国君房地产|抵押物价格的企稳信号
各项与量相关的指标降幅收窄,中端(销售)数据表现好于两端(拿地开工和竣工),预计还将持续该两端分化的局面。6月销售金额/面积降幅已经恢复到-14.3%/-14.5%,较年初有明显改善,其中,4月份的降幅最大,分别为-30.4%/-22.8%,反应了成交结构和价格的进一步改善,均价表现有所企稳。相比于销售的好转,年初以来前端和后端表现较弱,地产投资增速单月基本维持在-10%上下,新开工面积同比增速也基本在-20%上下,同时,竣工面积同比降幅在走阔,至6月单月达到-29.6%。我们认为,伴随着保交付的推进,烂尾楼风险进一步解除,竣工部分将伴随过去3年销售的下滑而减少,而拿地开工则取决于目前的库存消化进度,预计中端好、两端弱的局面将维持。
库存是接下来市场的关键,也是房企现金流改善的最核心部分,随着部分项目积极调整规划,具备性价比的新产品将改善市场预期,快速收缩房企资产负债表。过往的需求呈现出买新不买旧的特点,一方面,居民担心旧项目会出现烂尾的情况,另一方面,新出让土地的位置更好,且伴随地价的下行,在售价上也具备优势。如是,新增需求都通过新增供给来满足,使得拿地、新开工维持在相对较好的水平,而且是在库存水平较高的情况下。解决库存才能更好改善房企的流动性,否则资金面的改善仅来自于先投资、再回笼,并不能改变历史遗留问题,因此,调整过往已拿地项目的产品规划是突破口,若能够提供更具性价比的产品,则将改善市场预期。
房价是房企缩表的最核心变量,关系到净资产的质量和规模,部分二线城市具备率先见底的可能。缩表对价格有一定压力,尤其是通过存量供给的方式,因为相比于新拿地供给,存量供给会净减少融资需求。但相比于价格的趋势,当前时点,价格的绝对水平更为重要。也即,即便价格仍然有压力,但若幅度有限,则并不会对行业和整个经济带来额外的负面冲击。我们认为,价格的确定,可以从资产回报和使用成本两个维度来考虑,对于资产回报,则是由租金回报率、通胀水平和出租率这三个指标决定,对于使用成本,则是由租金收益率和按揭贷款利率来决定,当前部分二线城市价格已经具备见底的可能。
暂时还在去库存周期,因此,低杠杆房企仍然是首选,净资产质量是市场考虑的核心问题。比起期待行业新一轮扩张周期,市场更多考虑的是行业对经济和金融负向拖累的减少,我们认为当前已经处于拖累边际改善的局面。这种背景下,两端配置仍然是最优,一方面选择低杠杆龙头房企,另一方面选择重组类公司。
风险提示:市场需求加速下行。
文章来源
本文摘自:2024年7月16日发布的《抵押物价格的企稳信号》
谢皓宇,资格证书编号:S0880518010002
黄可意,资格证书编号:S0880123070129
白淑媛,资格证书编号:S0880518010004