开发企业到位资金连续30个月下滑，10月销售环比或有较大回升（2024年1-9月） | 月读数据【第81期】
累计销售金额达8年新低，预计10月环比或有较大回升
9月，单月销售面积和金额均有较大回升。具体而言，9月商品房销售面积和销售额分别为0.97亿平米和0.92万亿元，环比分别上升50.0%和43.2%，拉长周期来看，销售面积是2010年以来的同期单月最低水平，销售金额是2016年以来同期单月最低水平。
1-9月，商品房销售面积和销售额分别为7.03亿平米和6.89万亿元，销售面积为2013年以来同期新低，销售金额为2016年以来同期新低，相较历年的最高值，同比降幅分别为46.1%和48.9%。
根据亿翰智库《2024年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》，9月企业销售业绩持续疲软，以2017年为起点观测，企业销售额绝对值仅高于2024年1月、2月和8月的水平。新房、二手房成交延续8月同比回落的态势。
9月末，中央释放多项政策利好，政策力度空前。紧接着，四座一线城市限购政策迎来关键调整，广州率先全面取消限购，上海、深圳、北京相继放宽限购。政策基调明显转向积极。
根据亿翰智库对于典型房企的调研，房企对于2024年末最后3个月的行情持较为积极的态度。在国庆期间，企业销售的情况普遍比较乐观，保利发展、建发房产、越秀地产等部分企业在国庆假期期间的全口径销售金额超过了9月整月的销售金额。
国庆期间，各线城市二手市场成交大增，其中一线城市增幅最高。重点50城十一期间二手房日均交易量同比增长98%，一线城市修复力度最大，二手房日均交易量同比增长212%，其中深圳同比增长489%；北京同比增速超过200%，上海同比增速超过10%。二线、三四线城市二手房交易量同比也有较大增长。根据深圳市房地产信息平台数据，在10月第2周(10月7日-10月13日)，深圳更是迎来了前所未有的销售热潮，二手房成交量达到了1463套，环比增长高达776.0%，创下了近三年来单周成交量的历史新高。10月13日，上海全市二手房网签量达到1334套，创下2023年9月以来的单日新高。
新房交易量也出现大幅增长。国庆期间，重点50城房企日均交易量同比增长65%，其中一线城市同比增长120%；其中深圳、北京、广州同比增速分别达到了261%、153%、108%，二线、三四线城市新房交易量同比也有超过30%增长。
政策端，10月各部委就“止跌回稳”继续发声。10月8日，发改委针对房地产提出了一揽子政策；10月9日，住房城乡建设部、金融监管总局指出，扩大“白名单”覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”；10月12日，财政部表示将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；10月17日，五部门推出增量举措，落实存量政策，打出一套“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。10月紧密推出政策细则，叠加先前9月末利好。预计10月，商品房销售金额和销售面积环比或将有较大的回升。
图表：2021.02-2024.09全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2024.09全国商品房累计销售面积及增速
图表：2021.02-2024.09全国商品房累计销售额及增速
开发投资累计降幅仍超过10%，短期内房地产开发投资或难改下行态势
9月，开发投资仍处低位，新开工面积0.66亿平米，同比下降19.9%，降幅较上月扩大3.2个百分点。施工面积0.66亿平米，同比下降29.6%，较上月同比由正再次转负。竣工面积分别0.34亿平米，同比下降31.4%，降幅较上月收窄5.2个百分点。单月开发投资额为0.94万亿元，同比下降9.4%，降幅较上月收窄0.8个百分点，单月开发投资额已连续下降31个月。
1-9月，房地产开发企业房屋施工面积71.60亿平米，同比下降12.2%，降幅较1-8月扩大0.2个百分点。其中，住宅施工面积50.10亿平米，下降12.7%。房屋新开工面积5.61亿平米，下降22.2%，降幅较1-8月收窄0.3个百分点。其中，住宅新开工面积4.07亿平米，下降22.4%。房屋竣工面积3.68亿平米，下降24.4%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点。其中，住宅竣工面积2.69亿平米，下降23.9%。
1-9月，固定资产投资增长3.4%，与1-8月持平，其中基础设施投资同比增长4.1%，制造业投资增长9.2%，累计房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降10.1%，房地产开发投资持续的负增长对固定资产投资继续产生明显的拖累。
整体来看，房企经营压力仍然较大，虽然中央利好政策相继推出，但是全面落地还需要时间，预计短期内房地产开发投资或难改下行态势。
图表：2020.02-2024.09单月房地产开发投资、新开工面积同比增速
图表：2021.02-2024.09房屋累计新开工面积及增速
图表：2021.02-2024.09房屋累计竣工面积及增速
图表：2021.02-2024.09房地产开发投资额累计值及增速
前九月到位资金同比下滑20.0%，企业资金面继续承压
2024年1-9月，房地产开发企业到位资金7.89万亿，同比下降20.0%，连续30个月同比下滑，虽然降幅有所收窄，但仍处高位。定金及预收款、个人按揭贷款同样保持高位下滑的态势，分别下降29.8%和34.9%。
金融监管总局在10月9日提出要加大“白名单”项目把关、推送、问题项目修复以及贷款投放力度。10月17日提出切实满足房地产项目合理融资需求，做到“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”，并预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰10月10日至12日在山西太原、陕西西安调研时强调，要加快推进保交房工作，加大“白名单”项目贷款投放力度，确保在建已售商品房如期保质交付，积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作，促进房地产市场筑底企稳。若能够将“白名单”审批通过的贷款尽早切实落到企业手中，对于企业资金面的压力或能有一定缓解作用。
2024年1-9月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款11466亿元，同比为-6.2%；
利用外资29亿元，同比为-19.9%；
自筹资金28680亿元，同比为-9.1%；
定金及预收款23593亿元，同比为-29.8%；
个人按揭贷款11079亿元，同比为-34.9%。
图表：2021.02-2024.09房地产开发企业累计到位资金及增速
M2同比增长6.8%，M2-M1剪刀差扩大至14.2个百分点
9月末，广义货币(M2)余额309.48万亿元，同比增长6.8%。狭义货币(M1)余额62.82万亿元，同比下降7.4%。流通中货币(M0)余额12.18万亿元，同比增长11.5%。M2同比增速较8月末持平上升0.5个百分点，M1同比增速较8月末下降0.1个百分点。
图表：2017.01-2024.09M1和M2同比增速
