【浙商千人电话会】停贷风波：影响有限，误解较深
作者：梁凤洁/邱冠华
联系人：陈建宇/徐安妮
具体参见2022年07月18日报告《停贷风波：影响有限，误解较深──市场焦点五问五答》，如需报告全文或数据底稿，请联系团队成员或对口销售。
报告导读
停贷风波对银行基本面影响有限，但引发了情绪性冲击。类似永煤债，预计监管将积极应对。建议积极把握回调机会，推荐兴业、平安、南京。
1、问题一：停贷风波根本原因是什么？
按揭停贷的典型画像主要包括：①房屋长期无法交付，通过停贷维权。随着地方保交房力度加大，按揭停贷传染概率下降。②居民收入下降，导致还款能力下降。③部分客户因房价下跌、开发商承诺未兑现等原因，跟风停贷。这部分客户面临高额违约成本，形成大面积跟风的概率低。
2、问题二：停贷断供对银行影响多大？
（1）整体敞口：测算2021年末问题项目相关按揭贷款4780亿，占按揭1.2%，占总贷款0.2%。考虑相当部分问题项目只是延期交付，而非完全烂尾，我们估摸停工涉及的按揭敞口大约在2500亿左右，占按揭0.7%，占总贷款0.1%。
（2）潜在损失：考虑部分客户为保护征信仍未停贷，假设20%停工项目按揭转入不良，则仅影响按揭和整体不良率13bp、3bp。假设最终损失比例50%，影响按揭信用成本7bp，影响银行整体贷款信用成本1bp。
3、问题三：停贷风波下一步如何演进？
预计停贷风险可以得到化解。①监管积极应对。类似永煤债事件，静态影响程度有限，动态潜在影响深远、引发金融恐慌。预计监管将积极应对，并且已经看到行动。②地方政府加大保交房力度，部分项目有望逐步复工。如河南郑州名门翠园项目有望于8月份复工。③金融机构积极配合，从商业性来看，如果可以通过适当投入挽回按揭潜在损失，银行也存在积极性去保交房。
4、问题四：流传纪要逻辑谬误在哪里？
（1）误读克而瑞数据口径：流传纪要误将克而瑞统计数据理解为2021年销售楼盘中10%为问题项目。克而瑞数据实际指的是24城累计问题项目建面占2021年成交面积10%，如果考虑累计销售年限，则违约率将大幅度下降。
（2）将按揭与开发贷绑定：纪要中认为涉险房企合作越多的银行，按揭风险越大，推算出招行、兴业、平安风险最大。实际上开发贷与按揭并不一定绑定。
（3）项目风险和房企绑定：纪要将项目风险与房企风险绑定。实际上即便房企出险，如项目销售顺利、资金封闭管理到位，对应楼盘的按揭仍可正常还款，开发贷也可得到偿付。如违约房企奥园，2022年上半年实现1.3万套房交付。
5、问题五：兴业银行具体情况怎么样？
停供相关按揭风险非常有限。①预计近两年投放的一手房按揭仅有0.26万亿，占2021年底贷款比重5.9%；②按揭楼盘准入审慎，主要投向一二线城市、珠三角、长三角；③涉及停工项目按揭仅13亿。且大部分业主为维系信用记录，具备还款意愿。因此即使20%转入不良，也仅新增2.65亿不良贷款，影响按揭不良率2bp。兴业银行此前公告停贷事件楼盘相关按揭余额16亿元，在口径上比其他行（逾期）宽泛很多，导致市场产生了兴业敞口大的误解。
投资建议
把握回调，布局优质银行。停贷对银行的情绪性冲击有望消退。建议把握回调机会，布局优质银行股。建议增配优质股份行兴业、平安，城商行首推南京银行。
报告目录
1.停贷风波根本原因是什么？
2.停贷断供对银行影响多大？
2.1.敞口测算结果
2.2.不同银行情况
3.停贷风波下一步如何演进？
4.流传纪要逻辑谬误在哪里？
5.兴业银行具体情况怎么样？
6.投资建议与风险提示
1.停贷风波根本原因是什么？
近期停贷事件发酵，市场关心是否可能形成大面积跟风停贷，导致银行不良承压，甚至形成金融风险传染。我们认为形成大范围传染的概率较低。从按揭停贷背后的核心驱动因素分析：
（1）维权驱动：部分房企资金紧张，叠加部分项目封闭式资金监管不到位，导致项目停工、延期交付，部分客户通过停贷来维权。未来监管推动保交房力度有望加大，问题项目复工后，按揭客户还款意愿会自然回升。
