购物中心招商标准工作流程
近几年来随着国内城市化提速,商业地产企业高速地以求谋得更大市场份额,刺激了商业地产的蓬勃发展,新兴商圈在各个大城市风起云涌,商业地产的机会与风险并存,商业地产的招商的成功与否直接影响到项目的成败,商业地产怎样成功招商?商业地产招商工作流程是什么?
招商工作内容大项及具体工作细项如下：
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了解掌握项目基本情况
1、项目立项背景了解
2.项目总体规划情况了解
3.项目工程总体计划进度了解
4.项目营销计划总体进度了解
5.工程进度重点节点了解
6.营销进度重点节点了解
7.项目商业规划设计了解(设计图平面效果图项目经济技术指标交通组织人流组织物流组织)
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项目商业规划
1、项目商铺整体规划研议项目规划设计方案审批前介入并及时完成
2.项目建筑形态最佳规划建议补充
3.主力店、次力店的规模、数量、位置规划和分布研议
4.主力店等带动店的开店建筑技术指标要求了解并提出建筑规划意见
5.各业态的规模和区域划分规划研议
6.项目人流动线的商业修正和补充
7.项目车流动向商业修正和补充
8.项目横向和垂直动线规划建议补充
9.项目商业功能配套设置研议（停车场、公共休息区、公共绿化、公交车站点等）
10.建筑物业可利用之广告区位补充建议
11.各建筑楼层最佳建筑技术指标建议补充
12.特殊业种配套设施施工建议补充（餐饮排烟系统，化油池等）
13.机电设备设置方案建议补充
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项目立地市场调研
1、市场调研计划制定
①调研前期准备
②调研人员组成
③调研时间安排
④调研方式说明
⑤调研辅助工具到位(统计表格/统计工具/个人名片/公司及项目介绍等)
⑥调研费用预估审批到位
⑦调研辅助单位联恰
⑧调研对象确定
⑨调研计划说明和动员
2、一级商圈市场调研
2.1经由项目周边基础人流量调研
2.2经由项目周边基础车流量调研
2.3商圈内商业业态分布情况调研
2.4商圈内商业业种分布情况调研
2.5商圈内商业物业租金水平和商业物业销售价格情况调研
2.6商圈内居住人口情况调查
2.7商圈内商业配套情况调查
2.8商圈内人口消费能力情况调研
2.9商圈内人口消费习惯情况调研
2.10重点商业业态的消费水平调研
2.11商圈内居民地产投资方式及投资方向情况调研
2.12商圈内项目交通情况调研
2.13商圈内年度社会零售消费总额和平均数额了解
2.14商圈内优势产业情况调查
2.15商圈内第一第二产业第三产业情况调查了解
2.16商圈内娱乐行业餐饮行业重点调研
2.17竞争个案经营定位/项目规模情况调研
2.18竞争个案租金水平/销售价格等调研
2.19竞争个案商业配套情况调研
2.20竞争个案商业资源组成情况调研
2.21竞争个案招商方案了解和借鉴
2.22竞争个案招商优势和卖点情况分析
2.23竞争个案经营情况调查分析
2.24一级商圈市场调研阶段小结
（2）二级商圈市场调研
1、优势商业情况调研
2、目标招商业态和业种情况调查
3、商圈内商业功能和商业配套情况调研
4、商圈内相同商业项目的经营情况调研
5、商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研
6、二级商圈市场调研阶段小结
7、目标招商业态和业种情况调查
8、商圈内商业功能和商业配套情况调研
9、商圈内相同商业项目的经营情况调研
10、商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研
（3）三级商圈市场调研阶段小结
1、调研成果说明
2、项目区域宏观经济指标了解(GDP及人均GDP指标、社会零售消费额等）
3、间接商业资讯调查考证（各种媒体或报刊杂志等对商业方向的探讨和评
论）
4、形成项目立地调研报告
5、形成项目招商可行性分析报告
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项目整体商业定位
1、完成项目定位
1.1项目主题定位
1.2项目概念定位
1.3项目市场定位
2、完成项目整体商业业态分布的研议
2.1项目大业态布局研议（横向带动店、垂直带动店等主力店家的确定）
2.2项目中级业态分布研议
2.3项目小商铺的业态布局研议
2.4各业态之间的优化组合方式研议
3、商业店铺业态分布对项目待销售商业物业的价值关系研究和判断
4、项目整体招商目标的研议和确定（第一和第二备选目标）
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项目招商计划制定
1、招商方案确定
1.1招商办公地点选定
1.2现场气氛布置
1.3招商团队建设成功（招商专员、策划文案、平面设计、后勤人员等）
2、招商渠道归类整理
2.1政府招商渠道联恰
2.2本地招商渠道联恰
2.3行业招商渠道联恰
3、项目招商条件确定
3.12根据市场调研做出市场同类物业招商优惠方案比较表（免租、装修费用、物管费用等）
3.13通过比较测算项目租金最高水平和最低水平
3.14根据测算结果提报项目租金价格方案，提请集团审批
3.15根据测算结果提报招商优惠方案，提请集团审批(分业种、分品牌、分位置、分区域）结合项目预计销售价格制定情况推进项目租金标准的审定；
3.16招商内部人员对招商条件的学习和培训
3.17同推广部门配合完成招商方面的VI整体设计
3.18招商手册稿样设计、内容确定
3.19招商手册设计定搞、印刷发包
3.20招商DM稿样设计和定稿
3.21项目销售楼书备用
3.22招商对象确定
3.23招商辅助工具准备到位
3.24招商人员培训
3.25招商费用预算和审批
3.26招商用资料制作准备到位
3.27招商进度安排完毕
3.28招商总动员
3.29招商拜访行动开始
3.30招商客户资料收集和归类管理
3.31招商结果总结和及时反馈
4、外地招商计划执行
4.1外地目标商家确定
4.2外地目标商家拜访
4.3外地招商结果反馈
5、总体招商检讨和反馈
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项目招商进度控制和协调
第一阶段
1.主力店进驻意向明确
2.次主力店进驻意向明确
第二阶段
1.主力店和部分次力店合作合同签定
2.部分知名品牌成功签订入驻合同
第三阶段
1.主力店、次力店全部完成合约签定
2.各带动店周边的独立店铺招商部分到位
3.边缘商铺的招商逐步展开
第四阶段
1.完成全部商业招商面积的80%—90%左右
2.进入开业准备阶段
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