克尔瑞研究中心预测：西安、武汉、济南的地产松绑政策礼包已经在路上，时间大概率就在5月下旬到6月
行业透视|多生可以多买房成刺激新法门，杭州南京之后还有谁？（有节选）
克而瑞地产研究中心2022-05-17
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成都、杭州相继放松调控，但政策力度仅限于在下行期托市
5月16日，成都发布楼市新政：第一，优化预售取证条件，允许按栋办理预售许可证，在符合开竣工时限要求的前提下，适当调整预售规模；第二，适度放松预售资金监管，重点监管资金额度计量模式调整；第三，放宽无房家庭认定标准，缩短住房交易记录追溯期；第四，松绑限购，东部新区、新津等11个近郊区县住房不纳入中心城区限购套数计算，由于成都房票过于珍贵，购房者能买主城就不会买郊区，新政后郊区购房不再消耗中心城区的房票，有助于近郊区县导入人口和购房需求。
5月17日，杭州出台楼市新政：其一，下调购买二手房的社保年限要求，5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月；其二，增值税免征年限5改2，减税降费促进住房交易；第三，支持三孩家庭购房，一方面限购套数增加1套，另一方面参照“无房家庭”优先摇号。
无论是“杭3条”还是“蓉4条”，松绑力度都不算大，目的仅限于托底下行压力较大的郊区市场或二手房市场，以及对前期政策的小幅纠偏，纾困居民和房企。
区别于2008、2014年，定向松绑多孩，郊县限购成为本轮宽松周期政策发力点
不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期，基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧，定向松绑多孩家庭、郊县限购，增加限购套数以刺激购房需求，成为2022年以来政策宽松周期中，不少二线和强三线城市共同的政策发力点。
同理，与2008、2014周期不同的是，2022年强二线区域市场分化明显加剧，主城万人摇、郊区降价也卖不动同时存在，通过定向松绑郊县限购，虹吸其他三四线人口或引流主城刚需客群至郊区购房，成为不少强二线城市的政策共识。
西安、武汉、济南等“政策礼包”在路上，福州、青岛等也可能进一步松绑
通过梳理GDP排名靠前的强二线城市近期政策动态，我们发现，今年以来，16个强二线城市中，只有济南、西安、武汉3个城市政策还未见松绑，其余13个城市均已落实调整四限政策、财税政策或助企纾困政策，就连1个月前还明确表示过政策不会松绑的长沙，也在近期大幅放松了限购，并扩大人才购房补贴适用范围。
我们认为，5月下旬-6月仍然是核心城市房地产政策松绑的重要窗口期，济南、西安、武汉的新政大概率已经在酝酿中，楼市较疲弱的一线城市如广州或许也将有所动作，前期出台过政策的13个强二线城市，也不排除进一步放松的可能。
具体到政策措施，居民层面：（1）局部松绑限购，定向放宽远郊、多孩家庭、人才限购；（2）下调二套房首付比例、取消认房又认贷更为直接有效；（3）下调房贷利率；（4）放宽公积金贷款，提高贷款额度、下调首付比例、放开异地贷款等；（5）降低交易税费，缩短个人住房转让增值税免征年限；（6）适当松绑限售，缩短限制出让年限等；（7）帮扶因疫致困群体，受疫情影响贷款暂不作逾期处理、缓缴社保个税视为连续缴纳等。
