进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制
转自：中国银行保险报网
□本报记者朱艳霞
10月17日，国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。金融监管总局副局长肖远企在会上介绍，今年初以来，金融监管总局与住房城乡建设部建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
肖远企表示，为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，金融监管总局还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”
9月26日召开的中央政治局会议明确要求，要促进房地产市场止跌回稳，加大“白名单”项目贷款投放力度。
肖远企表示，金融监管总局目前正在按照中央政治局会议精神抓好贯彻落实。同时，他从三个方面介绍了优化“白名单”管理、支持房地产市场稳健发展的主要措施。
第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。肖远企指出，“白名单”和城市房地产融资协调机制已经建立了半年多时间，经过各方努力已经有了很好的经验和做法。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，探索了一系列比较完整的制度体系。纳入“白名单”以后，对房地产项目的管理更加规范，融资也更加便利快速，对于项目的建成和交付、对于保障购房人的合法权益发挥了非常重要的作用。
“目前，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入‘白名单’的条件已经具备，今后符合‘白名单’标准条件的房地产项目，均应该按照‘白名单’管理，做到‘应进尽进’。”肖远企进一步指出，在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市房地产融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用、继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。
第二，进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。肖远企介绍，金融监管总局已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市房地产融资协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。
“原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入‘白名单’的项目，银行就应做到‘应贷尽贷’。”肖远企强调。
第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。目前，商业银行按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并且直接受托支付给材料商、施工方等上下游企业。肖远企表示，今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。
“这样做的好处就是贷款资金可以快速及早发放到房地产‘白名单’项目公司的账户上，可以提早把钱支付给上下游企业，比如水泥、钢材这些上游企业，还有施工建筑企业等，能够确保房地产项目、住房项目及早甚至提前开工建设。”肖远企进一步表示，这些贷款资金进入房地产项目公司的项目资金监管账户，专款专用，封闭管理，就不会被项目公司挪用，贷款资金将全部用于项目建成交付，有利于保障购房人的合法权益。
打好房地产各项融资工具的“组合拳”
在推动房地产市场稳健发展方面，金融政策是一揽子的系列政策。肖远企表示，除了进一步加大城市房地产融资协调机制工作力度外，金融监管总局还有其他的一些政策。
“我们要打好房地产各项融资工具的‘组合拳’，形成集成规模效应，增强精准适配性。”肖远企指出，房地产融资工具非常多，有开发贷款、个人按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款，还有债券投资和保险资金股权投资等。要把不同融资工具的独特优势发挥出来，还要根据不同房地产企业和房地产项目在不同阶段的融资需求量身定制专属金融产品，提高融资支持的精准性、及时性和有效性。
肖远企透露，金融监管总局将与有关部门一起积极研究政策性银行、商业银行支持盘活闲置存量土地的具体举措。允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地的收购发放一定比例的贷款，主要目的是推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业的现金流。
同时，将“金融16条”和经营性物业贷款等相关房地产政策的适用期限从2024年底延长到2026年底，并与中国人民银行一起做好调整存量房贷利率和个人住房贷款首套、二套首付比例的工作。
此外，还要充分发挥金融机构在信息和财务管理方面的专业优势，为房地产企业和房地产项目提供财务顾问咨询、方案设计等特色金融服务，帮助房企和房地产项目公司加强资产负债管理，提高财务稳健性和可持续性。