二手房观察·广深｜“看着看着房价就降了，不敢买了”，广深二手房成交占比提升，业内期待更宽松政策
每经记者甄素静 每经编辑陈梦妤
“最近交易量很一般。”
近一个月，广州、深圳两地放松限购、降低首付、降低新增房贷利率等重磅政策的效果在逐渐减弱，尽管现阶段各家研究机构统计的成交数据仍维持在相对高位，但多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时仍表达出了担忧。
从机构统计数据可以看出，成交维持相对高位的原因，是定价权更为灵活的二手房交易量不断提升。
多名业内人士在接受每经记者采访时表示，二手房市场这种增长并非正向增长，而是建立在价格不断下调基础上的。在“以价换量”背景下，前7个月广深的二手成交量相较去年还是有了一定修复，但这种趋势对新房市场构成了利空影响。
一年内深圳二手房均价跌约1万元/平方米
上半年广州楼市低迷，克而瑞统计显示，二手住宅市场方面，上半年全市二手住宅成交458.41万平方米，同比下降13%。虽然二手房成交量同比微降，但成交市场份额占比持续提升，2024年上半年广州二手房成交份额提升至59%，深圳提升至55%，二手房成交活跃度持续提升。
就此现象，资深地产中介人士王经理在接受每经记者采访时表示，当前二手房市场成交活跃，主要得益于价格上的灵活调整。
他进一步解释，由于广州和深圳等城市以存量市场为主导，二手房市场的活跃度高于新房市场。此外，受二手房价格下调影响，新房入市速度有所减缓。
乐有家营销总裁孟凡振在接受每经记者采访时表示，房价经过几轮深度调整之后，已经能够满足一些刚需的“上车”、置换需求，并且广深两地都出台了一定的政策支持，加之当前的利率成本相对较低，购房者此时择机购房有了动力。
以深圳为例，“以价换量”背后是房价短时间内呈现出较大跌幅。
乐有家门店成交数据显示，7月深圳二手房价正式跌破“6字头”，当前成交均价为5.9万元/平方米，环比下跌2.5%，同比下跌15.2%。一年时间，深圳二手房价格每平方米减少了1万元。
“在‘以价换量’背景下，前7个月广深的二手成交量相较去年还是有了一定修复，现阶段深圳终于艰难地重新站在荣枯线上。”孟凡振表示。
深圳市房地产中介协会发布的2024年第31周周报显示，7月29日～8月4日，深圳市二手房（含自助）录得1061套，环比增长1.2%，二手房交易量止跌回升。截至8月5日，全市共有63010套有效二手房源在售，较上周增加77套，小幅回升。
“看着看着房价就降了，客户不敢买了”
不过，孟凡振强调，市场承压仍然明显，成交量并不稳定，未来几个月如果没有更加重磅政策的支持，预计仍旧会延续过去几个月的波动趋势。买涨不买跌仍然是难以脱离的规律，价格无法止跌，购房者会一直期待更低价格。
王经理告诉每经记者，他近期带看的客户，观望情绪特别浓厚。房价持续下行时间太久，对购房者心理造成了较大冲击。他解释说，很多客户看房子，看着看着房价降了，客户就不敢买了，而购房者的观望态度，也导致新房销售陷入困境。
“二手房市场这种增长并非正向增长，而是建立在价格不断下滑基础上的。”王经理坦言，这种趋势对新房市场构成了利空影响。由于新房降价相对被动，难以像二手房那样灵活调整，导致新房销售难度加大。
他进一步指出，目前深圳、广州等地新房项目普遍面临降价难题，即使打八五折也难以完全吸引购房者。有的客户昨天想买房，今天可能就不想买了。购房者情绪波动大，市场变化迅速，开发商普遍面临客户流失速度超过新增客户速度的问题。
一位广州当地中介人士分享称，当下新房市场只能以更低折扣和更大力度的返佣来吸引客户。据其介绍，他们的代理范围已经扩大到天河、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔等多个区近30个项目，可以带看帮谈底价，并且返佣也给到2万～9万元。
在采访过程中，多名业内人士均表达出了对后续楼市宽松政策的期待。
对于未来调控宽松政策方向，孟凡振表示，首先需要降低交易环节成本，提高房产的流通性。存量房市场交易存在明显滞后性，一买一卖涉及首付、贷款、赎楼、过户等众多环节，交易周期长，降低交易环节相关的成本有利于促进置换需求，激活市场活力。其次，建议进一步放开限购限售政策，比如缩短限售时长，满足更多购房群体需求。
针对当前楼市困境，王经理表示，二手房房价短期内难以迅速恢复，新房市场也面临同样的挑战，应全面放开不必要的政策限制，以刺激市场回暖。同时，开发商也应积极调整销售策略，加大优惠力度，吸引购房者入市。
封面图片来源：每经记者黄婉银摄