关注丨保租房建设模式的贵州探索
转自：中国经济时报
■李健李良巧
随着城市化进程加速，住房紧张与需求不匹配问题日益凸显。近年来，贵州积极探索保障性租赁住房（以下简称“保租房”）建设模式，通过盘活城市闲置资源、创新运营机制，不仅缓解了住房矛盾，更为城市发展注入了新活力，努力满足人们对美好生活的向往。
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盘活存量，闲置资源焕发新生机
在贵阳市云岩区与观山湖区交汇处，一片曾经的闲置土地如今焕发出新的生机。这是“CCB建融家园·供销青汇”“保租房”项目所在地，该项目由建行贵州省分行携手建融住房服务（重庆）有限责任公司（以下简称“建融重庆公司”）与贵阳供销集团共同打造，旨在为“新市民”群体提供一个温馨的家。
项目前身是贵州一家房地产公司开发的商业综合体，因资金问题，一度陷入停滞状态。2021年，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，为“保租房”建设提供了政策指引。建行贵州省分行与贵阳供销集团敏锐地捕捉到了这一机遇，经过反复沟通论证，决定将这块闲置土地改造成“保租房”项目。
贵阳供销集团项目负责人陈虎介绍，项目启动后，建设团队从规划设计到施工建设，每个环节都力求精益求精，并充分考虑承租人的需求，配备了完善的生活配套设施，如供销食堂、咖啡书屋等，力求为租客打造一个温馨、舒适的生活环境。如今，该项目初具规模，首批75套房源推向市场后被抢租一空，不仅为租客提供了高品质的居住环境，而且为贵阳房地产市场带来了新的机遇。
除“CCB建融家园·供销青汇”项目外，贵州还持续推动“非居改保”项目建设，所谓“非居改保”，就是将闲置和低效利用的办公楼、厂房等非居住性房屋改建为“保租房”。这一举措不仅有效盘活了闲置资产，还进一步拓展了“保租房”供应渠道。例如，贵阳市云岩区建设公寓项目，原是贵州省经济适用住房建设发展中心自有办公楼，经过全面评估和检测后，被改造为“保租房”。另外，贵州还积极挖掘将其他闲置资源转化为“保租房”的潜力。
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创新管理，打造“保租房”新样板
“保租房”建设只是第一步，如何运营管理才是关键。贵州通过引入专业运营机构和创新管理模式，为“保租房”项目可持续发展提供了强有力的保障。以“CCB建融家园·供销青汇”项目为例，因贵阳供销集团无租赁运营经验，为确保项目顺利运营，建行贵州省分行引入建融重庆公司以受托运营模式参与项目运营，这一创新合作模式不仅解决了“保租房”运营难题，也提供了可复制推广的样板。
建融重庆公司执行董事、总裁郑启斌介绍，公司运营模式主要包括轻资产和重资产两种。轻资产模式通过受托管理客户自有房屋，提供装修改造方案、招租、稳定安全的管理平台以及项目经营管理等服务；重资产模式则通过购买或租赁房屋，进行装修改造后出租。在具体实践中，建融重庆公司不仅关注房屋本身的质量和舒适度，还注重租客的生活体验和社区服务。
比如，在租赁房屋内提供全套家具家电，实现拎包入住；在社区内举办各类活动，增强租客之间的交流和互动。同时，通过大数据平台为租客提供就业信息、金融服务等多元化支持。建融重庆公司的运营模式得到了市场的广泛认可，目前，该公司在重庆已有40多个租赁项目，出租率保持在90%左右，远高于行业平均水平。
对贵阳而言，建行贵州省分行支持了多个具有特色的“保租房”项目，不仅解决了特定群体的住房需求，也为城市发展注入了新活力。
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政策支持，满足人们对美好生活的向往
针对贵州“保租房”建设，贵州省住房和城乡建设厅保障处工作人员介绍，截至目前，贵州已开工筹集“保租房”8.54万套。贵阳作为省会城市，“保租房”建设规模较大，主要分布在城区和园区两大区域，为交通便利、产业集中的地方提供住房保障。自2021年以来，贵州结合实际，计划在“十四五”期间建设“保租房”12.5万套，以满足不同层次、不同需求的住房保障对象。
尽管贵州“保租房”建设取得一定成效，但仍面临一些问题。
首先是资金问题，贵州经济条件相对落后，建设资金主要依赖融资贷款，资金保障难度较大。由于“保租房”租金低于市场价格，导致项目投资收益率偏低，银行贷款审批难度增加，进一步加大了建设资金筹集难度。
其次是运营管理问题，因“保租房”建设时间较短，运营管理经验不足，导致部分项目出租率不高、运营效益不佳。此外，部分开发商对“保租房”持观望态度，主动参与积极性不高，也制约了“保租房”发展。
对此，专家建议一是加大政策扶持力度。政府应加大对“保租房”建设的政策扶持力度，提高财政补贴和税收优惠等政策措施，降低建设成本提高建设效率。二是加强运营管理。政府应加强对“保租房”项目的运营管理指导，引入专业化、规模化运营机构，提高项目出租率和运营效益。三是加强对保障对象的宣传引导，提高其对“保租房”的接受程度和满意度。四是拓宽融资渠道。引导社会资本参与“保租房”建设运营，形成多元化投资格局。五是创新发展模式。政府应积极探索创新“保租房”发展模式，拓宽融资渠道，降低投资风险，提高项目收益。