国际视野下“保险公司+养老社区”终极进化：美国近10年收益率达10%，多为财务投资
来源：康养焦点
编者按
今日，2023年人口数据得以披露，数据显示，全年出生人口902万人，人口出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，人口死亡率为7.87‰；人口自然增长率为-1.48‰；年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人；其中，60岁及以上人口占全国人口的21.1%，65岁及以上人口21676万人，占全国人口的15.4%。
人口首现负增长，积极应对人口老龄化显得更加急迫。
巧合的是，在公布人口数据的前一天，国务院办公厅印发重磅文件《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，成为国内首个以“银发经济”命名的政策文件。文件总共26条意见几乎涉及银发经济的方方面面，对于保险业而言，无疑是重大利好。例如，其中明确提及：
“推动有效市场和有为政府更好结合，促进事业产业协同”；
“加快银发经济规模化、标准化、集群化、品牌化发展，培育高精尖产品和高品质服务模式”；
“加大养老机构建设和改造力度，提升失能老年人照护服务能力”；
“在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等区域，规划布局10个左右高水平银发经济产业园区。依托自由贸易试验区、各类开发区、国家服务业扩大开放综合示范区、国家服务贸易创新发展示范区等平台，推进银发经济领域跨区域、国际性合作”；
“培育银发经济领域龙头企业，支持连锁化、集团化发展”；
“支持金融机构依法合规发展养老金融业务，提供养老财务规划、资金管理等服务。丰富个人养老金产品，推进专属商业养老保险发展。积极发展商业医疗保险和商业长期护理保险，开展人寿保险与长期护理保险责任转换业务试点工作，加强养老金融产品研发与健康、养老照护等服务衔接”；
……
近年来，保险业准确把握人口结构变化带来的新机遇，持续发力“保险+医养服务”，其体现出的战略前瞻性毋庸置疑，如今，伴随人口的负增长，国家政策的持续赋能，“保险+康养服务”注定大有可为。
这其中，“保险+重资产养老社区”尤为头部机构所钟爱，伴随其战略的不断深化，一大批保险公司投资建设运营的高端精品养老社区拔地而起，成为养老服务市场上不容忽视的存在。保险公司直接投资建设运营养老社区，这在发达市场是比较少见的，但受保险资金属性影响，依然有大量的资金投向了广义的房地产领域，其中也包括养老公寓。从国外的经验来看，保险公司投资养老地产是否真的是一笔划算的买卖？这正是本文所要解答的问题。
近期，亿翰智库-亿励盛康养产业研究院线上举办“2023中国保险+康养高质量发展论坛”，水印中国总裁汪勇先生受邀参加论坛，并做了题为《保险公司与康养养老社区未来探讨》的主题分享，他指出，与国内保险公司直接投资建设运营养老社区不同，在发达市场，保险公司常常以财务投资者的身份投资布局养老领域，且长期来看，投资回报率相当稳健。以美国为例，近10年，其养老公寓的投资回报率高达10%。
汪勇认为当前国内的保险公司重资产养老社区模式要想实现稳健投资回报还需要比较长的培育时间，且长期来看，会像发达市场一样，走向更加专业化的分工，保险公司作为基金管理方，或私募LP投资养老社区，专业的开发商、运营管理公司等负责养老社区的开发、运营，终极趋势是走向真正的重资产证券化。
此外，长期照护险会与养老社区走向融合，即只要与养老社区签订相应协议，也可以获得相应服务和支付保障。
以下即为汪勇演讲实录，有所删减：
