资产新配置 | 2023四季度地产资管发展报告

摘要：四季度，国内险资、外资均加大了对内地物流地产的关注。全球布局方面，黑石则加大了对日本商业地产的投资力度。（报告期：2023.9.15-2023.12.18）

观点指数HIBOR维持高位，地产资管机构巧融资 纵观期内整体HIBOR变动情况，呈现先上升后缓慢下降的趋势，虽然12月开始已有下降趋势，但相比上季度依然保持在高位。期内，新鸿基地产及越秀房托均选择用多品种债务工具进行融资，通过发行成本更低的债券，在一定程度上降低其利息支出。

国内物流地产获加注，机构抄底海外商业地产 四季度，国内险资、外资均加大了对内地物流地产的关注。如泰康保险收购ESR的6项物流资产，并通过人民币收益基金间接持有。此外第一太平戴维斯还披露其协助外资地产基金收购位于苏州核心区的一处高标准单层物流园。全球布局方面，黑石则加大了对日本商业地产的投资力度，这离不开疫情后日本蓬勃发展的旅游业与低迷的日元汇率。

商业、仓储REITs热度提升，常态化发行趋势凸显 期内，华润、万科、金茂、物美商业加速推进消费基础设施REITs申报工作，目前上述四只消费基础设施REITs已有3只获批，但是嘉实物美REIT的发行过程略有受阻。仓储物流REITs方面，四季度共有3只状态更新为已受理，底层资产主要是分布在长三角及京津冀地区的住房租赁产品，期内有1只已获批。公募REITs已逐渐从试点阶段拓展到常态化发行阶段，这不仅有助于企业盘活存量资产，从长期来看，其价值更体现在持续分红能力及扩募吸纳优质资产后，不断提高的抗风险能力。

社保基金投资范围扩展，绿色ABS占比提高 政策方面，公募REITs纳入社保基金投资范围，作为资本市场最重要的长期资金来源之一的社保基金，将REITs纳入投资范围也将有助于改善其二级市场流动性。相应的，其投资价值也将得到市场的进一步认可。资产证券化方面，在观点指数统计的18笔ABS中，底层资产为绿色资产的项目占了6笔，高于前两季度的绿色ABS项目数。

HIBOR维持高位，地产资管机构巧融资

第四季度，观点指数录得的地产资管融资事件主要有12起，融资总额为1002.28亿元，融资事件数量及融资金额较前三季度有所下降。

融资类型涉及债券、银行贷款以及基金募集，资金的主要投向为商业地产或新经济地产行业，涵盖商业、物流、产业地产等。

资管机构中如普洛斯设立的基金，募资对象为险资及国际投资机构等，拟加大对国内的物流园、产业园的布局，并服务于汽车及零配件、医药及医疗设备等高端智能制造业，而在港上市的机构，也积极通过债权融资的方式融入资金。

商业地产领域，新鸿基地产向港交所申请100亿美元债务工具计划自2023年10月13日起计为期十二个月仅以向专业投资者发行债务证券的方式上市，这也是观点指数录得的四季度样本企业披露的融资金额中最大的一笔。

财报显示，截止至2023年6月30日，新鸿基的银行存款及现金为152.8亿港元，较2022年末的178亿港元有所下降，总有息债务为1250.53亿港元，银行借款余额为862.36亿港元，实际利率为5.17%；已发行债券余额为388.17亿港元，实际利率为2.57%。截止至目前，共计9笔债券将在2024年到期，总金额为39.2亿港元。

港元同业拆借市场方面，11月27日，港元拆息全线上升；11月28日，香港1个月期HIBOR上涨5.6个基点，达到23年来的最高水平5.59%，2个月期HIBOR上涨3.9个基点，达到23年来的最高水平5.73%，1年期HIBOR上涨2.8个基点，达到一年来高点5.67%。

而纵观期内整体HIBOR变动情况，呈现先上升后缓慢下降的趋势，虽然12月开始已有下降趋势，但相比上季度而言依然保持在高位，HIBOR的升高也会使得新鸿基地产的银行贷款利息支出增加，因而新鸿基发行成本更低的债券，可以在一定程度上降低其利息支出。

与新鸿基地产相似，越秀房托也申请发行本金总额不超过50亿元的债券融资工具，且据其2023年中报披露，由于2023年上半年平均一个月期香港银行同业拆息率为3.52%，较2022年上半年增加约326个基点，因而浮息部分的债务成本上升。

从具体数据上看，其银行借贷利息开支为3.4亿元，同比上升130.61%，而经营业务所得现金净额仅为1.8亿元，同比减少39.53%，无法完全覆盖其利息支出。而越秀房托拟发行的多品种债务融资工具可以视乎现行市况及越秀房产基金的资本需求，在其认为适当的时候分期发行一个或多个系列，包括：超短期融资券、短期融资券、中期票据、资产支持票据、绿色债务融资工具等产品。

