布鲁克林工业城 Industry City，美国私人开发商是怎么做城市更新的？
当城镇化率提升到一定水平，城市更新好比是城市自身的新陈代谢，是后续城市想要实现高质量、可持续发展的必由之路。随着我国城市逐渐实现从增量时代向存量时代的转型，各大房企和产业集团如何抓住存量土地机遇，俨然成为目前行业的热点话题。
如果你想要抓住这一波城市更新的红利，了解英美日等西方国家的城市更新运动，尤为必要。20世纪20年代，美国成为世界上最发达的经济体；如今，美国的城市化率已达到83.3%，居世界前列。这一百年间，其高度工业化及城市规模经济发展不断相协调，美国的城市更新章法已经相对成熟，模式、路径、经验、案例等相对丰富。
11月29日，在「未来之路·中国地产经营者高端课程美国游学」中，我们参访了纽约布鲁克林工业城（IndustryCity），这是纽约利用滨水工业遗产发展生产创新的最新尝试，且作为布鲁克林地区私人地产商改造存量的工业物业，也展现出私人资本主导城市更新模式的多元性和灵活性。
本文将以布鲁克林工业城（IndustryCity）为研究案例，通过实地走访和资料总结，总结创新经济和私人资本驱动下，老城复兴规划的基本方法，并提出可供我国城市规划实践借鉴和复制的经验。
01
萧条的滨水工业设施
变身为繁荣的生产就业空间
布鲁克林区与曼哈顿仅一河之隔，区位优势明显，19世纪中期是纽约全球重要港口，由于土地价格低廉、紧邻曼哈顿区域，成为该区域海事、码头仓库、工业产业的首选之地。20世纪60年代后，随着集装箱运输的出现，滨水设施面临过时，布鲁克林失去了其贸易航运的中心地位。
之后，滨水区经济萧条、工作岗位减少，整个社区人口结构变化，导致产业流失、投资锐减、工业设施空置、犯罪率居高不下，滨水区成为城市的边缘地带。经历了向居住和休闲娱乐等功能的转变，2008年纽约愈发意识到过度依赖金融业和房地产业的脆弱性，城市加强了对创新经济的扶持力度，目标定位为「全球创新之都」。
随着曼哈顿用地空间的逐渐饱和，被限制发展的创新企业将目光投向了租金低廉、空间开阔且资源丰富的布鲁克林区，越来越多的公司在此置业。为更好地实现地区创新要素的互补与配合，布鲁克林决定整合各区资源，打造一个充满巨大潜力的科创产业枢纽。
可以说，该区域的城市更新是建立在政府积极探索滨水区更新在娱乐消费和房地产开发之外其他路径的可能性。2013年，布鲁克林海军码头区（NavyYard）、桥下艺术区（DUMBO），以及拥有众多高等院校的布鲁克林中心城区（DowntownBrooklyn）3个区域共同组建形成了布鲁克林科技三角区。
更新策略的实施，布鲁克林科技三角区已从过去的工业区和码头区成功转型为纽约科技创新产业增长最为迅速的片区，并形成了曼哈顿之外纽约市最大的科技产业集群。如今的布鲁克林城区，已经摆脱产业外迁、人口流失的衰退阴影重新焕发活力，不同区域形成差异化的功能定位，并利用各自的优势不断扩大影响力，成为蓬勃发展的科技创新中心和都市品质生活的典范城区。
02
布鲁克林工业城IndustryCity
私人资本主导的新都市制造业
站在巨人的肩膀看世界，在公共项目的引领下，纽约政府进一步以政策工具鼓励私人更新项目，引入多种类型的都市制造业。布鲁克林工业城IndustryCity就是在这个契机下成长起来。
布鲁克林工业城位于布鲁克林日落公园社区，布鲁克林陆军码头以北，包含16座高密度的工业楼宇式建筑。始建于1890年代，是纽约第一个涵盖制造、仓储和物流的联运中心布什码头的一部分。1960年代，随着城市制造业的衰退，工业城的主要制造商租户搬走，物业空置率极高，成为吸毒犯积聚的高犯罪率地区。