首先我简单介绍一下水印，水印公司的前身叫泉水养老社区公司，在1985年成立，直至2006年更名为水印（watermark）。水印美国目前在美国23个州管理72个不同规模的养老社区，共计12000个居住单元，资产价值超过35亿美元。按照养老居住单元数，在美国养老公寓协会（ASHA，AmericanSeniorHousingAssociation），排名第十（截止到2023年的9月），在目前进入中国的国际养老社区品牌中，水印的产品线最综合，而且水印也是一个知名的持续照护养老社区品牌。水印中国于2014年成立于香港，2015年在上海设立全资子公司，水印的总部在上海。
01
美国养老公寓投资回报：短期看收益率显著低于工业地产，长期看可达10%左右
讲到养老社区，其实我想给大家分享一下美国养老公寓投资回报。因为这是我们水印在美国发展的基础，我们是重资产为主，作为开发商，我们做运营管理公司，实现小股操盘投资者、财务投资者跟着我们一起发展。在美国，多数保险公司也确实是作为财务投资者来参与到养老领域的。
对房地产投资比较熟悉的，都应该了解房地产投资的风险回报实际上正相关，即高回报一定意味着高风险。
简单的讲，如果是涉及到房地产投资的领域，可以在股市或者私募市场去做一些债券投资，相对比较安全；
也可以做一些核心+资产，比较成熟的一些资产，不管是商场办公楼，养老公寓或者是酒店的投资，核心+资产其实就是在核心资产上面多了一些增值服务，可以让资产的在核心资产的基础上收益更高一点，风险也是可控的；
增值投资通常来讲是在一个经营相对还没有那么完美的重资产的项目，通过专业运营，可以让它的资产的价值提升，特别是租赁出租率、租金，甚至说入住率，不管是照护的费用，还是月费、租金的成分增加，它都是属于增值投资的一种。
针对一些开发项目话，它其实就是属于机会型的投资。不论是增值投资，还有机会型投资，它主要还是针对现金流的增长，来带动资产价值的不断的提升。
针对债券的投资跟核心资产之类的投资，相对来讲它的风险比较低一点，但是它回报也是比较合理。
简而言之，针对核心资产，通常的年化的回报收益率预期在7~12%之间，核心+资产在12~17%的之间，增值投资是17~24%，机会性的投资在24%以上。当然针对不同的市场，不同的区域，不同的国家，其实投资回报可能有一些调整。
目前在房地产领域，其实针对机会性的投资开发的项目，年化回报预期达到24%以上其实是比较难的，能达到15-18%以上已经非常不错。
这样的投资回报只能做参考，针对不同的机构投资者，特别保险公司，在房地产投资领域，也在追求类似的不同类别的投资跟投资回报。
大家也知道，在国内，保险公司不能投资住宅，反而养老社区这种医康养项目是保险公司天然比较倾向投资的类别，因为养老确实跟保险是能够匹配的，同时很多养老项目又能带来可观的、长期的现金流和收益。
大家也可以参考一下，根据Nic做的分析，美国持有型的养老公寓的投资回报的数据：
这个表格的数据截止于2022年的9月30号。可以看到从2022年的第三季度截止，倒推一年的话，因为疫情影响，养老公寓（黑色部分）的投资回报（totalreturn，整体的投资回报）只有3.9%；相对比较高的是工业地产，比如物流房地产的投资回报是比较高的，可以达到百分之三十几。
如果是从2022年第三季度倒推三年的话，养老公寓的投资回报是2.9%，还是工业地产表现比较突出一点，其次是公寓的投资回报。
但是如果是倒推10年或者15年，可以看到，工业地产之外，养老公寓的投资回报分别是10.1%、8.6%，超过了其他大部分的房地产的投资类别。所以这也是为什么在过去十几年，美国甚至国际上的机构投资者非常青睐持有型的养老公寓的投资，因为它确实能够满足全球老龄化的需求，然后通过为中高端的老年客户提供居住照顾跟护理的服务，能够实现非常好的资产升值。
02
国际保险公司与养老公寓的投资关系：保险公司作为基金管理方，或私募LP投资养老社区
