租客不付房租不腾房，房东气愤又无奈！
近日
江西南昌的邓女士向《都市现场》反映
她把一套别墅出租了
结果对方现在既不付房租
也不肯搬走
邓女士告诉都市现场记者，她的别墅位于南昌湾里的保利半山小区。去年1月，一位余先生找到她，说想租她的别墅。
邓女士：我当时跟他说我这个房子没有出租，我打算挂在中介公司卖的。他说你这个房子可以长期出租给我，现在也不好卖，可以以租还贷。
邓女士觉得这个方案也挺好，于是，去年1月17日双方签定《租赁合同》，租金每月7000元，每半年付一次租金，押金1万2千元，期限为10年。
邓女士：签合同的时候，他付了半年租金，他就把房子全面开工，改建很多。我当时看到我就想这样怎么行啊，但是没办法，跟他租赁了，我只能说让他做，不干涉他。
邓女士说，对方不仅租了她的别墅，还租下了相邻的两套别墅，改建成了宾馆和餐饮，对外经营。
邓女士：到同年11月份交房租的时候，他就说没钱交房租，现在不好经营，做不下去了，要不把房子还给你。
既然对方提出退租，邓女士也没有办法，那双方就按《租赁合同》办理退租。
邓女士：我就准备来收房，他又说不能就这样把房子还给你，他说一时半会儿也还不了房子，反正就说腾房要等我慢慢来弄。
邓女士说，之后她多次跟余先生联系，催促尽快腾房。
邓女士：他就说谁说了不腾房给你，你等我慢慢来敲掉，拆完了我会还给你，非常不讲道理。
对此，余先生告诉都市现场记者，他之所以一直不腾房，是因为没拿回押金。
余先生：她把押金退给我啊，我把东西搬走，她押金不退给我还到处投诉，这不属于是耍无赖嘛。
而邓女士说，退押金的前提是把别墅里的东西搬走，水电结清，钥匙交回，可对方这些都不做，怎么退押金？现在时间过去一年多了，邓女士的别墅里面依旧堆着大量杂物。
邓女士：一直就是租金也没交，这边说还房子给我，但是这边又不履行，拒绝腾房，就这样一直拖拖拖。我都不知道怎么办，真的是不知道怎么办。
面对现在的僵局，邓女士应该怎么办？
律师肖杰：有一个基本的法律关系，就是房东把房子给我们租客，租客向房东缴纳房租，如果租客无正当理由不缴纳房租的话，对于房东来讲，他可以选择要求这个租客立即交付租金；如果不交付租金的话，可以解除合同，并要求租客去腾出房屋。
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
余先生：我们签了合同的，上面写了不付房租就等于不租了，就自动解除合同了。我们不租了，肯定不付房租。
余先生表示，他与甲方邓女士签订的合同中明确写到：乙方如未按时交付房租，合同自动终止。不过，律师指出，这种约定并不是行使合同解除权的正确方式。
律师肖杰：行使合同的解除权，应当按照我们常说的法定解除的相应条件。如果承租人明确告诉了房东我不租赁了，我要求解除，这种才视为他解除权的行使。不能仅仅说我不交房租或者说晚交几天房租，来直接推定我不租了。
同时，律师还指出，即使余先生明确向邓女士表示过不再租赁，他这种不交房租也不腾房的做法也是不可取的。
律师肖杰：不能仅仅用口头的方式说我不租了，我不交房租但还占着房屋。因为你占用行为必定也会使房东这个房子无法对外其他出租，也就意味着房东这个房子依旧是被你占用使用，这个时候你还要承担相应的占用使用费。
余先生提出，至今没腾房是没拿回押金。那么，这样的说法是否站得住脚呢？
律师肖杰：这种逻辑明显是不太合理的，因为对于租客跟房东来讲，押金也就是履约保证金，所以它是保证承租人在履约过程中，如果出现一些尾款或者有拖欠房租的情形来进行抵扣的。比如说租客如果水电费、物业费或者说可能导致房屋的破坏等这些应当去扣钱的费用，可以从押金里面进行扣除，承租人不能说因为房东不退押金，而采取占着房子一直不退，这种行为其实也是在让这个损失逐步扩大，反而是给自己增加了违约成本，所以反而会让自己陷入被动。
律师建议，在协商无果的情况下，邓女士应当尽快向法院提起诉讼，维护自己合法权益。
律师肖杰：房东应当积极向人民法院提出相应诉请，要求租客承担违约责任，支付租金、占用费，腾房也要及时地在规定时间内腾出；如果不腾出的话，可以申请人民法院强制执行。
