深圳如何收储库存商品房？

来源|《财经》杂志　作者|《财经》记者焦建　编辑|苏琦 

在一线城市中，深圳开始“以购代建”的收储细则相对更多。但其信号及示范意义更高的前提之一，则是存量收购时如何实现资金平衡

理想状态中，收储被认为可起到“一鱼多吃”效果。见效快慢，则部分取决于房企是愿意打折卖房还是继续等待救市资金进入。图为深圳某黄金地段部分在建楼盘。焦建/摄

8月7日，深圳正式公布了当地拟收购商品房用作保障性住房的一系列细节。

该市此次“下场”负责具体操作的，是深圳市安居集团有限公司。按照其发布的《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》（下称《通告》）：为构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，该集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。

按照操作步骤，相关收购准备工作，以征集商品房项目形式启动。征集范围则包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。征集期限为自通告发布之日起至今年10月31日。

除确定范围、整栋优先等较为框架性的要求，该《通告》亦对房源提出了位置合适、房型面积合适、生活便利、手续齐全等一系列细化规则。以户型为例，其主力户型原则上应满足面积65平方米以下要求。

地方组织当地国企等从开发商处购买商品房的做法，目前在地产业内被称为“收储”，这也被普遍认为是地产界目前“去库存”最直接的措施之一。随着“地方队”收储在多地铺开，截至8月7日，全国陆续已有60多个城市发布了类似的存量房收购政策。

在广东省内，深圳此次政策出台的时机，其实是排在广州增城、江门、惠州等地之后。但深圳前述的一系列做法，却因包括前述“65平米”等细节，被认为是更进一步。

在广东省内，惠州、江门等地出台收储商品房政策的时间早于深圳。以惠州为例，截至5月底，其新房库存量超1300万平方米，去化周期超30个月。焦建/摄

原因多重。首先，在多地出台政策鼓励收储已建成未出售新房政策后，政策真正落地成为公告且明确房源条件、价格等内容的，其实并不太多。这部分源于存在收储价格、类型等棘手问题。为确定价格，有的地方按周边房源定价，有的则干脆用“地价加建安成本”计算。

这一系列做法虽然看似简单明了，但并非所有地产企业都愿以“地板价”出售。在此基础上，各地收储可能还不同程度存在的一种矛盾，则是需要去库存的地方保障房需求不高，即所谓的“供需匹配难”。

属于一线城市的深圳，情况有些特殊，其有一定库存压力，保障房需求也不小。据该市房地产信息平台公开在售二手房数量信息显示：截至7月末，其有效在售二手房源62933套，一手住宅可售数则为48974套，存在一定“去库存”压力。而随着深圳经济发展呈现出相对较充裕的后劲，人才高地自然会带来持续的保障性住房需求。

在4月30日中央相关政策明确存量房消化和增量房优化相结合政策前，全国多地的配售型保障性住房，其实还主要以划拨土地和新增建设为主。以深圳为例，前述全资隶属于深圳市国资委的深圳安居集团成立于2016年，作为该市保障性住房的专营机构，其截至2023年底的总资产超过2000亿元，并已累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.25万套，约占全市同期总量三分之一。

在一线城市中，深圳开始“以购代建”的收储细则相对更多，其信号及示范意义也因此被部分业内人士认为更大。例如，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就认为，“深圳此次收储的一个看点，是面积相对比较小，这源于存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。不仅是深圳，全国其他城市也是这么要求的。不能为了去化库存而收购商品住房，而应该是在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。”

目前来看，深圳的新做法同样需要面临一系列挑战。另外，收储资金的来源，以何种价格收购等细节，前述《通告》中其实并未涉及。

在此方面，李宇嘉也对《财经》记者如此分析指出：实现资金平衡是存量收购的第一原则。“配售型保障房的价格已是同区域商品房价格的5到6折。要资金平衡，收购价格可能要更低。因此，选择的收购对象，应主要是存在保交房压力、债务压力和资金链压力的房源。在其处置资产、低价销售物业以回笼资金难以为继的情况下，如恰巧政府有筹集保障性住房的任务，可能会以更低的‘白菜价’出售。”

从全局角度看：在深圳、广州等地出手后，存量收购的新尝试和新做法，有望进一步继续增加。在理想状态中，收储既可解决保交房任务，还可缓解开发商资金链紧张，也增加了保障房的筹集渠道。见效快慢，则取决于房企是打折卖房还是继续等待大手笔救市资金进入。

为增强相关模式可操作性，中国人民银行此前已设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。

在此基础上，一些地方也在尝试通过财政补贴鼓励有意愿参与的企业入场。此外，为加速实现前述“一鱼多吃”，一些行业人士也建议称：当前地方政府财政压力较大，国家在融资方面是否可考虑再进一步降低利率，以此降低相关模式的操作成本。