【中金固收·信用】8月房地产债券月报： 销售表现平淡
8月销售市场表现平淡，累计同比跌幅小幅收窄，8月以来新增房地产政策较少，考虑到当下市场仍在筑底阶段、销售表现依然偏弱，我们认为在落实已出台政策的情况下后续或将出台新增政策。经历了8月信用债市场调整后，目前国企地产债绝对收益率相比7月末有所抬升，不过历史分位数依然较低，我们认为优质央国企地产债具备一定的配置价值，建议以中短久期为主。
房地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。
销售跟踪：根据中指研究院数据，2024年8月重点跟踪的70个城市有58个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别下跌9%和9%，同比分别下跌19%和19%，1-8月累计同比分别下跌33%和32%，8月销售表现平淡，同比环比均走弱。分城市能级看，一线城市销售面积环比下跌7%、同比增长3%；二线城市销售面积环比下跌11%、同比下跌20%，三线及以下城市销售面积环比下跌8%、同比下跌28%。
房企销售来看，我们重点跟踪的房企有31家披露了8月销售数据，销售额环比平均下跌6.6%，同比下跌24.5%。单个房企来看，中铁建同比增长9%，越秀地产同比增长1%，招商蛇口同比基本持平，中海地产同比下跌2%，华润置地同比下跌25%；万科、龙湖集团、金地集团、滨江集团和新城控股销售额同比分别下跌24%、50%、57%、33%和58%。
土地市场：2024年8月土地成交面积和成交金额环比小幅增长，同比均下降。2024年8月300城推地建筑面积3418万平米，环比增长30%、同比下降15%，成交建筑面积2154万平米，环比增长9%、同比下降32%，8月土地流拍率8%、成交溢价率4%；8月土地成交金额1141亿元，环比增长2%、同比下降52%。累计1-8月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下降37%、35%、45%，相比1-7月推地面积累计跌幅收窄、成交面积持平、成交金额走扩；分城市级别看，累计1-8月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降44%、45%、44%。
融资跟踪：8月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为383亿元和107亿元，融资转为净流入，此前连续4个月融资净流出，其中国企净增148亿元、非国企-41亿元。非国企中滨江集团发行2年期中票6亿元和1年期短融5亿元，票面利率分别为3.9%和3.55%；卓越商业发行5年期中票5.3亿元，票面利率3%，由中债增提供担保；美的置业发行2只2年期中票，无担保中票规模10亿元、票面利率3.6%，中债增担保中票规模3亿元、票面利率2.8%。美元债无新发，净增量为-34亿美元。到期方面，2024年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期5043亿元、信托到期量合计743亿元、美元债到期回售合计347亿美元，同比都有所回落。个券层面，重点非国企9-10月到期较少。
二级市场走势：境内债利差收窄，美元债指数上涨。8月境内债行业利差收窄，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别持平、走扩14bp和收窄1bp，AA+利差走扩主要受万科相关个券利差上行影响，AA利差收窄主要是部分地方国企利差收窄带动，例如首开股份、信达投资、珠江实业等。8月以来新增房地产政策较少，市场情绪平淡，美元债指数当月回报率0.02%，高收益表现弱于投资级，回报率分别为-0.32%和0.79%。具体来看，万科美元债曲线下跌1.6-4.8美元，中长端债券下跌至53-58美元区间；龙湖集团美元债曲线下跌0.5-2.25美元，中长端价格维持至65-71美元区间；新城美元债涨跌互现，短端上涨0.5-0.6美元，1-2Y左右美元债下跌0.1-0.5美元至66-75美元区间；央国企地产基本上涨。
行业投资建议
8月销售市场表现平淡，累计同比跌幅小幅收窄，8月以来新增房地产政策较少，考虑到当下市场仍在筑底阶段、销售表现依然偏弱，我们认为在落实已出台政策的情况下后续或将出台新增政策。经历了8月信用债市场调整后，目前国企地产债绝对收益率相比7月末有所抬升，不过历史分位数依然较低，我们认为优质央国企地产债具备一定的配置价值，建议以中短久期为主。
图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表2：土地流拍率和溢价率走势
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表3：300城土地成交额表现
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表4：分城市销售数据统计
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表5：重点覆盖企业经营数据统计
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表6：房地产境内债发行和净增情况
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：房地产境内债净增量分企业所有权属性统计
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：房地产美元债发行和净融资情况
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表9：房地产境内债到期和回售统计
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：房地产美元债到期和回售统计
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表11：房地产美元债指数走势
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：房地产行业信用利差
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：央国企地产债信用利差
资料来源：Wind，中金公司研究部
本文摘自：2024年9月18日已经发布的《8月房地产债券月报：销售表现平淡》
袁文博分析员SAC执业证书编号：S0080523060023
许 艳分析员SAC执业证书编号：S0080511030007SFCCERef：BBP876
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