（2）跟风驱动：部分客户因房价下跌、开发商承诺未兑现等原因，跟风停贷。我们判断跟风恶意违约行为大面积扩散的概率极小。主要考虑：①可行性的角度，如果开放商没有违约但客户主动停贷，则按揭客户在法理和情理上都不占优，法院大概率不会支持此种诉求。②机会成本的角度，按揭客户会面临征信受损的风险，如果因停贷导致项目无法交付，损失会更大。
以下讨论按揭客户不同情况下可能面临的损失，都基于房地产商已经违约的前提。因为如果房地产开发商没有违约，按揭客户要求停贷或退房的要求大概率不受支持。
①客户起诉解除合同的情形：如地产项目无法如约交付，客户需起诉要求解除购房合同和按揭合同，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，理论上应由开发商归还居民首付款，归还银行按揭贷款。但考虑违约项目房企经营能力较弱，按揭客户仍大概率面临首付款、已偿还按揭的损失。
②未解除合同且未经协商擅自停贷的情形：按揭客户征信受影响，且可能面临诉讼，影响较大。
③经诉讼或与银行协商的停贷情形：若购房人能证明银行在期房建设资金监管方面等存在过错，法院出于公平、倾斜保护消费者和维护社会稳定等方面的考量，可能会以银行存在过错为由支持购房人要求停贷的诉求。如招行案例，法院认定金融机构存在过错，故认定客户交房前无需履行偿还本金及利息的义务，已经偿还的本金及利息不退回，交房后客户仍应履行偿还本金及利息的义务。
经判决或协商后，预计按揭客户停贷可以不上征信，延期还本付息的客户估计仍按照正常类贷款处理；在此情况下，银行只是损失部分本息的时间价值。但在开发商未违约的情况下，客户要求停贷得到受理和批准的概率很小。
2.停贷断供对银行影响多大？
市场关注到停贷小区不断增多，因此担忧隐藏大量不良风险。就风险敞口的测算，我们也观察到一些误区，具体在第四部分展开。经我们测算，目前停贷风险涉及的风险敞口较小、影响有限。
2.1. 敞口测算结果
测算截至2021年末，全行业问题项目的按揭贷款4780亿，占2021年末按揭的1.2%，占总贷款的比重0.2%。考虑相当部分问题项目只是延期交付，而非完全烂尾，我们估摸停工涉及的按揭敞口大约在2500亿左右，占按揭0.7%，占总贷款0.1%。
假设：①24城累计存量问题项目总建面占近2年成交面积的5.0%；②问题项目按揭占比和24城问题项目建面占比一致；③每年按揭到期10%；④按揭中一手房贷占比65%。
如假设停工涉及按揭敞口20%转入不良，仅影响按揭不良率13bp，影响银行整体不良率3bp。如考虑不良贷款最终损失比例50%，则影响按揭信用成本7bp，影响银行整体贷款信用成本1bp。
2.2. 不同银行情况
真正受影响的按揭是在非核心城市非核心地段且开发商资金链断裂，被市场接受程度低的项目。如果从行业角度看，观察银行的房地产开发贷和按揭风险情况，很大程度应该考察银行房地产项目布局质量（决定销售顺利与否）和开发商资金链情况（如果开发商爆雷，要看项目资金封闭管理严格与否）。
在此情况下，优质股份行和优质区域城市农商行风险被高估。
①优质股份行：根据公开数据，平安银行96%的房地产开发贷布局在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域；兴业银行89%的房地产开发贷布局在北上广深、省会、万亿GDP以上&房地产稳定城市，其余项目主要分布在珠三角、长三角经济发达城市的主城区；招商银行估计80%左右在一二线。因此优质股份制银行的房地产风险并非市场想象的如此严重。除此以外，考察2020-2021年新增按揭贷款/2021年贷款余额，平安银行是全国性银行里面最低的，仅2.6%；兴业、招行分别4.7%、4.8%，比例低于国有银行5.3%-7.3%的水平。
