朝阳东南四环手握一个王炸剧本｜板块天王
来源：销冠100
01
事情正在悄悄起变化。
朝阳南的地位略低于朝阳北，似乎这是不争的事实。
所以很多人认为：
朝阳北的房价要比朝阳南高；朝阳北的房价要比朝阳南更抗跌。
但有意思的是，
过去4年，朝阳北楼市经历了集中供地的狂热期、高位成交后的回落期、经济下行的低迷期......
以至于绝大多数板块的新房价格都有不同程度的回落。
比如朝阳北的崔各庄，东坝，甚至内城的部分板块都没扛得住这轮「乱纪元周期」。
可是，朝阳南部的一个板块却扛住了。
三年多，土地指导价从7.5万/平先涨到了7.8万/平，而后又涨到了7.9万/平。
土地交易从早期托底成交，卖成后来的15%溢价，摇号成交。
更让人惊奇的是，它的新房成交均价，与指导价基本持平，甚至略高于指导价，愣是走出了一轮独立行情，成了当下：
唯一未破发板块。
这个板块大家可能已经猜到了，没错，就是位于朝阳南部四环的：
十八里店板块
02
会不会是价格上来、板块去化率很慢？
这是表妹看到成交均价时的第一反应。
然而事实却是，十八里店过去三年新房供应了近1700套新房，平均去化率高达：
76.7%
若是算上未网签的数据，这个数值要拔升到81%以上。
如果说，连年上升的销售指导价是高层对板块的认可，那摇号成交就是开发商对它的认可，而新房成交的量价齐高就是买房人对它的认可。
一个板块，
究竟凭什么获得了庄家、大户、散户三方的真金白银投票？
表妹细致研究了大量的资料，发现有以下三点原因：
1、规划红利集中爆发，且快速兑现；
2、有成功路径可复制和迭代；
3、是历史与站位决定的，这是天赋。
03
皇城根儿下，都是「爷」
要说在北京这个城市，哪个板块能没点儿规划，所以怎么看板块含金量就成了学问。
1、看规划等级，定位越高，顶层意志越强，战略意义就越大，资源导向也就越明显，比如丽泽商务区；
2、看兑现速度，资源和钱都是有限的，钱真正流向的地方，才是红利地段，比如十八里店。
十八里店板块，源自一个规划彩蛋，它叫：
朝阳港
早在20年前，朝阳港这个概念就已经提出，只不过之后就没有了「之后」。
因为板块发展有轮动先后。那时候，朝阳发展的重心仍在朝阳北，连望京都还是吊塔林立的韩国城。
十几年后，朝阳港命运的齿轮在悄悄转动，再次被朝阳区赋予发展重担，一期规划、二期规划迅速公示。
在城市规划红利释放的同时，2021年开始，市属国企金隅地产近水楼盘，抢选一步挺入朝阳港，更是大手笔，用超过两百个小目标布局朝阳港。
然后，朝阳港的一系列好事就结结实实砸到了金隅地产身上：
2021年底，17号线南段通车（预计明年底全线贯通）；
2023年初，朝阳港引进人大附中；
2023年底，人大附中正式进入建设期；
2024年底，市重点工程，从6m宽直接提升到50-70m，通行能力提高10倍的大羊坊路就要分段开通......
朝阳港的利好落地速度，绝对是TOP级。不信大家可以对比一下，
部分板块的名校引入，从签定协议到开工，可能要花掉3年时间，而朝阳港用时：
不到一年
预计明年就要交付投入使用了，比金隅新开发的项目北京隅·东序交房时间都要早。
真正实现配套比你先入驻。
03
以上，只是从朝阳港兑现速度来说。
事实上，它的迅速成长，还在悄悄完成一个豪宅板块的闭环动作——
自然环境升级+城市核心资源升级。
比如毗邻萧太后河文化风景绿廊，更有2.5万亩朝南森林公园，自然环境优越。
最关键的是，
朝阳港还有其它板块少有的一个优点：
规划升级速度
原本在北京隅·东序北侧，是一块公交车停车场用地，但表妹发现，这个规划已经修改了。
在规自委供地清单里，这块地已经被改为商业用地了，连同之前的一宗商业用地，与一期的最后一宗宅地打包，这个月底就要出让。
这样一来，两个商业地块，光是地上建筑面积就有12万方以上，算上地下，几乎与朝阳合生汇相当。
很多人会问，为什么要调规？
朝阳港这里，以17号线十八里店站为原点，要建成产城融合的轨道微中心。
购物中心显然比公交车停车场更具备高级烟火气和能量。
能让朝阳港成为居民们的目的地，而不只是途经地。
所以，你品出一点味道没有，
为什么十八里店的项目能卖得又快，价格又稳？
因为利好井喷，持续兑现，并且仍在追加。
对于买房来说：
一切都成熟了，只能叫追高；
规划在逐步落地、仍有完善的地方，才有潜力，才值得坚定买入。
04
朝阳为什么要把大量的资源导入到朝阳港呢？
这涉及城市运营的三大重要筹码：人、产和城
人，很好理解，当下所有竞争，归根结底是人才的竞争；
产业，也相对好理解，比如金融主导的金融街、高校主导的学院路，国际商务主导的国贸CBD等等，不同产业模式背后，就是其独特的竞争力；
城是城市和板块，是承载人和产业的容器。
北京高度城市化后，可利用的空间急剧减少，要继续发展，必须做三件事：
1、疏解非首都功能；2、找新的发展空间；3、做城市更新
这三件事，被朝阳港结结实实接住了。什么叫机遇，这就是机遇；什么叫能力，这就是把握机遇的能力。特别是机遇是史诗级别，就变成大机遇、大能力。
