REITs研究周报|首只上市即破发的公募REITs诞生，REITs二级市场走势现分化
每经记者李沛沛每经编辑彭水萍
截至11月25日，目前全市场上市的公募REITs一共有22只。从二级市场的表现来看，已经出现了一定分化。
首先，近期共有两只公募REITs登陆资本市场，也就是华泰江苏交控REIT和中金安徽交控REIT。二者虽同为交通基础设施类REITs，但上市首日表现差异较大，和此前上市即涨停的公募REITs产品更是形成鲜明对比。其中，中金安徽交控REIT成为了首只开盘即破发的公募REITs，华泰江苏交控REIT盘中也一度破发，侧面显示了市场和投资者的态度。
此外，上周22只公募REITs在二级市场的表现也出现了分化。涨幅最大的达到了3.76%，也有多只产品环比上涨超1%；另一方面，上周也有公募REITs在二级市场的交易价格环比大跌5.82%，幅度惊人。
还值得注意的是，上周三（11月23日）央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中在加大住房租赁金融支持力度中提到“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。目前已上市和待上市的基础设施公募REITs中，共有4支保障性租赁住房REITs。有业内人士指出，REITs一方面有望成为租赁住房的融资渠道，另一方面助力盘活存量资产，租赁住房REITs的整体规模有望进一步扩大。
新上市产品表现差异显著，首只上市即破发的公募REITs诞生
11月22日，备受市场和投资者关注的中金安徽交控REIT正式登陆二级市场。
作为安徽省首单高速公路公募REITs，也是迄今为止发行规模最大的公募REITs项目，中金安徽交控REIT在发售阶段就受到了各路资金的追捧，网下认购倍数45.12倍，公众发售部分的配售比例为5.95%。
不过从二级市场的表现来看，却没有如近期上市的几只公募REITs一样掀起“涨停”风暴。上市首日，中金安徽交控REIT开盘即出现破发，成为首只开盘即破发的公募REITs，上市当天下跌4.5%，第二天继续下跌2.38%，最新价格和上市首日相比下跌了1.45%。
而就在几天前，华泰江苏交控REIT于11月15日上市，首日涨幅0.052%，与中金安徽交控REIT分别为已上市基础设施公募REITs上市首日涨跌幅第二低和最低的两支基金。
从产品类型上来看，这两支基金均为交通基础设施类REITs。目前已经上市的7支交通基础设施类REITs中，仅有3支基金的上市首日涨幅超过1%，其他4支基金的上市首日涨幅均不足1%，也成为这类产品的一个共同点。
天风证券在研报中指出，出现这种情况的主要原因在于，交通基础设施类REITs属于特许经营权类REITs，拥有的底层资产为高速公路的经营权而非所有权；另外，高速公路类REITs的可分配现金流主要依据收取车辆通过高速公路的过路费，而主要变量为通行车辆，其波动或较大，这或为交通基础设施类REITs上市首日涨幅较低的原因。
也有公募资深人士此前告诉《每日经济新闻》记者，上市就破发，或许是因为有的产品在询价阶段价格已经高于了其内在价值，而二级市场的“破发”则是价格在逐步回归其内在价值。
从近日的市场表现来看，华泰江苏交控REIT在二级市场的价格已经开始出现明显反弹。
机构预测公募REITs上市数量明年或达60只
从上周公募REITs二级市场的表现来看，目前已经出现比较明显的分化趋势。
上周全市场22只在二级市场交易的公募REITs中，15只环比回温、出现上涨，其中涨幅最大的就是前文提到的华泰江苏交控REIT，周涨幅达3.76%。此外还有2只产品的环比交易价格涨幅超过2%，7只涨幅在1%～2%这一区间。
不过，即便是在这些公募REITs二级市场交易价格普遍回温的情况下，仍然有7只产品的价格环比出现下滑。其中跌幅最大的是中金安徽交控REIT，上周共下跌了5.82%；此外，也有3只产品的二级市场交易价格跌幅超过1%，另一些公募REITs出现了环比微跌。
从目前的情况来看，我国境内公募REITs已稳健起步，发展势头迅猛。正如华泰证券资管所言，在试点成功的基础上，伴随着法律框架、业务规则、价值链条的不断完善，公募REITs市场仍将稳步扩容，从盘活存量、带动增量，推进资产投资的模式创新，以直接股权融资的路径，使资金市场更高效服务于实体经济。
该机构也预计，短期来看，2023年末REITs上市数量或达60只、市值1500亿元是较确切的预期，未来3年至5年，万亿元级市场更值得期待。
天风证券则建议，投资者应关注受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs等；同时，具有稳定现金流、分红率较高的REITs类型也值得关注。
封面图片来源：摄图网-500310945