观点指数认为，这种灵活的债券发行方式不仅有利于资金的融通，而且由于债券发行时间不同，到期时间也不同，因此可以相应地分散债务风险，减少因债务的集体到期而导致流动性紧张、进而发生债务违约的可能。

新经济地产方面，期内普洛斯募集了共计78亿元的两支基金，一支基金拟投向位于上海、昆山、绍兴、天津、重庆、沈阳、大连等制造业核心城市的13处先进制造产业园及仓储物流园，而另一支拟投资4处位于北京、上海和大湾区的物流园。

11月30日，绿地香港与高和资本共同成立Pre-REITs基金，打造公募REITs平台。据了解，双方共同以绿地香港菁舍教育园区公寓为REITs首发资产，通过Pre-REITs基金，为后期公募REITs的发行建立基础，共同打造以租赁住房为依托的资管平台。

其实这并非高和资本首次关注住房租赁市场，早前旭辉领寓30亿元类REITs就是由高和资本和晨曦基金担任管理人，而新派公寓类REITs也同样是由高和资本牵头。

高和资本董事长曾表示，有稳定现金流的资产类别，是高和的第二曲线。一个是保障房公寓，一个是商业。其执行合伙人也同样表示，长租公寓的诞生让年轻人可以选择住在任意的社区里，或者投资自己与下一代，不再绑架在“自有住房”的枷锁里，这将会是未来的趋势，也将产生巨大的需求空间。

国内物流地产获加注，机构抄底海外商业地产

期内，观点指数录得的并购事件共计有12起，总披露金额为141.19亿元，其中商业地产类事件共7起，仓储物流类事件共3起。与前几季度不同，四季度交易标的资产不局限于大中华区，还涉及全球范围。

11月27日，ESR将其麾下的6处国内物流园资产转让给泰康保险，总转让价为20.38亿元。这6项资产分布在长三角、大湾区及京津冀地区，总建筑面积约34.96万平方米，预计收益将达到3.38亿元。交易完成后，ESR不再持有这些资产，而是由泰康保险的人民币收益基金间接持有。

据观点指数了解，这支人民币收益基金是由ESR在今年8月设立的有限合伙基金，总投资规模达到100亿元，具体是由ESR与RMBIncomeFundLP共同通过认购资本进行投资，两者分别持有人民币收益基金5%及95%的合伙权益，RMBIncomeFundLP是泰康保险集团股份有限公司的附属公司。

ESR在公告中表示，集团将目标公司的权益出售予集团管理的投资基金，有助于获得出售收益，且符合将资产负债表中的资产转移至其管理及共同投资的投资工具的资本循环战略中。

此般“大刀阔斧”的资产转让，不仅可以获取资金进而促进资本循环，对资产享有部分的管理权益，也是ESR轻资产输出的一种表现形式。

11月30日，第一太平戴维斯披露其协助外资地产基金收购位于苏州核心区的一处高标准单层物流园，总建筑面积约2.3万平方米。可以发现，资管机构中的国内险资、外资在国内布局时均选择加注物流园区等新经济地产。

此外第四季度中还有一笔大额的资产并购事件，普洛斯披露中国物流集团对其计划出售的部分中国资产的尽调工作已完成，这笔交易有望在今年年底前完成。而据此前市场消息称，普洛斯提供了70亿美元拟出售的中国资产供中国物流集团选择，且出售资产的款项将用于降低公司杠杆率及回购债务等。

追溯到2022年8月3日，中国物流集团首次对外详解包括“123456”发展战略框架的《中国物流集团“十四五”战略规划》，其中有提及“要成为具有全球竞争力的世界一流综合性现代物流集团”。

就此而言，自建基础物流设施在现下竞争白热化的物流赛道中，难以与其他企业拉开差距，因此对于流动性宽松的央企而言，收购资产后再进行相应的改造升级是最佳的选择。今年4月7日，中国物流集团也斥资60亿元成立了负责资管的全资子公司。

期内还可以注意到，黑石的两笔交易均选择落子日本，与此同时还将位于南欧的一项酒店资产出售给GIC。而据11月6日市场消息称，黑石集团私募股权投资主管JoeBaratta表示，从资产配置角度来看，2024年印度和日本将成为亚洲最活跃的两个市场。此外，黑石还曾于今年表示，考虑到日本今年全年无比旺盛的旅游业带来的巨大商业投资潜力，酒店会是黑石集团在日本并购计划的“首选标的”。

