地产周刊丨孟晓苏：建议设立“中储房”收购存量商品房

转自：中国经济时报

聚焦保障房补短板

编者按 今年以来，保障性住房建设明显加快。最近，随着住房和城乡建设部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议的召开，多地已经开始行动，按照“以需定购”的要求，对配售型保障性住房需求进行摸底，提前锁定保障性住房需求。此外，各地保障性租赁住房供应也在增加。本期主题聚焦保障房补短板，惠及更多新市民和工薪阶层。

——访原中房集团董事长孟晓苏

■中国经济时报记者 周雪松

党中央、国务院高度重视住房保障工作，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，防范化解房地产风险。

原中房集团董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者专访时表示，我国要积极建立住房商业机构，在收储已建成存量商品房和保障性住房建设方面，央企应发挥主导作用。国家安排贷款、由地产平台公司收购已建成存量商品房的政策安排，是一个重大的改革措施。但收购已建成存量商品房用作保障性住房存在诸多挑战，要靠各地解放思想、拓宽思路来解决。

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收储商品房央企应发挥主导作用

中国经济时报：最近保障性住房建设提速，由中国人民银行提供再贷款，针对已建成存量商品房的收储被提上日程，将其作为保障性住房新的来源，但这项工作面临的困难与挑战不少，如何看待收购已建成存量商品房用作保障性住房？

孟晓苏：国家安排贷款、由地方平台公司收购已建成存量商品房的政策安排，我认为是一个重大的改革措施，相信会取得明显的成效。

1998年在编制房改方案时，我就提出了“要积极建立住房商业机构”。就像其他门类的产品有商业支持机构一样，住房也应当有商业机构来收储。现在的收储措施，正是按照“建立住房商业机构”的逻辑来做的。我认为应当把这种收储方式从理论上提升、在制度上确立。中国需要有这样的住房商业机构。

在收储已建成存量商品房方面，仅靠地方是不够的，需要发挥央企的主导作用。比如为稳定粮食生产，国家就成立了“中储粮”；为稳定棉花生产，国家就成立了“中储棉”；为稳定油品供给，国家就成立了“中储油”。那么，为什么不能成立一个收购已建成存量商品房的商业机构，把这些住房收购了，从开发库存变成商业库存？国家需要建立这样的机构或设立这样的基金，我姑且称之为“中储房”。

至于收购已建成存量商品房是否能变成保障性住房，我认为变成租赁型保障性住房是不难的，也有少部分可能变成配售型保障性住房。这对于当下增加保障性住房供给是一个很好的补充。但是大量的配售型保障性住房供给不能依靠收购这点商品房，还是要按照中央要求的“加快推进保障性住房建设等三大工程”来解决。

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解难题靠解放思想、拓宽思路

　中国经济时报：对于收购已建成存量商品房用作保障性住房，部分业内人士甚至专家都认为操作起来难度大，定价问题不好解决，定价低了收购不了，高了会亏损。对此您有什么看法？

孟晓苏：地方面对的难题是，中国人民银行再贷款与商业银行贷款都要求地方平台有足够资本金，这就需要地方政府自己想办法承接。不少地方平台公司本来就负债重，难以承担新的责任。这次中国人民银行提供的再贷款不是财政拨款，都是商业银行贷款，贷款就必须还本付息。地方财政也比较困难，高价收储低价出售，肯定是不可能的。

收购来的商品房变为商业型租赁住房是可以的，但是要想让它变为租赁型保障性住房，地方必然要补贴租金，否则租金太高就不是保障性住房，贴点租金地方应当能做到。但若要把它变成配售型保障性住房卖给工薪家庭，那得看成本中是否包含土地出让金。有些地方平台公司建的商品房，还没有交土地出让金或者交得很少的，可以改为配售型保障性住房，卖给工薪家庭或中等收入家庭。这样钱就能收回来了，贷款“一年一周转”就可以实现。包含高地价的商品房比较难变成保障性住房，工薪家庭也买不起。所以，已交土地出让金的存量商品房，如何改成“土地划拨、不摊入城市配套设施费用”的配售型保障性住房？这是个难题，留给地方政府靠解放思想、拓宽思路来解决。

要明白这个命题本身是个出钱的名目，应当把收储来的包含地价的已建成存量商品房仍然作为商品房来对待，那么收储商品房就是“建立住房商业”的合理的行为，我国从此建立起“住房商业机构”。这种机构收储的商品房，仍然可以再作为商品房卖出去，本金可以收回，而且允许盈利，房价上涨时还可以赚到钱，这样许多难题就可以迎刃而解了。

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保障房建设还需要加大投入

中国经济时报：保障性住房建设需要大量资金，您曾经建议地方政府发行长期国债。但这次中国人民银行设立3000亿元再贷款，这种模式在多大程度上能满足工薪收入群体住房保障需求？

孟晓苏：通过地方政府发债可以大量建设保障性住房，比如发行10年期或20年期国债。在债务存续时间里，保障性住房可以卖掉回款，还可以偿付国债利息。如果每年由国家财政投资1万亿元，要求地方政府配套出资，再通过向保险、银行、信托等金融机构扩大融资，可以达到5万亿元的规模。保障性住房没有土地出让金，只交土地成本与基本税费，因此5万亿元都能用在房屋建设上，可以发挥出10万亿元的作用，很快可以规模化地提供保障性住房。

这次收购已建成存量商品房，同样国家也要求地方“背债”。具体办法已经公布：中国人民银行设立了3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。这3000亿元再贷款额度，可以带动的贷款量约5000亿元。这就必然要求：首先，地方政府要出资本金，否则不能用这笔银行的钱；其次，全国人民对地方增加债务有更高容忍度；再次，地方国有平台不能亏钱也亏不起，因为主要资金都是银行贷款，根据中国人民银行宣布的，是“一年一周转”的贷款。

但靠收购已建成存量商品房这点钱建立住房保障体系是远远不够的，再增加一些也不够，而且其中还有不少已建成存量商品房是不可能变为保障性住房的，这些资金能不能都花出去也有待观察。要实现中央要求的“规划建设保障性住房”“增加保障性住房的建设和供给”，按照中央的部署，“加快推进保障性住房建设等三大工程”，还需要再拿出一笔钱来投资建设。

我建议由中央每年出1万亿元用来建设保障性住房，连续三年大致就够用了。因为这些保障性住房不愁销售，可以卖掉回款。它可以解决民生保障、化解有效需求不足、拉动建筑业等一百多个产业发展，有效缓解就业压力。而且有了三年的连续投入，保障性住房建设资金的正常周转就完全可以实现了。