势，考虑到24年依然处于高地价项目结转周期，24H1板块收入及利润或仍将磨底。但政策发力见效，成交端边际改善显著，且近年来房企拿地较为谨慎，集中核心城市，中长期维度看，房企盈利能力回升具备客观条件。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
正文如下
方正房地产团队
刘清海
方正证券研究所
房地产首席分析师
刘清海：重庆大学工科学士、同济大学管理学硕士，7年房地产研究经验曾任职于长江证券、兴业研究及天风证券，2018年水晶球公募第四名，善于把握房地产周期拐点，秉承踏实勤奋、锐意进取的研究风格，坚持做基于扎实数据的基本面研究。
刘张驰：南洋理工大学应用经济学硕士，2年产业经验，曾任职于万科区域总部第一管理中心，深度覆盖房地产开发等领域。