上半年“双降”！新城控股：中年危机了吗？
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最近房地产似乎又站上C位。
这背后一边是政策方面各种放松限购、下调利率的好消息传来；另一边的房企，随着中报发布落幕，前8月销售数据开始陆续公布，情况似乎又有些微妙。
9月8日，曾经的top10房企新城控股披露了前8月销售数据。之前有杆友留言说想看看该司今年的业绩表现，今天的房企中报就来重点说新城控股。
01
营收、利润下滑背后
9月初，新城控股举行了2023年半年度业绩说明会，其中着重提到“双轮驱动”。的确，无论A股还是港股房企，住宅+商业的“双轮”真正搞起来的不多，新城控股算一家。
尽管如此，商业在新城控股整个盘子里的占比并不大，虽然绝对值也不错。如下图财报数据显示，2023上半年，该司总营收417.7亿元，其中房地产开发销售营收363.4亿元，占了87.01%；商业物业出租及管理收入为48.65亿元，占比仅11.65%。
不过从趋势上，杠杆地产看到新城控股的商业方面收入占比在逐步提高，2022年同期该项收入占比为10.23%，2021年末则更低，仅4.74%。
但话说回来，新城控股商业方面营收占比提高，和房地产开发销售营收的持续下跌有很大关系。
上半年，新城控股商管方面收入是增加的，从上期的43.79亿元增加到48.65亿元——这和今年全面放开有关；另一边，房地产销售收入则持续下滑态势，从上期的377.36亿元降至本期的363.43亿元。
另外新城控股的其他业务收入同比也下滑了，降幅约18.6%。综上，新城控股上半年总营收同比微降了2.42%。
在营收增幅方面，新城控股似乎跑输了内房股平均。乐君财经曾统计了89家已发布半年报的内房股，总营收约15160.34亿元；平均营收170.34亿元，较上年同期均值是有小幅增长的。
这89家房企里，营收下滑的有38家，占比约42%，其中下滑幅度最大的是福晟国际：同比下滑86.83%。
利润方面，新城控股下滑的幅度更大。
上半年，新城控股净利润24.14亿元，同比下滑约25.7%；归属净利润22.79亿元，同比下滑24.28%；扣非净利润19.38亿元，同比下滑约24.37%。
此前国金证券统计了包括新城控股在内的55家样本房企的利润情况，它们的归母净利润总额由盈转亏，为-290亿元。其中央国企同比-35.7%，跌幅收窄且仍盈利，民企同比多亏631亿元。
如此来看，新城控股虽然利润跌了些，但还能保持盈利殊为不易。要知道体量更大的招商蛇口，上半年归母净利润虽然同比上升了约14.2%，也才21.5亿元。
因为利润下跌，新城控股的各项利润率自然也跌。其中毛利率从去年同期的21.9%跌至19.04%，净利率从7.59%跌至5.78%。
02
货币资金同比减少162.9亿元
行业下行期，企业的财务韧性显得更重要。国金证券此前统计了销售排名靠前，且市场关注较高的18家典型房企资产负债情况，其中包括新城控股等。
总的来看，截至2023年中期，这18家典型房企资产总额约13.68万亿元，较期初下降0.6%；整体资产负债率76.0%，较2022年底降低0.1个百分点。
具体到新城控股，其资产总额也下降了，从2022年末的4539亿元降到4378亿元，降幅约3.5%。资产负债率则从上年末的80.18%下降到79.56%，降幅为0.62个百分点。
负债方面，杠杆地产注意到新城控股的应付票据及应付账款。这部分欠债上半年达到438.1亿元，虽然比2022年同期的463.1亿元减少了20来亿元，但相比往年仍然偏高。
尤其上半年新城控股的货币资金还减少了挺多，从2022年上半年的447.8亿元降低到284.9亿元，降幅约36.4%。
上半年，新城控股的一则强制执行案还曾引发大量关注，申请强制执行的公司为中建八局，执行的法院是临沂市河东区人民法院，申请案由是建筑工程合同纠纷，强制执行金额达3822万元。
短债来看，新城控股的短期借款有16.64亿元，一年内到期的非流动负债有209.3亿元，总量来说略有减少。
总的来说，在如今房地产雷声不断的情况下，新城控股相对来说还算是稳的，至少货币资金尚能覆盖短债。
经营方面，当前和未来较长一段时间内，房企的核心竞争力应该就是资产流动性。谁能拿好地、快速去化，谁就能获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额，因此土储和资产质量高、流
动性好的房企，未来发展空间更大。新城控股在这方面还有很大上升空间。
03
前8月，同比略掉队
最后说下8月销售。8月的新城控股，销售虽然还是下降，但降幅应该是逐渐缩窄了的。
单独8月，新城控股实现合同销售金额约60.47亿元，同比下降36.32%；销售面积约80.03万平米，同比下降13.89%。7月份，上述两个数据的降幅分别是44.86%、27.26%。2022年同期则分别是46,46%、48.94%。
累计杠杆地产看到，2023年1-8月，新城控股累计合同销售金额约544.53亿元，同比下降36.35%，累计销售面积约675.14万平米，同比下降21.31%。前7月这两个数据降幅分别是36.35%、22.21%。2022年同期则是分别下降43.83%、39.76%。
中指研究院数据显示，2023年1-8月，TOP100房企销售总额43656.1亿元，同比下降8.6%，其中8月份销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。
商业运营方面，新城控股前8月总收入为71.32亿元，2022年同期该数据是63.33亿元，今年有所恢复。
横向对比看，根据克尔瑞统计的数据及排名，新城控股的销售额在百强房企中排名18，相比2022年的第16位下滑了2位。
整体市场来看，此前中指院数据统计，8月楼市无论同比还是环比，成交量均在下滑。具体为一线城市成交面积环比跌22.83%，北京、上海、深圳环比跌幅显著，广州跌幅最小为5.2%。
二线城市整体环比则是上涨3.15%，其中苏州涨幅显著，为49.59%。库存面积总量略有上升，深圳涨幅最高，为6.97%。
9月，随着一系列利好政策落地，金九银十的行情还是值得期待的。
此前新城控股董事长王晓松在业绩会上称，未来在经营端有两个发展方向。其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注提升经营效率和产品力；其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局……这其实也是大部分房企的侧重点。今年新城控股已经30岁，会有多少机会？我们拭目以待。
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