地产周刊丨保障房租售价格是关键，不能定价太高

转自：中国经济时报

聚焦保障房补短板

编者按今年以来，保障性住房建设明显加快。最近，随着住房和城乡建设部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议的召开，多地已经开始行动，按照“以需定购”的要求，对配售型保障性住房需求进行摸底，提前锁定保障性住房需求。此外，各地保障性租赁住房供应也在增加。本期主题聚焦保障房补短板，惠及更多新市民和工薪阶层。

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■中国经济时报记者 李晓红

今年以来，保障性住房建设步伐加快。6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议明确，将收购已建成存量商品房用作保障性住房范围扩展到县级以上城市。

接受中国经济时报记者采访的专家认为，保障性住房的配租或配售政策总体来看是大方向，但如何制定相对公允的租金或房价，提高供需匹配度是关键。

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保障性住房需求不断扩大

和很多打算留在北京工作的应届生一样，找到一间满意的房子，是摆在崔佳面前的一道难题。

“现在市场上有很多租房平台，但提供的房间质量良莠不齐，需要不断地对比、筛选，在短期之内很难找到一间满意的房子，太耗费时间精力了，而且后续的服务质量也很难得到保障。保障性租赁住房的基本品质有政府保障，我会比较安心一些，只要价格、地段合适就可以考虑租下来。”崔佳表示。

考虑到首付和还款的压力，在北京从事品牌推广工作的李丽觉得购买保障性住房也是不错的选择。“希望保障性住房建设能更多地考虑到住房品质、地理位置和交通便利程度。”

上海交通大学中国城市治理研究院国际与公共事务学院研究员张传勇告诉中国经济时报记者，从我国保障性住房的保障范围演变来看，从最开始满足中低收入家庭“住有所居”的托底需求，到目前针对新市民和青年群体等阶段性住房困难群体，并提倡“租得好”以满足租房群体对居住质量的高要求，“从这个层面来看，保障性住房需求是在不断扩大的”。

“当前，大城市尤其是特大、超大城市对保障性住房需求比较大，比如，租房人群中的很大一部分与有保障性租赁住房需求的人群是重叠的。”西南财经大学经济学院教授刘璐告诉记者。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，配售型保障性住房的有效需求取决于价格，即是否具有支付意愿和支付能力与配售型保障性住房的定价密切相关。合理的定价叠加合理的区位，意味着“性价比”高，配售型保障性住房的有效需求就会较为强烈；否则可能就会带来供需错配，即“无房住的人”和“无人住的房”并存。

“保障性住房的配租或配售政策总体来看是大方向，国际上有不少经验可以借鉴。但关键是定价问题，如何制定相对公允的租金或房价是关键，否则容易出现供给方觉得定价太低、租客觉得定价太高的问题，这种不对称问题会影响政策的可持续性。”张传勇表示。

王瑞民认为，配售型保障性住房是对房地产供求关系出现新变化的政策响应，意味着房地产在国民经济中定位的校准与优化，即民生优先、兼顾拉动经济增长，也意味着“购”在住房保障政策框架中的分量加重，大城市住房保障的重心从租赁端向购买端移动。在大城市建设保障性住房，增加大城市住房供应，可以从根本上缓解供给与需求之间的张力。

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解决供给与需求匹配度是关键

近日，不少城市配售型保障性住房建设传来新进展，但各城市在定价、配售方式、申请资格等方面存在明显差异。比如，市场最关注的定价。东莞、西安等地配售型保障性住房价格是市价的约50%；福州相当于市价的5.2折—5.5折；昆明则按照综合土地划拨价格、建安成本，并控制利润在5%以内来预估售价。从申请资格来看，门槛较高的当属郑州和西安，要求“户籍三年+本市无房+低于特定收入标准”。

“住房保障的目标群体是人口净流入城市的新市民和工薪阶层。在人口净流入的大城市，长期以来房价偏高且上涨快，新市民、工薪阶层居住条件差且容易产生买不起商品房的人生焦虑，直接影响到其获得感，并有可能进一步影响到大城市的创新活力。”王瑞民强调，保障性住房租金和房价的确定，核心是给新市民和工薪阶层城市生活的安定感和稳定的居住权预期。

王瑞民建议，可以根据目标群体的支付能力分层施策。对于支付能力较强的，可以直接配售；对于支付能力暂时还不强的，不妨“先租后售”，即配租五到十年后优先享受配售福利。

此外，张传勇认为，随着依托各类互联网平台诞生的新兴职业越来越多，如何能将住房保障群体涵盖到从事新兴职业的这部分人群，是需要考虑的问题。同时，退出机制也需要适当优化，让保障性住房的“流动”更加有效，从而覆盖到更多需要保障的群体。

为了使保障性住房能真正落到实处，刘璐强调，要把保障性住房覆盖到精准的刚需人群，避免出现“开宝马住保障性住房”的情况。比如，在大城市尤其是特大城市，可以提供“床位”性质的保障性住房，从而能够最大化地覆盖更多的保障人群。二线城市由于分化也很大，可以结合具体情况和条件，提供从单人间到多人间的保障性住房。三、四、五线城市由于房价相对较低，特别是房租低，对保障性住房的需求理论上比一线城市低很多。

王瑞民建议，一是让利与共享，即通过政府的适当让利使得相关主体都能得到实惠，从而有效推动保障性住房建设。同时也要注重充分利用存量房源，政府收购存量房源作为保障性住房要加快进度，力度也要更大一些，从而更加有利于新市民职住平衡，也有利于老市民“卖旧买新”实现居住升级。当然，统筹消化存量房产和优化增量住房，推动构建房地产发展新模式，收购已建成存量商品房作为保障性住房，需要低成本的金融资金作为配套。二是区位和规模，区位决定了保障性住房供应满足职住平衡的能力，规模决定了能覆盖多少人，会影响到供求关系。“罗马不是一天建成的”，保障性住房供应也很难一步到位，这个规模应该根据实际情况的变化进行动态调整。