②优质区域城农商行：优质区位地产需求较好，去化能力强，比如说一线城市、长三角及成都地区；优质城农商行房地产对公和按揭贷款比重低，受地产风险影响很小，比如城商行中的南京、宁波，农商行中的常熟、苏农。
3.停贷风波下一步如何演进？
停贷事件目前对银行基本面影响有限，但性质较为严重，类似于永煤债事件。①两次事件相似点：事件静态影响有限，但波及面大。永煤事件冲击国企信用环境；停贷风波也引发对房地产的进一步担忧。②两次事件差异点：永煤事件属于逃废债事件；停贷事件主要是部分购房者遭遇楼盘停工之后的一种“维权”方式，如楼盘继续复工、保交楼，购房者恢复信心后，还款意愿、行为有望恢复正常。
停贷风险有望得到化解。①监管将积极应对。银保监会有关部门负责人7月14日作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。②地方政府加大保交房力度，部分项目有望逐步复工。如河南郑州名门翠园项目有望于8月份复工。③金融机构积极配合，从商业性来看，如果可以通过适当投入挽回按揭潜在损失，银行也存在积极性去保交房。
4.流传纪要逻辑谬误在哪里？
（1）纪要误区一：误读克而瑞数据口径。
流传纪要误将克而瑞统计数据理解为2021年销售楼盘中10%为问题项目，因此担心违约率极高。但其实克而瑞数据实际指的是24城累计问题项目建面占2021年成交面积10%，如果考虑多年累计值，实际违约率会显著下降，更加不能将10%与多年的销售金额相乘去测算存量问题项目金额。
（2）纪要误区二：将按揭与开发贷绑定。
纪要认为，涉险房企合作越多，按揭风险越大，从中推算出招行、兴业、平安风险最大。实操上，开发贷与按揭实际并不一定绑定。2021年末全行业按揭/开发贷比例约3.2倍，国有行约为6倍。因此，对于单个项目银行不一定会选择开发贷与按揭同时运作的方式。而即使采取这样的方式，由于按揭是开发贷的偿还来源，因此也会呈现一种此消彼长的特征。
（3）纪要误区三：项目风险和房企绑定。
纪要将项目风险与房企风险绑定。实际上，按揭风险特征与房企总部不一致。银行无论是开发贷还是按揭，都是针对项目而存在的。即便房企出险，如项目销售顺利、资金封闭管理到位，对应楼盘的按揭仍可正常还款，开发贷也可得到偿付。如违约房企奥园，2022年上半年实现1.3万套房交付。
此外，市场还忽略了问题项目是否一定会导致停贷。克而瑞统计的问题项目包括停工项目和延期交付项目。对于明确交付时间表、仍在动工的项目，按揭客户提出停贷的意愿不高，因为绝大多数按揭客户追求的是房产交付，而且停贷的机会成本太高。甚至在已经有小区提出停贷诉求的情况下，部分按揭客户为了保护信用记录，也不一定停贷。参照兴业银行公告，截至7月14日，涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款16亿元，但停止还款的按揭金额仅3.84亿元，占比24%。
5.兴业银行具体情况怎么样？
停贷相关按揭风险非常有限。①潜在受停贷事件影响的按揭敞口小，预计近两年投放的一手房按揭仅有0.26万亿，占2021年底贷款比重5.9%；②按揭楼盘准入审慎，主要投向一二线城市、珠三角、长三角；③涉及停工项目按揭仅13亿。且大部分业主为维系信用记录，具备还款意愿。因此即使20%转入不良，也仅新增2.65亿不良贷款，影响按揭不良率2bp。兴业银行此前公告停贷事件楼盘相关按揭余额16亿元，在口径上比其他行（逾期）宽泛很多，导致市场产生了兴业敞口大的误解。
6.投资建议与风险提示
停贷事件情绪性冲击有望消退，建议积极把握回调机会，布局优质银行股。个股方面，建议增配优质股份行兴业、平安，城商行首推南京银行。
风险提示：宏观经济失速，不良大幅暴露。①宏观经济失速。银行作为顺周期行业，基本面表现与宏观经济形势密切相关，如宏观经济失速，则可能对银行业整体基本面造成较大冲击；②不良大幅暴露。如因经济超预期下行、信用环境超预期收紧等因素，导致银行业不良大幅暴露，则可能导致银行信用成本压力大幅上升，盈利能力受冲击。