下面我将通过两个公司的案例，给大家讲一下国际保险公司与养老公益投资的关系。
AIG
AIG是非常大的美国的保险公司，AIGRealEstate投资部门也非常出名，在几年前，它已经把公司房地产投资部门重新更名，叫Corebridgefinancial，负责管理AIG以及其他第三方客户的投资资金来投资不同类别的资产。
根据2015年的报道，AIG团队用自己管理的基金，包括自有资金，还有第三方的资金，跟养老运营开发商firstman合作，来开发、持有以及运营新的自理公寓，半自理和认知症照护社区品牌。
当时AIG在房地产方面投资的资产规模是312亿美金，虽然比不上黑石这样的大的资产管理公司，但是他们为了自己的保险资金以及第三方投资者委托他们管理的投资资金，还是在房地产方面做了很大的布局。
从中可以看到，保险公司作为基金管理方，以私募的方式来投资，一方面是扮演基金管理方的角色，但是又同开发商或运营商合作，开发、持有、运营这些项目，但真正操盘的开发商，还有运营管理公司，并不是AIG本身，它更多还是作为一个财务投资者来参与到这些投资项目里面来。
Corebridgefinancial投资组合里面当然有很多公司在，还有RMBS/CMBS这类资产证券化的产品，以及ABS这种资产证券化的产品，还可以看到，Corebridgefinancial在它的投资组合里面其实还有蛮多的针对租赁公寓的按揭贷款，以及商业地产的按揭贷款。当然，其他的投资资产，包括刚才提及的私募，比如说针对养老公寓的投资等。
保险资金的投资组合总体上还是偏向于固定资产类的投资会多一点，但是为了追求相对高一点的收益，就会投资按揭贷款，私募地产等。
在国内，我相信保险公司还没有在住宅的按揭，商业地产的按揭等方面做很多投入，这是监管部门的规定使然，更多还是投向不动产，同时，通过基金，直接购买一些资产，通过私募来投资一些保险公司被允许投资的类别，包括不动产，商业，酒店，办公楼，还有养老康养社区等新的资产类别。
PGIM
保诚，在2023年的1月份，宣布了在未来针对养老公寓的投资会从封闭式的投资基金变成开放式的投资基金。
封闭式的投资基金是什么意思？类似AIG，它会去管理自己资金的投资，也会为第三方的资金提供管理投资的服务。
之前它也成立过一系列投资养老公寓的基金，它最近的一个基金规模是9.96亿美金，74%都投资在养老公寓里面。但是从2023年1月份开始，它准备把养老公寓的资产组合变成开放式的投资基金——你可以理解为投资者可以根据规定，随时可以赎回，而不是像封闭基金，可能需要5年、7年、10年才能完整的收回投资回报。
它之所以会有这样的安排，其实也是因为它自己持有的这些养老公寓，已经产生了年度比较稳定的投资收益，投资收益每年都能分红给投资者等，收益比较稳定，甚至可能通过经营管理还能够逐步略有增长。
Prudentail这样的投资机构也是主要做自理、半自理、认知症，没有做太多的护理院，这跟水印在美国发展的一样，我们也越来越少地去做医疗护理院，因为护理院受限制，对收费有一些约束，从市场投资这个角度，它的回报相对讲没有那么理想。
PGIM跟20多家运营品牌公司合作，帮助Prudentail在养老公寓领域的投资，实现它需要的投资回报或者价值，同时能满足Prudentail作为资产管理方投资人自有资金的回报，甚至能为它受委托管理的基金或者第三方投资人，带来可观的、稳定的、中长期的现金流投资回报。
03
中国保险公司与康养社区的未来展望：走向专业化分工，实现重资产证券化
在国内，我们特别缺乏真正能够能给重资产带来良好或者中长期收益，甚至能达到合理的像商业地产这样投资回报，因为市场在重资产这个领域还在培育过程中。我也想简单分享一下我对中国保险公司和康养社区未来展望的初步看法。