疏解非首都功能不必多说，近几年随着资源外迁，朝阳区常住人口，从2018年后已减少了十几万。
后边两件事，我们稍留意就能发现，
朝阳四环内，甚至五环内，都只剩下很少的腾挪空间了。
中心地区、太阳宫一带就不说了，四环外的朝阳北路以北到望京地区，基本上也没有什么空间，除非下重手，拆掉老破小，才能稍微拾掇出来一点地盘，比如酒仙桥板块，但朝阳这20年，在四环内外也就出来一块酒仙桥。
路朝前走，人往未来看。
朝阳如果要继续发展，必须找到适合发展的新空地，有且只有：
朝阳南部
于是，位于四环统一规划收储开发的十八里店板块，进入了朝阳区的视野。
这个板块，向内承接国贸、向南沟通亦庄，向北向西连接望京、丽泽也不过45min左右，是最合适的资源会师之地，天选之地。
也是在了解这个板块的过程中，表妹才发现：
十八里店乡竟然是朝阳区第一个亿元乡
草蛇灰线，伏脉千里。
朝阳发展向东南，首选十八里店，是空间与地段决定的，同样也是历史早就写好的故事。
05
事实上，朝阳发展向东南，甚至整个北京发展都向东南，更是地理位置和国家级战略决定的。
首先，北京东南部，是广袤的平原，发展起来不会受限。
其次，北京东南方向，正是京津冀一体化的方向，而天津，是有出海口的。
有句话讲得好：
靠山不一定穷，靠海一定富。
不然也不至于中国民营企业500强中，有近半数总部都位于长三角；黑吉辽一直面临着人才“东南飞”的困境；北方城市，几乎只有北京这个超级城市。
两个原因决定，北京要想站到更高处，必须「向东南」。
所以你会发现，
「实现南北均衡发展」
「以中关村朝阳园垡头中心区为引擎，推动传统工业区转型升级」
这两句话，是写在朝阳区分区规划里的。
「南部跨越」
这掷地有声的四个字，是写进朝阳区十四五规划里的。
政府不会告诉你，买房具体买哪里。但是规划里明确写着，要发展哪里。幸好，诸多买家的眼光都是雪亮的。
1000年前，柳永曾写下关于杭州的名篇，开头四个字就是：
东南形胜
没想到的是，这个定律，在1000年后，放在北京也依旧适用。
这时候我们在看，朝阳港井喷的资源导入，也就觉得是顺理成章的事儿了。
06
更让人惊喜的是，
朝阳港手中其实还握着一个大礼包。
就是朝阳区过去20年已经走过、走通，且当下走得很成功的剧本：
望京模式
当年的望京新区，依托中关村朝阳园，又通过京密路与机场高速与首都机场相连，发展至今已经是颇具盛名的第二CBD。
朝阳港要做的就是：
望京模式2.0
依托中关村朝阳园垡头中心地区，又通过17号线与大羊坊路与内城和亦庄经济开发区相连，成为京津冀一体化桥头堡的位置。
不同的是，朝阳港已经抛弃了当年「产·人·城」的旧地理模式，进化成当下的「城·人·产」新地理模式。
在这个礼包加持下，造城资源在叠加，
就在上个月底，朝阳区发改委发布一则公告，主要就朝阳南部地区谋划一批轨道交通重大投资项目。
预计要在11号线东段、31号线、32号线、M104号线四条线路中选择一到两条先行投资建设。
这意味着：
朝阳区要发展南部的决心，不仅是呼之欲出，更是在路上，还是急行军。
产业方面也有进展，前不久朝阳区政府与北京工业大学共建的北工大山河湾谷创新区建设启动会在北工大举办。
将把垡头片区的焦奥中心作为先导科技园区，建设成为「政产学研用」的创新基地，深入参与朝阳区人工智能创新高地和数字经济示范区的建设。
由此可见，朝阳的未来红利，就在东南。
毕竟，板块轮动学说也告诉我们：
城市中心的各个次中心，只有发展先后的区别，没有绝对的价值差异。
后来者居上，总有它的道理。
07
你以为朝阳港的含金量就到这里结束了么。
并没有，
它还有一条很重要的线路，叫做：
朝阳东四环
或许我们可以叫它：豪宅黄金轴
在这条黄金轴线上，不仅产业和商业汇聚，更是豪宅扎堆儿，比如缦合北京、壹亮马、融创one9，还有最新的北京宸园。
这条黄金轴线，在过去几乎是止于朝阳北路的。
因为朝阳北路以南，豪宅的养分并不丰沛。
但是在朝阳港近四年的吊塔林立下，这条黄金轴线悄然间延长了，整条线路都被打通。
形成了西有万寿路豪宅金线，东有东四环黄金轴的格局。
当然，这条豪宅黄金轴的打通，
与金隅地产的两百亿投资分不开，从最初的云筑，升级到现在的豪宅产品北京隅·东序。
金隅从初改，做到了豪宅，更霸气的喊出：
「一隅北京世界新」
这句话的背后也是情绪补偿。作为建国后的十大献礼工程唯一材料供应部门，
表妹听说，东序的细节把控已经从材料源头抓起，更打通了整条产品链条，非常期待这个产品正式面市后，带来的惊喜与震撼。
在北京东南四环做一个豪宅项目，或许是每个开发商的野心与梦想。
但谁又说的好，这里边没有顶层意志呢？
毕竟，不是谁都有决心以及实力，持续在一个小板块深耕，且持续加码，
也不是哪个板块都能做到逆周期顶住指导价，持续热销。
除非它本来就手握一个王炸剧本。销冠100
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