深圳如何收储库存商品房?
来源|《财经》杂志 作者|《财经》记者焦建 编辑|苏琦
在一线城市中,深圳开始“以购代建”的收储细则相对更多。但其信号及示范意义更高的前提之一,则是存量收购时如何实现资金平衡
理想状态中,收储被认为可起到“一鱼多吃”效果。见效快慢,则部分取决于房企是愿意打折卖房还是继续等待救市资金进入。图为深圳某黄金地段部分在建楼盘。焦建/摄
8月7日,深圳正式公布了当地拟收购商品房用作保障性住房的一系列细节。
该市此次“下场”负责具体操作的,是深圳市安居集团有限公司。按照其发布的《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》(下称《通告》):为构建“保障+市场”住房供应体系,遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则,该集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。
按照操作步骤,相关收购准备工作,以征集商品房项目形式启动。征集范围则包括深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源)。征集期限为自通告发布之日起至今年10月31日。
除确定范围、整栋优先等较为框架性的要求,该《通告》亦对房源提出了位置合适、房型面积合适、生活便利、手续齐全等一系列细化规则。以户型为例,其主力户型原则上应满足面积65平方米以下要求。
地方组织当地国企等从开发商处购买商品房的做法,目前在地产业内被称为“收储”,这也被普遍认为是地产界目前“去库存”最直接的措施之一。随着“地方队”收储在多地铺开,截至8月7日,全国陆续已有60多个城市发布了类似的存量房收购政策。
在广东省内,深圳此次政策出台的时机,其实是排在广州增城、江门、惠州等地之后。但深圳前述的一系列做法,却因包括前述“65平米”等细节,被认为是更进一步。
在广东省内,惠州、江门等地出台收储商品房政策的时间早于深圳。以惠州为例,截至5月底,其新房库存量超1300万平方米,去化周期超30个月。焦建/摄
原因多重。首先,在多地出台政策鼓励收储已建成未出售新房政策后,政策真正落地成为公告且明确房源条件、价格等内容的,其实并不太多。这部分源于存在收储价格、类型等棘手问题。为确定价格,有的地方按周边房源定价,有的则干脆用“地价加建安成本”计算。
这一系列做法虽然看似简单明了,但并非所有地产企业都愿以“地板价”出售。在此基础上,各地收储可能还不同程度存在的一种矛盾,则是需要去库存的地方保障房需求不高,即所谓的“供需匹配难”。
属于一线城市的深圳,情况有些特殊,其有一定库存压力,保障房需求也不小。据该市房地产信息平台公开在售二手房数量信息显示:截至7月末,其有效在售二手房源62933套,一手住宅可售数则为48974套,存在一定“去库存”压力。而随着深圳经济发展呈现出相对较充裕的后劲,人才高地自然会带来持续的保障性住房需求。
在4月30日中央相关政策明确存量房消化和增量房优化相结合政策前,全国多地的配售型保障性住房,其实还主要以划拨土地和新增建设为主。以深圳为例,前述全资隶属于深圳市国资委的深圳安居集团成立于2016年,作为该市保障性住房的专营机构,其截至2023年底的总资产超过2000亿元,并已累计筹建保障性住房28.2万套,供应12.25万套,约占全市同期总量三分之一。
在一线城市中,深圳开始“以购代建”的收储细则相对更多,其信号及示范意义也因此被部分业内人士认为更大。例如,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就认为,“深圳此次收储的一个看点,是面积相对比较小,这源于存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。不仅是深圳,全国其他城市也是这么要求的。不能为了去化库存而收购商品住房,而应该是在满足保障房政策要求的前提下,推进存量收购。”
目前来看,深圳的新做法同样需要面临一系列挑战。另外,收储资金的来源,以何种价格收购等细节,前述《通告》中其实并未涉及。
在此方面,李宇嘉也对《财经》记者如此分析指出:实现资金平衡是存量收购的第一原则。“配售型保障房的价格已是同区域商品房价格的5到6折。要资金平衡,收购价格可能要更低。因此,选择的收购对象,应主要是存在保交房压力、债务压力和资金链压力的房源。在其处置资产、低价销售物业以回笼资金难以为继的情况下,如恰巧政府有筹集保障性住房的任务,可能会以更低的‘白菜价’出售。”
从全局角度看:在深圳、广州等地出手后,存量收购的新尝试和新做法,有望进一步继续增加。在理想状态中,收储既可解决保交房任务,还可缓解开发商资金链紧张,也增加了保障房的筹集渠道。见效快慢,则取决于房企是打折卖房还是继续等待大手笔救市资金进入。
为增强相关模式可操作性,中国人民银行此前已设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。
在此基础上,一些地方也在尝试通过财政补贴鼓励有意愿参与的企业入场。此外,为加速实现前述“一鱼多吃”,一些行业人士也建议称:当前地方政府财政压力较大,国家在融资方面是否可考虑再进一步降低利率,以此降低相关模式的操作成本。