从日本国家旅游局（JNTO）的数据来看，今年10月访日的外国游客人数突破250万人，达251.65万人，连续5个月单月人数超200万人。

此外，宏观经济上日元的持续走弱同样促进了黑石重仓日本的决策。截至12月6日，日元兑美元贬值接近12.0%，11月一度接近1美元兑152日元。

商业、仓储REITs热度提升，常态化发行趋势凸显

公募REITs方面，四季度，华润、万科、金茂、物美商业加速推进消费基础设施REITs申报工作，其中前三家的底层资产均是购物中心，而嘉实物美REIT的底层资产是社区商业项目。

目前这四只消费基础设施REITs已有3只获批，但是嘉实物美REIT的发行过程略有受阻。

11月22日，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已反馈”。上交所对这项REIT的反馈意见集中在项目运营情况（品牌定位、收益等）、底层资产选择原因等，如上交所的《反馈意见》表示需要补充说明选取大成、玉蜓桥、华天和德胜门四个项目入池的主要考虑等。

12月6日，嘉实方面也就《反馈意见》进行了相关的答复。在答复函中值得注意的是风险缓释措施，物美商业基于项目公司2024年至2028年五个完整会计年度为本基金实现预期分配金额的实际情况，不可撤销地自愿按以下安排实施本基金的收益分配调节机制。

具体来说：如果五个完整会计年度中的任一年度未达到预期分配金额，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度物美商业的运营管理费，被扣减的运营管理费，将归入本基金该年度可供分配金额，用于向投资者分配。

此外，如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的预期分配金额，物美商业将通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，以保障其他投资者的预期分配金额得以实现。

这是国内REITs市场首次引入这种收益保底协议，这也是物美商业对投资人的一种收益承诺，对未来这笔REIT成功上市后的二级市场价格也有一定的利好作用。

仓储物流REITs方面，期内共有3只状态更新为已受理，底层资产主要分布在长三角及京津冀地区；住房租赁REITs方面，期内有1只已获批。公募REITs已逐渐从试点阶段拓展到常态化发行阶段，其不仅有助于企业盘活存量资产，从长期来看，其价值更体现在持续分红能力及扩募吸纳优质资产后不断提高的抗风险能力，进而促进企业的长远发展。

虽然公募REITs发行步伐逐渐提速，但申报发行过程中依然困难重重，且发行后还会面临着底层资产租约到期导致空置率上升的情况，因此企业也需要不断关注。

如在近期观点机构举办的2023大湾区产业论坛的主题讨论会中，ESR中国区董事总经理兼华东区总经理提及ESR筹备该REITs已有两年时间，且国家目前对REITs的申报不断从严，传统的行业想转型，想把产品放到资本市场，可能第一就要考虑合规性，包括要考虑证监会、发改委的要求。

12月13日，华夏和达高科REIT招募书更新。据了解，招募书中披露其标的基础设施项目将受到杭州经济发展不及预期等影响，且短期内基础设施项目有较多面积租约到期，自2022年7月1日至2023年末，和达药谷一期项目办公部分和孵化器项目分别有33.60%、60.78%的出租面积到期。若租约较为集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，将使基础设施项目面临空置率提升的风险，进而减少基础设施项目的租金收入。

社保基金投资范围扩展，绿色ABS占比提高

期内，值得关注的相关政策是公募REITs纳入社保基金投资范围。社保基金一直是资本市场最重要的长期资金来源之一，此番将其纳入投资范围也将有助于改善REITs的二级市场流动性，且其投资价值也将得到进一步的认可。

而对于社保基金而言，投资范围的扩大有助于其分散风险，也将对公募REITs基金管理人的管理能力提出更高的要求。中金基金对此表示，在公募REITs市场多元化发展的背景之下，作为基金管理人，将致力于加深对市场、投资人需求的理解，设计出符合投资人预期的产品，不断提高对基础设施的运营管理水平，为投资人创造长期稳定的收益。

四季度共录得18起资产证券化事件，总金额为276.62亿元，其中CMBS产品共12个，类REITs产品共6个。

其中可以发现，18笔ABS中，底层资产为绿色资产的项目就占了6笔，高于前两季度的绿色ABS项目数。绿色资产证券化工具不仅有助于有绿色资产的企业实现相关资产的出表、提前回笼资金，还有助于企业提高资产周转率。

12月8日，证监会和国务院国资委联合发布《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》。《通知》中表示，支持央企发行绿色债券（含绿色资产支持证券）融资，协同推进降碳、减污、扩绿、增长，带动支持民营经济绿色低碳发展，促进经济社会全面绿色转型。

因此，在相关政策的激励下，接下来也将看到更多的央企进行相关绿色资产证券化的实践。