简单的讲，我们认为在未来5~10年，当这一轮保险公司已经在布局的康养社区，可能有的资产能够跑出私募投资房地产的投资回报业绩，建立它的投资trackrecord，但是还有很多康养社区哪怕再来5-10年的经营，可能都没有办法实现像刚才我分享的美国的两家保险公司，还有像水印在美国能够为投资者带来的投资回报。
所以，我相信在未来5~10年甚至更长的时间，可能我们会在不同的角色、不同的定位上有更多细分，比如说我是业主方，我是保险公司，我是投资人，可能我在资产管理投资管理这方面，会发挥我最大的价值，但是我会委托第三方的专业的开发商，运营商来为我投资的项目去实现预期的投资回报，专业的团队做专业的事。
在中国比较特别，因为确实在过去这10年甚至未来这10年，我们都还需要培育或者寻找有专业能力的开发商、运营管理公司，它真正能够让每一个投资机会都能实现一个预期的投资回报，能满足机构投资的要求。未来5~10年，我相信会有这样的公司脱颖而出，真正的得到保险公司，国央企，以及其他的民企、私募基金等的认可。这样的话就实现了资产方、开发商、运营商之间的协同合作，让专业的团队做专业的事。
同时，国内在投资养老社区这个领域，主要还是保险公司、国央企在牵头主导这个市场，我们认为未来商业化的长期照护险跟康养社区、养老社区会有深度的融合。
比如在美国，商业化的长期照护险的投保人数其实也不多，只有750万人，但美国的ccrc对很多长者来讲是比较有吸引力的业态。对于长者来讲，搬到一个ccrc社区以后，当需要被照顾的时候，并不需要搬到其他的项目上。
在ccrc业态里面，终身照护入住合约LifeCareContract也是非常受欢迎，基本上交了入门费之后，每个月月费基本上是固定的——当然也会考虑通货膨胀，会根据通货膨胀出现月费的增长，但基本上可以理解为交了入门费之后，就有ccrc自理公寓的居住权，终身居住权——同时，它有一份保险安排在里面，当长者需要被照顾的等级越来越高的时候，它的月费实际上基本上是固定的，nursingandcare包括医疗护理，还有日常生活照料等。
长期护理保险这个产品，当长者达到半失能的状态，或者护理的状态的时候，确实能够给他们提供一些保障，能够确保他们住到品质比较高一点的养老公寓或者护理院。但LifeCareContract相对而言，它其实已经在很多领域实现了长期照护险的保障内容，所以这就是为什么说在美国入住了ccrc，如果选择入住合约，基本上等于买了一份长照险。
在中国，保险公司既是开发、持有者，也是经营重资产养老社区的主要力量，但是我们坚信市场上需要更多的专业开发商，特别是需要更多的专业运营商为重资产创造持有型养老房地产合理的投资收益与回报。
保险公司投资养老社区，一方面肯定是为了更多的促进保险业务，同时重资产又能够实现合理的投资回报，这样是最理想的情况。目前的状态只是帮助保险公司促进了很多保险产品的销售，很多保险公司在康养领域的重资产投资，要想能够实现合理收益，我觉得都还需要比较长的培育时间。
当然这里面有各种原因，但是我相信一个运营管理公司，一个开发商在专业的养老公寓或者康养社区的开发运营方面，它一定有它的基因。
不管是REITs，还是保险公司，各自扮演他自己的角色，能够作为投资者，作为资产方，可能会持有运营管理公司，但基本上不会去参加日常管理，通过合理的分工推动整个养老社区生态更健康，最后在资本市场能够跟资本市场对接，或者说作为重资产最后能够实现资产证券化。我们也相信养老社区里面的重资产的这一部分，当收益能做出来的时候，它一定能够做REITs，做重资产的证券化。
目前其实在保租房，还有园区、商业地产领域，都有很多的资产证券化的案例，我们也期待一起见证养老社区重资产能够实现资产证券化的里程碑式进展。这样的话，中国的养老社区产业才能够更快的发展起来，满足我们老龄化的不同的需求。
谢谢大家，我的分享就到这里。