经过几十年的去工业化后，在2013年，长期的沉默被打破，BelvedereCapital和Jamestown共同购买了这一物业，并开启了再开发进程。新的开发聚焦快速发展的创新经济，产业功能涵盖了研究、工程、设计和制造生产领域。
值得注意的是，Jamestown所有者拥有的公司之一，是一家以开发切尔西市场而闻名的房地产公司。切尔西市场是纽约名副其实的「网红打卡地」，是不可不逛的集餐饮、休闲、购物、社交于一身的商业综合体。
在打造过程中，IndustryCity推出了吸引当地轻工业品牌的「布鲁克林制造」计划，获得了市政府的税收优惠支持。
项目通过吸引当地网红的珠宝制作、手工食品、精酿啤酒、服装定制品牌入驻，利用原有的厂房仓库，在开敞空间中将生产过程向消费者展现。项目同时利用了保留建筑之间的四个院落空间，将其打造为各具特色的公共活动场所，以具有地方特性的都市制造业策略和生产与消费混合的空间形态，吸引了全球的顾客，使工业城成为了近年来纽约最受欢迎的商业街区和时尚坐标之一。
·每栋建筑之间都有一个带草坪的庭院，天气晴朗时，这里是孩子们看书、打盹和跑来跑去的休闲场所，每个周末还会举办活动和艺术装置展览
·租赁分为创意办公空间、生产空间、创意工坊、零售空间、活动空间多个类别，可容纳多种行业风格
·还发起了一个碰撞项目 TheCollisionProject，这个项目旨在让跨学科的探索者与艺术家把 IndustryCity 当做多样灵活的试验场
对于私人地产商改造存量的工业物业，其面临的最大挑战在于如何激励开发商摆脱短线的房地产投资模式，而与城市进行合作，对社区进行长期和可持续性的投资。
在该项目中，联邦政府的机会区（OpportunityZones）政策为进行长期投资（10年）的资本免除收益税，私人开发商利用政策，通过建立房地产信托基金（Reits）吸引聚焦长期收益的投资方。开发商Jamestown因此不受制于短期资金回笼的压力，也使得工业城的产业长期培育策略成为可能。
03
滨水区更新发展进程
生动展现各阶段的不同策略
布鲁克林多个更新案例均是纽约利用滨水工业遗产发展生产创新的最新尝试，政府试图建立从就业培训与教育机构、孵化器、初创企业、研发机构、生产制造业和生产性服务业融合的完整的创新生态网络。
从多方参与的开发模式来看：
前期，非营利组织作为第三方，平衡公共使命和运营需求的矛盾，灵活采用公私合作的模式，推进更新项目的融资和建设；中期，城市政府直属机构作为更新主体，运营城市所有的工业物业资产，利用有限的公共投资，渐进式地推进和运转项目；后期，私人开发商作为更新主体，持有并运营工业物业，公共部门则通过税收等政策鼓励方式，促进长周期私人投资的实现。
从生产空间与城市生活的关系来看：
前期，门禁式的制造业园区维护了生产空间的效率，外围局部开放的空间则兼顾了社区需求；中期，灵活的人车分流组织，保持了半开放的园区日常运行和滨水开放空间的公共可达；后期，完全开放共享的创新街区空间将城市生活、生产和消费完全融合，产生了独特的城市活力空间。
从融资模式方面来看：
前期，多样化的更新资金来源于市政府资金和区财政支付：中期，私人投资、政府和国家投资以及各类高校对于学校及周边环境的投资都起到了重要的作用；后期，通过税收优惠、新增就业岗位抵扣商业税等鼓励性政策激励开发商的积极性。
以布鲁克林工业城为代表的创新经济驱动下的老城复兴规划，以人的需求为出发点，以创新经济为引擎，循序渐进、由浅入深、由表及里地构建可持续发展的城市产业经济，能够有效避免老城更新过程中动力不足、推进空间和住宅过度开发等问题。